Usare cautela prima di acquistare una conversione in condominio

Dominio pubblico di Pixabay

Cos'è una conversione di condominio?

Una conversione condominiale si ha quando un intero immobile detenuto sotto proprietà esclusiva viene trasformato in unità vendute singolarmente come condomini. (Un cambio di utilizzo).

Molte di queste proprietà erano originariamente appartamenti e talvolta erano edifici come fabbriche o scuole.

La nostra storia prima che la nostra residenza fosse convertita

Ho vissuto in un condominio per sette anni e l'ho adorato. Era in una zona residenziale di case per lo più private. L'edificio era un pentagono con cinque lati. Al centro, al primo piano, c'era una fontana con scintillanti luci colorate. Il secondo e il terzo piano erano aperti e si poteva guardare oltre le ringhiere nella fontana. Era unico ed elegante e tuttavia non più costoso di altri affitti della zona.

Ciascuno dei cinque lati aveva due appartamenti che si staccavano dal centro in una fetta a forma di torta. Ha fatto per un appartamento dalla forma unica. Quando si entrava nel cuneo, la parte più ampia si apriva su un balcone che dava sui giardini.

Avevamo un sistema di sicurezza con cicalino e una videocamera nella hall molto prima che le videocamere fossero la norma. Bastava sintonizzare la televisione sul canale 9 per vedere chi li stava trasmettendo. Musica soft riprodotta dal sistema di altoparlanti in tutte le sale.

Avevamo una bellissima piscina che era tenuta perfettamente pulita.

L'edificio era occupato principalmente da giovani professionisti e il proprietario controllava gli inquilini. Ci sono stati alcuni episodi di inquilini che suonavano musica ad alto volume, ma sono stati sfrattati prontamente.

Per me questa era una residenza idilliaca. Poi, ho ricevuto l'avviso che gli appartamenti stavano per essere convertiti in condomini. Una volta acquistata un'unità, l'inquilino esistente avrebbe dovuto andarsene.

Ami la tua residenza, ma sta andando in condominio

Ho preso la mia decisione in base a presupposti (cattiva idea)

Ho pensato che il prezzo delle unità fosse così ragionevole che sarebbe stato un buon investimento. Per me sarebbe un buon modo per costruire un patrimonio e in pochi anni utilizzarlo per acquistare una casa.

La mia ipotesi era che, poiché era un posto così fantastico in cui vivere, la maggior parte degli altri inquilini che avevo conosciuto, almeno casualmente, avrebbero acquistato anche unità. Ho pensato che il carattere dell'edificio sarebbe rimasto lo stesso e probabilmente la qualità della vita sarebbe aumentata poiché tutti avrebbero avuto un interesse acquisito nel mantenere i valori della proprietà.

C'era un piccolo acconto, i pagamenti del mutuo erano bassi e la quota di mantenimento condominiale era ragionevole.

Infatti, al momento dell'acquisto di un'unità, mi è stato dato lo statuto. Un libro di dimensioni legali di circa un pollice di spessore. Ha delineato tutte le cose da fare e da non fare. A me sembrava che tutti seguissero le regole, e le regole così chiaramente enunciate, la mia futura felicità vivendo lì era garantita.

Colpito dalla realtà: ci è voluto del tempo

Solo pochi inquilini esistenti hanno acquistato unità. Avevano le loro ragioni. Le giovani coppie hanno scelto di passare direttamente alla proprietà della casa; alcuni si aspettavano di essere trasferiti dalla loro azienda e altri non avevano un acconto. Le loro ragioni erano diverse ed ero triste nel vedere alcuni di loro muoversi.

Circa la metà delle unità (30) sono state acquistate da speculatori. Investitori assenti interessati ad avere un reddito da locazione e poi, forse, restituire la proprietà con profitto. Problema? La maggior parte di loro non aveva né le risorse né l'inclinazione a preselezionare gli inquilini. Se i loro inquilini facevano esplodere la musica alle 2:00 del mattino, non gliene importava di meno finché veniva pagato l'affitto. Se i loro inquilini vendevano droga, chiudevano un occhio. Avevamo un proprietario che affittava a una giovane donna che lavorava in un negozio di ciambelle. Tuttavia, l'appartamento non era per lei, è stata mandata dal suo ragazzo ad affittarlo. Lo voleva come club house per la sua banda di strada. Così, abbiamo avuto giovani uomini che entravano e uscivano dall'edificio con mazze da baseball a tracolla. Non erano mai senza di loro e non erano giocatori di baseball.

Penseresti che il regolamento lo impedirebbe. Ma in realtà, pochi membri del consiglio hanno avuto il coraggio di far rispettare le regole. La società di gestione immobiliare lo ha fatto per loro in casi estremi, ma sfrattare qualcuno non è così facile. Sembra che molti di questi inquilini sapessero "come giocare". Molti hanno affermato una malattia o una disabilità che ha prolungato il processo di sfratto. Nel corso dei mesi che il processo ha richiesto, abbiamo dovuto sopportare i loro imbrogli.

Le conseguenze finanziarie delle spese comuni condivise

Il canone di manutenzione copre tutte le spese comuni per la manutenzione dell'edificio. Man mano che le spese di costruzione aumentano, aumentano anche le spese di manutenzione.

Sfortunatamente, sebbene ogni unità pagasse la propria bolletta telefonica ed elettrica, l'acqua e il gas naturale non sono stati misurati separatamente. Ogni unità aveva il proprio termostato e unità di riscaldamento e poteva controllare il riscaldamento secondo necessità, ma tutti condividevamo la spesa del gas.

Teoricamente, tutto questo dovrebbe uniformarsi. In realtà, considera due esempi di casi studio più seri:

Barbara D: Aveva la sindrome da stanchezza cronica e ha dichiarato che a causa della sua malattia aveva bisogno di tenere le finestre spalancate in inverno (nel Connecticut) perché aveva bisogno di aria fresca. Tuttavia, aveva anche bisogno di essere calda, quindi ha impostato il suo calore su 85 gradi.

John T: Uno dei suoi vicini si è lamentato di sentire costantemente l'acqua corrente; lo stava facendo impazzire. L'uomo della manutenzione ha ottenuto il permesso di entrare nell'appartamento di John. Mentre si avvicinava al bagno dal soggiorno, una densa nuvola di vapore usciva dal bagno. In bagno l'acqua calda usciva dal rubinetto della vasca. Apparentemente, lo stava facendo da un po 'di tempo poiché le pareti del bagno e il muro del soggiorno adiacente erano ricoperti da una spessa muffa nera pelosa. Risolvere un problema idraulico era responsabilità del singolo proprietario dell'unità e John non voleva assumere un idraulico, quindi ha lasciato che l'acqua calda sgorgasse.

Oh sì, le nostre bellissime fontane. Man mano che la qualità dei nostri residenti è diminuita, è diminuita anche quella dei loro visitatori. Sembra che spesso i visitatori dell'edificio pensassero che sarebbe stato divertente buttarci dentro del sapone. Devono aver visto film divertenti in cui il sapone bolle. In realtà, il sapone non fa bolle. Sta semplicemente lì e poi intasa la pompa dell'acqua. Quindi dovremmo acquistare periodicamente nuove pompe e investire in ore di manodopera per drenare le fontane e pulire il sapone. Quindi ogni volta che qualcuno aveva un visitatore con un "senso dell'umorismo", ci sarebbe costato $ 300 in testa.

C'erano così tante storie simili. Spese causate a tutti noi dalla disattenzione di poche persone. Pertanto, le nostre commissioni di manutenzione stavano aumentando.

E la situazione finanziaria è peggiorata

All'inizio, il consiglio di amministrazione lo fece istituire in modo che la società di gestione immobiliare effettuasse gli assegni e li portasse alla riunione mensile del consiglio per la revisione. Ogni controllo richiedeva la firma di due membri del consiglio.

Il nostro presidente allora eletto ha deciso che era troppo occupata per essere turbata dal dover firmare gli assegni, quindi ha dato l'autorità di firma degli assegni al gestore della proprietà.

Il prossimo presidente eletto decise che non voleva nemmeno essere disturbata a vedere gli assegni alle riunioni del consiglio. Ha detto al gestore della proprietà di firmarli e inviarli.

Da qualche parte lungo la strada, è stato scoperto che il nostro intero fondo di riserva di $ 30.000 era andato. L'elettricità per le luci nei corridoi, nel parcheggio e nella lavanderia era indietro di tre mesi. Anche la bolletta del gas naturale era scaduta da tre mesi. Quindi ora dovevamo $ 60.000 alle società di servizi. Ciò è accaduto mentre l'edificio stava cadendo in rovina poiché non veniva mantenuto nulla.

Il risultato è stato che i nostri costi di manutenzione sono aumentati. Inoltre ci sono stati valutati $ 2.000 ciascuno a gennaio e di nuovo a marzo.

Sembra che il consiglio abbia scelto di non perseguire l'accusa, come è stato scritto il regolamento. Se mancassero i soldi, i membri del consiglio dovrebbero recuperarli personalmente. Pertanto, se perseguissero l'amministratore della proprietà e perdessero, sarebbe un'ammissione di denaro mancante. Hanno scelto di dichiararsi semplicemente "non responsabili".

(Per inciso: mio cugino vive in un condominio che è stato originariamente costruito come tale, non una conversione e la stessa cosa è successa. Ora hanno proprietà fatiscenti e non hanno fondi per aggiustarlo.)

I miei suggerimenti: se hai intenzione di acquistare una conversione in condominio

Controlla per vedere come vengono misurate le utilità comuni. Cerca i contatori individuali: ogni proprietario paga il proprio gas, acqua ed elettricità. Non lo sottolineerò mai abbastanza.
Scopri chi è la loro società di gestione immobiliare. Fai una ricerca online per il nome dell'azienda e verifica se qualcuno ha scritto commenti negativi su di loro. Controlla la loro valutazione con il Better Business Bureau.
Contatta la società di gestione della proprietà e verifica se intendono continuare a gestire la proprietà. Diverse aziende ci hanno abbandonato perché eravamo troppo piccoli per essere redditizi. È così che siamo finiti con il manager che è fuggito con i fondi.
Poni domande su quante unità sono occupate dal proprietario e quante sono di proprietà di investitori-proprietari assenti.
Chiedete se nel prossimo futuro sono previste spese importanti, come la pavimentazione del parcheggio, il rivestimento della piscina. Pensa a qualcosa di grande che potrebbe essere necessario fare e chiedi quando è stato fatto l'ultima volta. Guida in giro e vedi se sembra che ci sia qualcosa di importante che dovrà essere riparato, come i tetti o i rivestimenti.
Chiedere quando è avvenuta la loro ultima valutazione e se ce ne sono previste. Scopri quando la quota di manutenzione è aumentata l'ultima volta e di quale percentuale è tradizionalmente aumentata.
Guida intorno alle unità in diversi momenti del giorno e della notte per vedere che tipo di attività vedi. Ad esempio, se vedi unità in cui i pacchetti stanno uscendo dalla finestra e il denaro sta arrivando, probabilmente c'è attività di droga.
Vedi se riesci a individuare alcuni degli attuali proprietari e chiedi se sono felici di vivere lì.

domande e risposte

Domanda: è necessario un PDI per una conversione?

Risposta: vivevo nell'edificio come affittuario prima di acquistare un'unità. Non so cosa doveva fare il proprietario dell'edificio per convertire l'edificio da condominio a condominio. Ricordo che abbiamo ricevuto una lettera che indicava che il proprietario stava richiedendo il diritto di conversione e quindi un avviso quando è stato convertito insieme alle nostre opzioni. Come acquirente, non mi era richiesto di avere un PDI e non l'ho fatto. Il proprietario ha fornito i mutui come caratteristica di vendita e quindi non c'era alcun obbligo da parte di una società di mutui.

Quali sono le tue esperienze con le conversioni in condominio?

Ashlee Thomas il 20 maggio 2020:

Questo è un ottimo contenuto. il sito tuttavia è in ritardo rispetto a major con così tanti pop-up. grazie per questo - ero stanco di condominio e ora hai confermato le mie apprensioni. Grazie.