Cosa dovrebbero fare i proprietari dopo un'alluvione

introduzione

Dopo un disastro, spesso sei in grado di iniziare a riparare la proprietà e ricostruire vite non appena viene liquidata l'assicurazione. Le inondazioni differiscono a causa della lentezza con cui si muovono il disastro stesso e la pulizia successiva. Cosa dovresti fare dopo un'alluvione? E cosa dovresti fare, come proprietario, dopo che la tua proprietà in affitto è allagata? Le procedure sono simili ma non esattamente le stesse.

Una proprietà allagata.

John Chroston, CC BY-SA 2.0, tramite Wikimedia Commons

Valuta il danno - una volta che è sicuro

La prima cosa da fare all'arrivo è spegnere l'alimentazione alla scatola dell'interruttore. Ciò impedisce a chiunque di essere fulminato da una linea elettrica o da un cavo elettrico abbassato a contatto con l'acqua. Mantieni l'alimentazione spenta fino a quando un elettricista non dice che è sicuro farlo. Spegni anche il gas.

Il prossimo è valutare la situazione. La quantità di lavoro da fare dipende da quanto è profonda l'acqua dell'inondazione o da quanto è alta. Scatta molte foto delle condizioni degli esterni e degli interni della proprietà. Vuoi prove fotografiche che mostrino quanto è profonda o era l'acqua. Disegna una linea sul muro e verifica la sua profondità con un metro a nastro.

Acqua profonda circa un centimetro significa che è necessario sostituire il tappeto al minimo. Una volta che l'acqua è profonda più di un pollice, dovrai sostituire almeno i tappeti e i battiscopa.

A sei pollici di profondità, gli apparecchi sono sicuramente interessati. I montanti dei tuoi armadietti sono probabilmente bagnati, ma non tutti gli armadi saranno bagnati. Se hai intenzione di rimuovere le bretelle, assicurati di non appoggiare gli armadietti sul pavimento bagnato.

A 18 pollici di profondità, le prese elettriche sono interessate. Anche i sistemi HVAC potrebbero essere danneggiati a questo punto. Fango e detriti che sono entrati dovranno essere rimossi.

L'acqua profonda da due a quattro piedi dal pavimento richiederà la sostituzione almeno del livello inferiore del cartongesso. I costi di manodopera sono inferiori se si sostituisce semplicemente il foglio inferiore di cartongesso invece di cercare di ritagliare e sostituire il foglio al livello in cui è stato allagato.

Quando l'acqua profonda più di quattro piedi inonda una casa, richiede un lavoro intenso. Aspettatevi di sostituire quasi tutto, dal cartongesso al cablaggio elettrico.

Inizia a trattare con la compagnia di assicurazioni

Anche se l'alluvione potrebbe essere nelle notizie, il tuo assicuratore non sa che la tua proprietà è allagata: dovrai chiamarli. Presentare il reclamo all'assicurazione contro le inondazioni il prima possibile; non aspettare perché questa assicurazione è chi prima arriva, prima serve. E ci vorrà del tempo prima che le richieste vengano elaborate. Il numero di persone coinvolte in un'alluvione tende ad essere molto maggiore rispetto a se la tua proprietà in affitto brucia, rallentando il processo di convocazione degli ispettori e di risoluzione dei reclami assicurativi. E questo a parte la velocità glaciale del National Flood Insurance Program quando è coinvolto. Possono essere necessari mesi per sbloccare i fondi.

Si noti che mentre la polizza assicurativa standard sulla proprietà non copre le inondazioni per una proprietà in affitto, potrebbero comunque esserci danni che coprono come i danni del vento e l'impatto letterale degli alberi che cadono.

Se hai difficoltà con la compagnia di assicurazioni, valuta la possibilità di assumere un perito pubblico. Sono particolarmente utili per valutare i danni che non sono immediatamente evidenti dopo un'inondazione come le apparecchiature HVAC che hanno una vita ridotta a causa dell'esposizione ai danni causati dall'alluvione.

Vai avanti e presenta la richiesta di risarcimento ora anche se c'è la possibilità che non ti sia permesso di ricostruire. Potrebbero farti ottenere un anticipo per iniziare a pagare i costi di asciugatura della proprietà.

Non chiedere ai tuoi affittuari di presentare una richiesta di risarcimento all'assicurazione di un affittuario: non copre i danni dovuti alle inondazioni. L'unica eccezione è se hanno un'assicurazione contro le inondazioni, ma è raro. La maggior parte degli affittuari presume che il proprietario abbia un'assicurazione contro le inondazioni e che copra anche loro.

Se ti sei trasferito da un'ex residenza primaria e lo hai trasformato in una proprietà in affitto ed era legalmente richiesto di avere un'assicurazione contro le inondazioni perché in precedenza hai richiesto l'aiuto della FEMA, sei obbligato a mantenere l'assicurazione contro le inondazioni. Tuttavia, la politica deve essere aggiornata quando ti trasferisci e gli affittuari si trasferiscono. E questo può cambiare i termini. Parla con l'agente assicurativo per comprendere i termini attuali in modo da non dare per scontato di avere un valore di sostituzione quando in realtà hai una polizza assicurativa del valore in contanti perché non è più la tua residenza principale. Informazioni come questa sono una ragione sufficiente per consultare un agente assicurativo, poiché potrebbe significare che non hai tanti soldi per le riparazioni / ricostruzione come pensavi.

Inizia ad asciugare le cose

A questo punto, l'obiettivo è asciugare l'unità il più rapidamente possibile. Prendi più mobili e oggetti dall'unità possibile, in modo da poter iniziare ad asciugare le cose. La muffa inizia a crescere entro due giorni, quindi il tempo è essenziale. Inizia il processo di asciugatura delle cose anche se non puoi contattare la tua compagnia di assicurazioni in questo momento.

Questo processo potrebbe essere avviato dai tuoi inquilini o potrebbero essere in attesa del tuo consenso. Evita di gettare i beni di un inquilino, anche se sarebbe saggio fornire loro un cassonetto o sacchi della spazzatura per farlo da soli.

La tua compagnia di assicurazioni potrebbe richiederti di agire il più rapidamente possibile per mitigare i danni. Questo a parte il fatto che vorrai fermare i danni causati dall'acqua il prima possibile semplicemente per proteggere la proprietà. Il programma nazionale di assicurazione contro le inondazioni suggerisce di iniziare ad asciugare la proprietà al più presto, perché non copre i danni da muffa. Ma cosa dovresti fare per iniziare ad asciugare la proprietà?

Si inizia rimuovendo il prima possibile la moquette bagnata e il cuscinetto sottostante. Asciuga con acqua la lastra di cemento per aspirare quanta più acqua possibile. Taglia la lastra di roccia sulla linea dei 4 'se l'acqua è finita sopra i battiscopa. Spostare gli apparecchi per consentire l'asciugatura dei battiscopa dietro gli apparecchi. Se hai rimosso la base dell'armadio, metti gli armadietti sui mattoni in modo che non rimangano sul pavimento ancora bagnato. Porta i fan e accendili. Accendi tutti i ventilatori a soffitto.

Genera documentazione mentre lavori

Prendi appunti dettagliati di ciò che hai fatto, come spegnere l'alimentazione e spostare le ventole nella stanza. Chiedere all'inquilino cosa ha fatto finora e annotarlo per creare una documentazione legale.

Scatta foto di ciò che c'era nell'edificio per dimostrare che era lì prima dell'arrivo del regolatore. Non dimenticare di scattare foto al tetto, poiché una tempesta che ha causato una massiccia inondazione probabilmente ha danneggiato il tetto.

Salva le tue ricevute. Vuoi le ricevute che tu abbia o meno un'assicurazione, poiché questi costi sono una spesa aziendale. Puoi iniziare con il costo dell'affitto di ventilatori per asciugare l'edificio e l'affitto di un cassonetto per contenere i detriti.

Raccogli campioni di tappeti, tappetino, cartongesso e armadietti per dimostrare il livello di danneggiamento. Avrai bisogno di questa prova per quando un perito assicurativo raggiunge finalmente la proprietà per esaminarla.

Determina se puoi lavorare con gli inquilini nella proprietà

Determina se i tuoi inquilini possono rimanere nell'unità. Ci sono vantaggi nel non averli lì. Se la proprietà è libera, puoi fare tutto il necessario per riportare la proprietà in condizioni di locazione il più rapidamente possibile. Questo è probabilmente necessario se l'acqua era profonda più di due piedi.

Se risolvi il contratto di locazione, non devi aggirare l'inquilino o le sue cose per effettuare le riparazioni. Né devono pagare l'affitto mentre sono costretti a lasciare l'unità mentre fai le riparazioni.

Se un inquilino ha bisogno di trasferirsi, rescindere il contratto di locazione secondo il contratto di locazione. Devi dare loro il necessario preavviso; nello stato del Texas, il preavviso necessario è di cinque giorni. Devi restituire il deposito cauzionale e restituire l'affitto fino alla data in cui la proprietà è stata resa inabitabile. I proprietari non sono legalmente tenuti a pagare per il soggiorno degli inquilini in un hotel se sono stati evacuati a causa di un'alluvione. Le regole per il pagamento della loro permanenza da qualche parte durante la riparazione / riabilitazione della proprietà dipendono dal contratto di locazione. L'assicurazione sulla proprietà probabilmente non pagherà un proprietario che paga i costi dell'hotel degli inquilini mentre soggiornano altrove, e potrebbe o meno coprire la perdita dei ricavi da locazione a causa del disastro naturale.

Se qualcuno ama veramente la proprietà, puoi offrire loro il primo diritto di rifiuto una volta che la proprietà è abitabile. Tuttavia, devi essere onesto in quanto potresti non sapere quando accadrà. E nei casi più gravi, potrebbe non essere affatto possibile.

Raccogli tutte le informazioni prima di iniziare riparazioni importanti

Prima di iniziare a ricostruire, scopri se la proprietà è stata allagata in precedenza (se non lo sai già). Se si è allagato ripetutamente, potresti non essere in grado di assicurarlo dopo la ricostruzione ancora una volta, ma potresti essere idoneo per un buyout. Oppure potresti essere legalmente obbligato ad acquistare un'assicurazione contro le inondazioni come condizione per la ricostruzione.

Un'altra informazione da imparare prima di iniziare la ricostruzione è se è necessario adottare misure per proteggere la proprietà da inondazioni un'altra volta. Ciò potrebbe variare dalla modifica del livellamento intorno a una casa all'installazione di barriere all'alterazione delle connessioni idrauliche ed elettriche. Oppure potrebbe significare un ordine per elevare la casa.

Dovrai ottenere un permesso per sostituire gli impianti elettrici, siano essi danneggiati dall'alluvione o modificati per evitare di dover essere sostituiti in quello successivo. Fortunatamente, molte giurisdizioni accelerano l'approvazione per riparazioni come questa. Tuttavia, ti consigliamo di scoprire quali altre autorizzazioni e revisioni sono necessarie prima di iniziare a spendere soldi per riparare la proprietà.

Ottieni stime iniziali su ciò che deve essere riparato o sostituito. Se le riparazioni valgono più della metà del valore stimato fiscale della proprietà, potrebbe essere richiesto di portare l'edificio a codice. Questo fatto da solo altera radicalmente il modo in cui ti avvicini al progetto di ristrutturazione. Se la ristrutturazione costa troppo, potresti voler vendere la proprietà così com'è a un altro investitore. Oppure potresti ricostruire con tutti i servizi di lusso che non valeva la pena mettere la prima volta.

Quando le acque dell'inondazione sono profonde, aspettati di sventrarle fino a 2x4.

Tamara Wilhite

Inizia le riparazioni

Hai documentato la gravità del danno. Hai fatto i primi passi per asciugare la proprietà. Hai stabilito se vale la pena o meno iniziare a fare riparazioni, ad esempio se ti sarà permesso o meno di riparare la proprietà o se costa troppo da ristrutturare. Ora devi portare aiuto per fare il lavoro vero e proprio. Assumere solo appaltatori che hanno esperienza (e competenza) per affrontare i danni causati dalle inondazioni. Verifica che questa stessa esperienza si estenda ai subappaltatori che sono stati coinvolti per aiutare.