I diritti degli inquilini 101: la garanzia di abitabilità a new york

I diritti dell'inquilino di New York possono essere complicati. Continuate a leggere per saperne di più.

chi? du! nelson

Dichiarazione di non responsabilità:

Le seguenti informazioni si applicano allo Stato di New York e non devono essere interpretate come una consulenza legale, ma come un mezzo con il quale gli inquilini possono aumentare la loro consapevolezza sui diritti di cui hanno diritto in relazione al loro interesse su beni di terzi in un particolare pezzo di proprietà. Se hai un problema con il tuo padrone di casa, ti suggerisco di cercare un consulente competente per assicurarti che i tuoi diritti siano adeguatamente giudicati. L'editore di questo articolo e i suoi collaboratori declinano ogni responsabilità

Garanzia di abitabilità

Ogni contratto di locazione di proprietà residenziale contiene implicitamente quella che viene chiamata "Garanzia di abitabilità".

Cosa implica la garanzia di abitabilità

Che i locali siano adatti all'abitazione umana;
Che la condizione dei locali sia conforme agli usi ragionevolmente intesi dalle parti; e
Che gli inquilini non siano soggetti ad alcuna condizione pericolosa o dannosa per la loro vita, salute o sicurezza. "

Cosa succede se un proprietario viola la garanzia di abitabilità?

Se un proprietario viola la Garanzia di abitabilità, un inquilino non deve pagare l'affitto a un proprietario. "L'obbligo di pagare l'affitto dipende dal soddisfacente mantenimento dei locali in condizioni abitabili da parte del proprietario" (Park West Management Corp. v. Mitchell, 47 NY2d 316).

Inoltre, se il padrone di casa ti porta in tribunale perché devi l'affitto, i giudici concedono regolarmente agli inquilini una riduzione degli arretrati se il giudice rileva che c'è stata una violazione della Garanzia di Abitabilità.

Inoltre, sebbene i proprietari spesso aggiungano clausole inapplicabili ai contratti di locazione al fine di intimidire gli inquilini dal cercare di far valere i loro diritti, non sei sempre obbligato per legge a obbedire a queste clausole inapplicabili, anche se hai firmato il contratto di locazione.

Infine, la legge non consente una rinuncia a questa garanzia nel contratto di locazione. Se il tuo padrone di casa tenta di farlo, tale rinuncia è inapplicabile in quanto contraria all'ordine pubblico.

Determinare se la garanzia di abitabilità è stata violata

Per determinare se il tuo proprietario ha violato la Garanzia di abitabilità, devi porsi la seguente domanda:

(Linguaggio operativo: "privazione delle funzioni essenziali". In altre parole, la condizione attuale dello spazio ti impedisce di usarlo per lo scopo previsto?)

Le seguenti sono state considerate violazioni della Garanzia di abitabilità nello Stato di New York.

Violazioni della garanzia di abitabilità nello Stato di New York

Amianto che potrebbe disperdersi per via aerea nell'appartamento degli inquilini.
Diminuzione o mancanza del servizio di ascensore.
Piastrelle rotte che creano una condizione pericolosa.
Notevoli accumuli di spazzatura che portano ad infestazioni di insetti o parassiti.
Mancata fornitura di calore e acqua calda per periodi prolungati.
Grave infestazione di insetti e parassiti.
Vernice a base di piombo, soprattutto dove risiedono bambini piccoli.
Privazioni di aria, luce e / o ventilazione.
Rumore eccessivo come da costruzione, attrezzature meccaniche o anche inquilini vicini quando il proprietario non adotta misure efficaci per ridurre il fastidio.
fumi e odori sgradevoli.
Impianto idraulico difettoso.
Sicurezza inadeguata (es. Serrature d'ingresso danneggiate, cicalini delle porte, ecc.).
Perdite e sversamenti di acque reflue.
Mancata fornitura di rilevatori di fumo.
Interruzioni del servizio idrico.
Mancanza di protezioni per le finestre quando richiesto dalle ordinanze locali per proteggere i bambini.

Nota!

Eventuali condizioni causate dalla cattiva condotta di un inquilino o da persone sotto la direzione o il controllo del conduttore non danno luogo a una violazione della garanzia.

Invocare la violazione della garanzia di abitabilità

L'unica cosa più importante da ricordare sull'invocare la violazione della garanzia di abitabilità come difesa in un procedimento del proprietario / inquilino è che si avvisa per iscritto il proprio proprietario in merito alle condizioni difettose nel proprio spazio. Se non viene avvisato e non ha una ragionevole possibilità di rettificare la situazione, potresti perdere il diritto di invocare la garanzia di abitabilità.

Una buona pratica consiste nell'inviare una comunicazione scritta in base ai termini del contratto di locazione o, se il contratto di locazione non lo specifica, inviare un avviso scritto tramite posta di prima classe ricevuta di ritorno richiesta, nonché una copia di cortesia via e-mail o fax.

Legge sulla proprietà immobiliare dello Stato di New York s. 235-b

La garanzia di abitabilità

In ogni contratto scritto o orale di locazione o contratto di locazione per locali residenziali, il proprietario o il locatore deve essere considerato come un patto e garantire che i locali così affittati o affittati e tutte le aree utilizzate in relazione ad esso in comune con altri inquilini o residenti siano idonei all'abitazione umana per gli usi ragionevolmente previsti dalle parti e che gli occupanti di tali locali non devono essere soggetti ad alcuna condizione che possa essere pericolosa, pericolosa o lesiva della loro vita, salute o sicurezza. Quando una qualsiasi di tali condizioni è stata causata dalla cattiva condotta del locatario o del locatario o di persone sotto la sua direzione o controllo, non costituirà una violazione di tali patti e garanzie.
Qualsiasi accordo da parte di un locatario o inquilino di un'abitazione che rinuncia o modifica i suoi diritti come stabilito in questa sezione sarà nullo in quanto contrario all'ordine pubblico.
Nel determinare l'ammontare dei danni subiti da un inquilino a seguito di una violazione della garanzia di cui alla sezione, il tribunale; (a) non necessita di alcuna testimonianza di esperti; e (b), nella misura in cui la garanzia è violata o non può essere risolta a causa di uno sciopero o altra controversia di lavoro che non è causata principalmente dal singolo proprietario o locatore e tali danni sono attribuibili a tale sciopero, escludere il recupero a tale misura, fatta eccezione per la misura dell'eventuale risparmio netto del proprietario o locatore in ragione di tale sciopero o controversia di lavoro attribuibile ai locali del locatario, a condizione, tuttavia, che il proprietario o il locatore abbia fatto un tentativo in buona fede, dove praticabile, per curare la violazione. (c) se i locali sono soggetti a regolamentazione ai sensi della legge locale sul controllo dell'affitto di alloggi di emergenza,la legge sulla protezione degli inquilini di emergenza del diciannove settantaquattro, la legge sulla stabilizzazione dell'affitto del diciannove centosessantanove o la legge sull'affitto e sulla riabilitazione della città, riducono l'importo assegnato di seguito dell'importo totale di qualsiasi riduzione dell'affitto ordinata dalla divisione statale degli alloggi e rinnovo comunitario ai sensi di tali leggi o atto, assegnato al locatario, dalla data di entrata in vigore di tale ordine di riduzione dell'affitto, che si riferisce a una o più questioni per le quali viene concesso il rilievo di seguito.che si riferisce a una o più questioni per le quali viene concessa la franchigia di seguito.che si riferisce a una o più questioni per le quali viene concessa la franchigia di seguito.

Casi di proprietari / inquilini a Brooklyn, Manhattan, Queens, Staten Island e Bronx

L'Housing Court di Brooklyn si trova in 141 Livingston Street. Se ricevi un avviso per posta che richiede la tua presenza, è imperativo che tu risponda e prenda immediatamente le misure appropriate. Ciò include la documentazione di eventuali condizioni nell'edificio che possono costituire una violazione della Garanzia di Abitabilità.

In caso di domande sul tuo caso, non esitare a chiamarmi al numero 718-701-5772.

Se hai bisogno di rappresentanza su una questione di proprietario / inquilino, gestisco le apparizioni in tutti e cinque i distretti della città di New York (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island e Bronx). Di solito sono a Brooklyn (Kings County).

Posso fissare appuntamenti a Brooklyn e Manhattan su richiesta.

Aggiornamenti del caso

Landlord v. Tenant , 2011 NY Slip Op 52490 (U) (Contea di Weschester, 13 giugno 2011) (dove la Corte di Westchester ha riscontrato che i disturbi dovuti alla costruzione del proprietario sul lotto vicino costituivano una violazione della garanzia di abitabilità).