Cosa succede se abbandoni la tua casa e la lasci precludere

Pignorare o abbandonare la tua casa può essere un momento difficile della vita. Ecco cosa fare se devi prendere questa decisione difficile.

Andrew Buchanan

Cosa succede se abbandoni la tua casa e la lasci precludere?

Quando si sta affrontando la preclusione, si può essere tentati di arrendersi e allontanarsi da casa. Prima di abbandonare il mutuo, dovresti considerare le possibili conseguenze del pignoramento della tua casa. A volte abbandonare una casa potrebbe sembrare l'opzione migliore, ma pignorare la casa spesso fa più male che bene.

Oltre a perdere la tua casa e possibilmente non avere un posto dove vivere, permettere che la tua casa venga preclusa influenzerà notevolmente il tuo rating di credito e ti renderà più difficile qualificarti per un nuovo prestito in futuro. Ci sono anche conseguenze fiscali del pignoramento di cui dovresti essere a conoscenza prima di prendere la decisione di lasciare la tua casa in preclusione.

Quindi cosa succede se abbandoni la tua casa e la lasci precludere? Questo articolo ti aiuterà a capire quali saranno le conseguenze se la tua casa finisce per essere pignorata. Ti darà anche un'idea di cosa aspettarti e offrirà alcune opzioni per coloro che vogliono provare a salvare le loro case ed evitare il pignoramento.

L'effetto della preclusione sul rating del credito

Forse ti starai chiedendo cosa succede al tuo credito con un pignoramento. Probabilmente sei consapevole che una preclusione danneggerà il tuo punteggio di credito. Quanto influisce sul tuo punteggio può variare, ma tieni presente che ogni pagamento in ritardo verrà visualizzato sul tuo rapporto di credito. Inoltre, quando la tua casa passa attraverso il pignoramento, verrà inserita una voce nella sezione del tuo rapporto di credito che copre le azioni legali.

Una preclusione tende a influenzare maggiormente il tuo punteggio di credito se hai pochissimi altri debiti. Se hai carte di credito e pagamenti con auto aggiornati, questo può aiutare a tamponare l'effetto del pignoramento sul tuo rating del credito. Tuttavia, se hai poche altre voci nel tuo rapporto di credito, o anche quelle fatture sono in ritardo, l'effetto sarà in genere molto maggiore.

Il record di preclusione e pagamento in ritardo può rimanere nel tuo rapporto di credito fino a sette anni, ma ciò non significa che non sarai in grado di ottenere un prestito per sette anni. Non appena la tua situazione finanziaria migliora, dovresti iniziare a fare uno sforzo per pagare ogni bolletta che hai in tempo. Molte persone scoprono di essere in grado di qualificarsi per un nuovo prestito dopo appena due anni.

Dopo aver subito un pignoramento, è probabile che la prossima volta che prendi in prestito denaro per comprare una casa avrai bisogno di un grosso acconto. È probabile che anche il tuo tasso di interesse sia più alto. Tieni presente che i programmi governativi come Fannie Mae e Freddie Mac non sono disponibili per le persone a cui è stata pignorata una casa negli ultimi due anni.

Se il tuo pignoramento non è stato causato da un infortunio o da altre circostanze impreviste che ti hanno impedito di essere in grado di effettuare i pagamenti, forse hai problemi con la gestione del debito che dovrebbero essere affrontati. Aziende come Freedom Debt Management possono aiutarti a eliminare il debito della tua carta di credito e alla fine ricostruire il tuo credito in modo da avere meno probabilità di avere problemi con i tuoi debiti in futuro.

Sentenze di carenza

Una domanda che viene posta spesso è: "Se la mia casa viene pignorata, possono farmi pagare?" In molti stati la risposta è sì. Questo sta accadendo molto più spesso ora che in passato. Il motivo è che i prezzi degli immobili sono diminuiti, quindi è molto più probabile che la tua casa venga venduta per meno dell'importo del prestito. Se il tuo stato consente sentenze di carenza, il creditore può seguirti per la differenza tra l'importo dovuto sul mutuo e il prezzo per la casa venduta all'asta di preclusione.

Le conseguenze fiscali della preclusione

Una cosa che molte persone non capiscono è che spesso c'è una sanzione fiscale che accompagna la preclusione. Quello che succede è che, se la casa vende per meno dell'importo dovuto, il resto del saldo del prestito è considerato "perdonato".

L'IRS considera questo come un reddito perché è qualcosa che avresti dovuto pagare ma da cui stai uscendo. Di conseguenza, potresti essere tassato sulla differenza tra l'importo dovuto e l'importo per il quale la casa è stata venduta.

È una buona idea parlare con un commercialista o un avvocato fiscale delle possibili conseguenze fiscali prima di consentire la chiusura della casa.

Altri beni immobili e proprietà

Una cosa di cui le persone spesso si preoccupano quando devono affrontare il pignoramento è se il creditore sarà in grado di prendere altre proprietà e immobili di loro proprietà. Poiché i prestiti immobiliari sono garantiti dalla proprietà che viene finanziata, quella proprietà di solito è tutto ciò che il prestatore può prendere. Tuttavia, se hai specificamente elencato un altro immobile come garanzia aggiuntiva quando hai richiesto il prestito, anche quella proprietà può essere presa.

Quando il tuo prestatore pignora la tua casa, la tua proprietà personale non è inclusa nella preclusione. L'istituto di credito non ha alcun diritto su alcuna proprietà che non sia permanentemente attaccata alla casa.

Opzioni per evitare la preclusione

Invece di allontanarti di casa, è una buona idea contattare il tuo prestatore non appena inizi ad avere problemi a effettuare i pagamenti per cercare di elaborare qualcosa. Molti istituti di credito hanno programmi disponibili per aiutare i proprietari di case che stanno attraversando difficoltà finanziarie a breve termine. Lavorando con il tuo mutuante, potresti essere in grado di fermare la preclusione sulla tua casa.

Atto al posto del pignoramento

Se sembra che non sarai in grado di trovare un modo per mantenere la tua casa, alcuni istituti di credito offriranno un "atto sostitutivo del pignoramento" o "contanti per le chiavi". Se riesci a farti pagare dal tuo prestatore per trasferirti rapidamente e lasciare la casa in buone condizioni, ciò potrebbe aiutarti a pagare le spese per trasferirti in una nuova casa. Tuttavia, un atto sostitutivo del pignoramento di solito ha circa lo stesso effetto sul rating del credito di un pignoramento effettivo.

Vendita allo scoperto

Un'alternativa all'abbandono di casa è una vendita allo scoperto. Sfortunatamente, per farlo è necessaria la collaborazione della banca. Quando vendi la tua casa in una vendita allo scoperto, la banca accetta di accettare l'importo per il quale la casa sta vendendo come pagamento completo del mutuo. Alcune banche non effettueranno affatto vendite allo scoperto e quelle che lo faranno ti faranno saltare un sacco di cerchi e compilare tonnellate di documenti per ottenere l'approvazione della vendita. Di conseguenza, le vendite allo scoperto sono rare. Tuttavia, se puoi farlo, una vendita allo scoperto è meglio che lasciare che la tua casa vada in pignoramento.

Modifica del prestito

Una modifica del prestito è un accordo tra te e la banca che modifica i termini del prestito. È difficile convincere una banca a stipulare un contratto di modifica del prestito quanto una vendita allo scoperto, forse più difficile. Se persegui questa opzione, è una buona idea avere un avvocato esperto o una società di modifica del prestito che ti aiuti durante il processo.

Come precludere la tua casa

Vedo molte persone che cercano come pignorare una casa, quindi mi prenderò un minuto per rispondere a questa domanda. Ovviamente, se non paghi il mutuo, alla fine la tua casa verrà pignorata, ma penso che se stai cercando informazioni su come pignorare la tua casa, quello che stai veramente chiedendo è se devi dire alla banca che sei lasciando che la tua casa vada in preclusione.

La risposta a questa domanda è che dipende interamente da te. Puoi dire alla tua società di mutui che non puoi più pagare il pagamento, oppure puoi semplicemente smettere di pagarlo. Se informi il prestatore, puoi aspettarti che il processo di preclusione inizi prima che se non lo fai, quindi dirglielo potrebbe non essere nel tuo migliore interesse. Cosa succede quando precludi una casa e non riesci a trovare un'altra casa in cui trasferirti prima di dover lasciare i locali? Avrai bisogno di tempo e denaro per muoverti. Potresti scoprire che starai meglio se provi a ritardare il pignoramento mentre risparmi i soldi per l'affitto e le spese di trasloco.

Cosa succede in una preclusione?

Quindi cosa succede quando si preclude? Questa è una bella domanda. Prima di tutto, una volta che hai iniziato a rimanere indietro con i tuoi pagamenti, riceverai un avviso che il tuo pagamento è scaduto. Puoi anche iniziare a ricevere chiamate di raccolta dal prestatore. La società ipotecaria può continuare a inviare avvisi di scadenza per due o tre mesi prima di iniziare il processo di preclusione, oppure può iniziare a precludere non appena si è in ritardo sul mutuo.

Avviso di inadempienza

Il processo di preclusione varia da uno stato all'altro, ma tutti gli stati richiedono una sorta di preavviso prima che la banca inizi la procedura di preclusione. Questo può essere chiamato "avviso di inadempienza", "avviso di accelerazione" o "lettera di richiesta", a seconda di dove vivi. Nella maggior parte delle aree, avrai circa trenta giorni per recuperare il tuo mutuo prima che il creditore possa intraprendere ulteriori azioni per pignorare la tua casa.

Avviso di vendita di preclusione

Dopo che ti è stato inviato un avviso e il periodo di attesa è scaduto, l'istituto di credito può fissare una data per vendere la tua casa a un'asta di preclusione. Possono essere avvisati della data dell'asta di pignoramento per posta o tramite affissione a casa, ma nella maggior parte dei luoghi ciò avviene pubblicando un avviso pubblico sul giornale locale. Una volta pubblicato o consegnato l'avviso, non potrai più salvare la tua casa portando i pagamenti in corso. Ora dovrai pagare l'intero importo del prestito per fermare il pignoramento.

L'asta di preclusione

All'asta di preclusione, gli offerenti avranno la possibilità di fare offerte per la casa. Se l'offerta più alta è uguale o superiore all'importo dovuto, il miglior offerente prenderà possesso della casa dopo il periodo di riscatto, se presente. Altrimenti, la banca finirà per prendere la proprietà della casa.

Il periodo di rimborso

In molti stati, c'è qualcosa chiamato "periodo di riscatto" nel processo di preclusione. Il modo in cui funziona varia da uno stato all'altro, quindi dovresti controllare le leggi sulla preclusione del tuo stato per scoprire se avrai un periodo di riscatto e, in tal caso, quanto tempo è.

Se è previsto un periodo di riscatto, dopo che la casa è stata venduta all'asta avrai un certo periodo di tempo durante il quale potrai recuperare il saldo dovuto sulla casa e riscattare la casa. Il periodo di rimborso è spesso compreso tra 6 e 12 mesi.

Questo dà al proprietario della casa la possibilità di provare a trovare un acquirente per la casa al fine di ripagare il saldo del prestito. Anche se non riesci a trovare un acquirente, hai il diritto di rimanere nella casa durante il periodo di rimborso. Durante questo periodo, in pratica vivi senza affitto in casa. È una buona idea usare questo tempo per risparmiare denaro per affittare un'altra casa o appartamento.

Cosa succede dopo la preclusione?

Ora che sai cosa succede quando pignorare una casa, potresti chiederti cosa succede dopo il pignoramento della casa. Al termine del periodo di rimborso (se presente nel tuo stato), la banca assumerà la proprietà della casa. Diventa parte dell'inventario REO, o proprietà immobiliare, della banca.

Le case di proprietà della banca sono in genere elencate con un agente immobiliare proprio come lo sarebbe qualsiasi altra casa. Le case pignorate di solito vengono vendute a meno di altre case perché spesso vengono trascurate durante e dopo il processo di preclusione. Di conseguenza, hanno tipicamente bisogno di cure amorevoli quando arrivano sul mercato e non hanno un prezzo così alto come altre case nello stesso quartiere.