Agenzia singola e broker di transazioni in florida

Confronta la rappresentanza di una singola agenzia e quella del broker di transazioni e scopri perché la rappresentanza con doppia agenzia è in genere fuorilegge.

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Cos'è l'agenzia?

La doppia agenzia è fuorilegge in molti stati, inclusa la Florida, dove è detenuta la mia licenza immobiliare. Il problema con la doppia agenzia è quella parola fastidiosa, "agenzia". L'agenzia nella terminologia immobiliare significa che l'addetto alle vendite (agente autorizzato) entra in una relazione con un cliente al quale ha un dovere fiduciario, noto anche come obbedienza, lealtà e riservatezza. Sta lavorando per conto di quel cliente in tutte le questioni relative a una specifica transazione immobiliare. Questa è la definizione di agency.

In Florida, la chiamiamo agenzia singola. Un modo semplice e facile per capire una singola agenzia è questo: pensa a una transazione come a uno spettacolo teatrale. L'agente si fa avanti come sostituto per assumere il ruolo del cliente in quella performance. Durante quella performance / transazione, il sostituto / agente agisce sempre nel migliore interesse del cliente, come se fosse il cliente stesso.

Perché la doppia agenzia è fuorilegge?

La doppia agenzia è proprio quello che dice di essere: un tentativo di agire nel migliore interesse sia dell'acquirente che del venditore allo stesso tempo. Può un sostituto recitare contemporaneamente entrambi i ruoli da protagonista, quello dell'acquirente e del venditore, e agire nel migliore interesse di ciascuno allo stesso tempo? Ovviamente no. Sarebbe impossibile. Ecco perché la doppia agenzia è vietata nella maggior parte degli stati.

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Ciò non significa che un agente non possa gestire la transazione sia per l'acquirente che per il venditore. In Florida, abbiamo una classificazione di agenzia limitata nota come broker di transazioni. Anche se suona come una doppia agenzia, non lo è.

In questa veste, l'agente lavora per la transazione, ma non ha instaurato un rapporto fiduciario con nessuna delle parti. Ciò significa che è una parte neutrale tra i due. Tuttavia, deve ad entrambe le parti una riservatezza limitata. Ciò significa che non gli è consentito dire al venditore che l'acquirente offrirà di più o dire all'acquirente che il venditore prenderà di meno senza l'autorizzazione della parte in questione.

I vantaggi dei broker di transazione

Ci sono molti agenti immobiliari e società di intermediazione della Florida che lavorano strettamente come intermediari di transazioni. Le aziende che evitano la singola agenzia affermano che lavorare come broker di transazioni aiuta a prevenire alcune difficoltà e confusione. È improbabile che l'agente dimentichi qual è il suo ruolo se è sempre lo stesso. Evita anche possibili azioni legali, che è forse il motivo migliore per cui alcune società di intermediazione lo evitano anche in circostanze in cui la legge lo consente.

Il grafico sottostante evidenzia le differenze tra i due tipi di agenzia. Il rapporto di intermediazione per transazioni limitate offre solo riservatezza limitata e nessuna obbedienza o divulgazione completa. (Vedere la sezione sulla divulgazione completa di seguito per ulteriori informazioni.) Non essere eccessivamente preoccupato per la mancanza di divulgazione completa. Il broker della transazione deve comunque rivelare a un acquirente "tutti i fatti noti al broker che non sono prontamente osservabili dall'acquirente e che hanno il potenziale per influenzare materialmente il valore della proprietà".

Differenze nei rapporti di agenzia: Florida



Agenzia Unica	Broker di transazione
Trattare in modo onesto e corretto	Trattare in modo onesto e corretto
lealtà
Riservatezza	Riservatezza limitata
Obbedienza
Divulgazione completa
Contabilità per tutti i fondi	Contabilità per tutti i fondi
Abilità, cura e diligenza	Abilità, cura e diligenza
Presentare tutte le offerte in modo tempestivo se non diversamente indicato per iscritto	Presentare tutte le offerte in modo tempestivo se non diversamente indicato per iscritto
Divulgazione di tutti i fatti noti che influenzano materialmente il valore	Divulgazione di tutti i fatti noti che influenzano materialmente il valore

Perché scegliere la rappresentanza del broker di transazione piuttosto che un'agenzia unica?

Sembra un gioco da ragazzi che un cliente desideri avere una rappresentanza di agenzia unica piuttosto che un broker di transazioni. Tuttavia, ci sono alcuni buoni motivi per cui un singolo agente potrebbe dover passare da una singola agenzia a diventare un broker di transazioni:

Il cliente (un acquirente) desidera acquistare una proprietà che è già elencata con il suo agente o un altro agente della stessa società di intermediazione.
Il cliente (un venditore) decide di vendere la sua proprietà a un acquirente che è stato presentato alla sua proprietà dal suo agente di quotazione o da un altro agente della stessa società di intermediazione.

La legge riconosce che ogni agente dell'azienda potrebbe avere conoscenze speciali, quindi l'azienda non è in grado di offrire riservatezza al cliente.

Nei rapporti fiduciari, il cliente ha un'agenzia con la società di intermediazione per cui lavora l'agente, quindi due agenti della stessa azienda non possono offrire una singola agenzia, ma solo un accordo di intermediazione delle transazioni.

Ricorda: l'agente non è autorizzato a dire al venditore che l'acquirente offrirà di più o a dire all'acquirente che il venditore prenderà di meno senza l'autorizzazione della parte in questione.

Che dire della mancanza di piena trasparenza?

La mancanza di una completa divulgazione nell'ambito del rapporto di intermediazione delle transazioni non dovrebbe disturbare il cliente. Ciò non significa che l'agenzia di intermediazione delle transazioni possa nasconderti cose. Di nuovo, l'avviso dice chiaramente: "Divulgazione di tutti i fatti che incidono materialmente sul valore della proprietà immobiliare residenziale e non sono prontamente osservabili per l'acquirente".

Ciò che significa è che l'agente non ha l'obbligo di dirti tutto. In un rapporto di agenzia singola, se l'agente dell'acquirente (di un'altra azienda) indica che il suo acquirente pagherà di più, l'agenzia singola richiede che l'agente di quotazione del venditore ne informi il venditore quando gli presenta l'offerta dell'acquirente. In qualità di broker di transazioni, l'agente non può nemmeno recarsi lì senza permesso, anche se dispone di tali informazioni privilegiate.

Scegli un'azienda rispettabile e un agente esperto per garantire una transazione regolare.

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Dal punto di vista di un agente

Quando sono il broker di transazioni sia per l'acquirente che per il venditore, entrambe le parti vengono trattate in modo equo. Ogni agente che conosco fa lo stesso. Tuttavia, come agente, la mia preferenza è quella di essere in grado di dare al mio cliente o cliente il 100% della mia attenzione. Posso ancora farlo come broker di transazioni lavorando solo per l'acquirente o il venditore in un contratto di cooperazione con un altro agente o agenzia. Il rapporto di agenzia che l'altro agente ha con l'acquirente o il venditore è strettamente una loro decisione e non influisce affatto sullo stato del mio rapporto con il mio cliente se lavora per un'altra azienda. Un singolo agente può lavorare con un broker di transazioni.

Il modo migliore per garantire che la transazione vada a buon fine e che tu finisca come un cliente soddisfatto non è nel rapporto di agenzia. È scegliendo un'azienda stimabile e un agente esperto con cui lavorare inizialmente. L'agente non deve avere anni di esperienza, ma dovrebbe essere in grado di accedere alle risorse necessarie per navigare attraverso la transazione.

L'obiettivo finale di un agente

Il mio obiettivo come agente a Tampa Bay, e quello della maggior parte degli agenti che conosco, che si tratti di un singolo agente o di un broker di transazioni, è che tu sia totalmente soddisfatto dei nostri servizi. Ci auguriamo di trattenerti come cliente per molti anni a venire. Speriamo anche che tu sia così felice, che presenti anche i tuoi amici e la tua famiglia. Questa è la linfa vitale dell'attività di un agente immobiliare.

domande e risposte

Domanda: cosa succede se un broker di transazioni prende le parti del venditore?

Risposta: Non sono un po 'chiaro su ciò che stai chiedendo: cosa succede se il broker di transazione è l'agente del venditore mentre l'acquirente ha il suo broker di transazioni o un agente singolo o se il broker di transazioni per entrambi sta effettivamente guardando agli interessi venditore invece della transazione?

Il primo scenario è perfettamente accettabile. Il secondo no. Un broker di transazioni dovrebbe trattare entrambe le parti allo stesso modo. Lui o lei deve lo stesso livello di servizio e diligenza a entrambe le parti senza preferenze. Se stanno dando rappresentanza a una parte piuttosto che all'altra, questo è sicuramente qualcosa da discutere con quell'agente e il suo intermediario. Questo è quello che farei.