Sommario:
- Pianificazione nell'acquisto fuori piano
- Vantaggio di acquisto fuori piano per gli investitori
- Appalto per proprietà fuori progetto in Francia
- Contrat de Reservation
- Vente en L'Etat Futur D'Achevement
- Tutela dei consumatori per acquisti fuori programma
- Costruire la casa dei tuoi sogni in Francia
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Pianificazione nell'acquisto fuori piano
L'acquisto di una nuova costruzione o di una proprietà che non è stata ancora costruita da uno sviluppatore è chiamato acquisto fuori piano in Francia. L'acquisto fuori piano è un mezzo di acquisizione di proprietà abbastanza comune, sicuro e persino redditizio in Francia.
Prima di stipulare un contratto per l'acquisto fuori piano, è importante determinare in quale fase della pianificazione si trova lo sviluppatore. Questo ti darà una buona idea della fattibilità del progetto. Alcuni sviluppatori devono mettere in fila quanti più potenziali acquirenti possibile prima che la loro banca rilasci i fondi. È possibile che lo sviluppatore non sia ancora proprietario del terreno su cui verrà costruito il progetto. Anche se possiedono il terreno, potrebbero non avere tutte le autorizzazioni e le autorizzazioni di pianificazione in atto. Questi fattori influenzeranno se il progetto verrà mai avviato o meno. È inoltre necessario stabilire la probabilità che i piani vengano modificati, forse in modo significativo, da quelli originariamente presentati.
Quando uno sviluppatore ha il pieno consenso alla pianificazione, sarà necessario esaminarlo attentamente. Chiedi di vedere i piani. Potrebbe essere necessario visitare la mairie locale per vederli. I piani generalmente ti diranno di più sul progetto rispetto al contratto preliminare.
È anche importante fare alcune ricerche sugli sviluppatori stessi. Sebbene gli sviluppatori francesi tendano ad essere più affidabili e rispettabili di alcune delle loro controparti in altri paesi, è comunque importante sapere con chi stai facendo affari. Quindi fai una piccola ricerca, parla con altri investitori e, se possibile, visita alcuni dei loro precedenti sviluppi.
Sebbene gli sviluppatori francesi tendano ad essere più affidabili e rispettabili di alcune delle loro controparti in altri paesi, è comunque importante sapere con chi stai facendo affari. Fai la tua ricerca!
Vantaggio di acquisto fuori piano per gli investitori
L'acquisto fuori piano in Francia offre molti vantaggi agli investitori. Sia che tu voglia rivendere la proprietà con profitto, offrire buy-to-let o avere un reddito da locazione a lungo termine, il off-plan è nel segno per gli investitori esperti.
La scelta delle unità è un vantaggio decisivo per l'acquisto fuori piano. In qualsiasi sviluppo, alcune unità o proprietà sono destinate ad essere più desiderabili di altre a causa della posizione conveniente, delle viste, della privacy, delle dimensioni o di altre caratteristiche desiderabili. Quando acquisti fuori piano hai l'opportunità di acquistare le posizioni più ricercate nello sviluppo e di trarre profitto di conseguenza.
Un altro vantaggio dell'acquisto fuori piano è il prezzo. Gli sviluppatori compenseranno il rischio finanziario assicurandosi che almeno una parte di qualsiasi progetto sia pre-venduta prima dell'avvento della costruzione. Capiscono che questi primi acquirenti fanno affidamento sulla reputazione, sui rendering artistici, sull'ubicazione della proprietà e su un po 'di immaginazione per prendere le loro decisioni di investimento e devono offrire prezzi bassi come incentivo ad assumersi un rischio. Con il progredire del progetto di costruzione, i prezzi e il valore delle proprietà aumentano, realizzando una costruzione azionaria quasi immediata per i primi investitori. Al termine della costruzione, la proprietà può essere venduta con un profitto.
Inoltre, i progetti fuori programma sono spesso in aree di villeggiatura che si prestano bene a fornire una vacanza o una casa per le vacanze fantastiche, nonché un reddito da locazione. L'elevata domanda di immobili in affitto turistico e residenziale può produrre margini di profitto del 7-10% per gli investitori.
Appalto per proprietà fuori progetto in Francia
Per acquistare una proprietà fuori piano in Francia, stipulerai un contratto in due parti.
Contrat de Reservation
La prima parte del contratto si chiama Contrat de Reservation. Il Contrat de Reservation è progettato principalmente per ottenere un impegno da un acquirente e può essere relativamente vago in termini di responsabilità dello sviluppatore. Infatti, uno sviluppatore non ha alcun obbligo di venderti anche dopo aver firmato il contratto preliminare. Il contratto preliminare richiede generalmente un deposito che è completamente rimborsabile se il progetto non va avanti.
Il livello di dettaglio fornito nel Contrat de Reservation varierà da uno sviluppatore all'altro, ma è importante capire che i dettagli del piano possono e spesso cambiano nel tempo che intercorre tra la firma del contratto preliminare e il contratto finale.
Il contratto di prenotazione è il momento di affrontare le contingenze ipotecarie. Mentre sarebbe saggio ottenere almeno l'approvazione preliminare del mutuo prima di stipulare il contratto preliminare, è anche una buona idea inserire una clausola di emergenza del mutuo.
Sebbene non vi sia alcun obbligo legale di stipulare il contratto preliminare, non farlo significa che sarà necessario attendere fino a quando il contratto finale non sarà disponibile. Se non ti senti a tuo agio ad entrare nel Contrat de Reservation e scegli di aspettare fino a quando il contratto finale è disponibile, potresti perdere gli incentivi sui prezzi anticipati e la proprietà specifica che desideri.
Vente en L'Etat Futur D'Achevement
Il contratto finale si chiama Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). Questo contratto conterrà una descrizione completa dello sviluppo proposto, inclusa la sua esatta ubicazione. È importante confrontare attentamente il VEFA con il contratto di prenotazione per differenze.
In particolare, dovresti verificare le dimensioni e l'ubicazione della tua proprietà. In caso di controversia, prevarranno i termini del VEFA. È anche importante notare la tolleranza dimensionale. Gli sviluppatori generalmente inseriscono una clausola che garantisce una tolleranza dimensionale fino al 5%.
La sezione descrittiva dell'avviso conterrà una descrizione tecnica dei materiali e delle attrezzature utilizzate nella costruzione. Questa sezione includerà spesso la frase "o equivalente" e potrebbe consentire al costruttore una grande discrezione per modificare tali materiali. L'avviso descrittivo delineerà anche tutte le strutture comunali e le loro condizioni di utilizzo.
A questo punto, lo sviluppatore ti fornirà una copia delle regole di proprietà chiamata Cahier des Charges. Ciò includerà cose come restrizioni all'uso commerciale della proprietà, costi di servizio e regole riguardanti l'uso delle strutture comuni. La documentazione di supporto completa, descrittiva in dettaglio, sarà inoltre fornita e conservata in archivio dal notaio.
L'intero contratto, inclusa la documentazione di supporto, includerà una grande quantità di gergo tecnico e disegni, tutti in francese. Gli investitori, anche quelli che parlano correntemente il francese, potrebbero voler prendere in considerazione una consulenza professionale esterna nella revisione e nell'esecuzione del contratto. Lo sviluppatore impiegherà i servizi del notaio per preparare il contratto VEFA. Tuttavia, per aiutarti a comprendere il processo e proteggere i tuoi interessi, potresti voler firmare il contratto preliminare e finale di fronte a un notaio di tua scelta. Se scegli di utilizzare i servizi di un notaio, sarebbe opportuno assicurarsi che abbia esperienza con i contratti VEFA. Oltre al tuo notaio, potresti consultare altri professionisti del settore come un architetto o un ingegnere.Una copia completa del VEFA deve esserti fornita almeno un mese prima della firma per darti il tempo di rivederne completamente il contenuto.
Gli investitori, anche quelli che parlano correntemente il francese, potrebbero voler prendere in considerazione una consulenza professionale esterna per la revisione e l'esecuzione del contratto.
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Tutela dei consumatori per acquisti fuori programma
La legge francese prevede una serie di norme e regolamenti che garantiscono la protezione dei consumatori. Alcune di queste protezioni includono:
- Il contratto preliminare (Contrat de Reservation) non è richiesto. Gli acquirenti possono attendere la disponibilità del contratto definitivo dettagliato (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
- Gli sviluppatori non possono chiedere né ricevere un deposito fino alla firma del contratto preliminare (Contrat de Reservation).
- Il denaro del deposito deve essere depositato su un conto cliente tramite una banca o il notaio. Non può essere utilizzato per finanziare il progetto.
- Sono consentiti importi massimi di deposito e dipendono dalla data di consegna stimata della proprietà. Se la proprietà deve essere completata entro un anno, la caparra non può essere superiore al 5%. Tra uno e due anni, il deposito massimo è del 2%. Se la proprietà non verrà completata per più di due anni, non potrà essere richiesta alcuna cauzione.
- Il contratto preliminare deve prevedere la data ultima entro la quale deve essere firmato il contratto VEFA definitivo. Se lo sviluppatore non soddisfa tale data, hai il diritto di recedere dal contratto e ricevere un rimborso completo del tuo deposito.
- Come gli acquisti di proprietà esistenti, le proprietà fuori programma hanno un periodo di riflessione di sette giorni. Una volta firmato il Contrat de Reservation, hai un periodo di riflessione di sette giorni durante il quale puoi recedere dal contratto senza penalità e ricevere un rimborso del tuo deposito.
- Il contratto può essere annullato se non vengono fornite copie o almeno l'accesso alla documentazione tecnica completa della pianificazione della proprietà e della costruzione.
- È necessario fornire in anticipo una copia delle norme e dei regolamenti che si applicheranno alla proprietà. Questi potrebbero includere restrizioni per l'uso aziendale, costi di servizio, regole per l'uso di strutture comuni e altro ancora.
- Una copia completa del VEFA deve esserti fornita almeno un mese prima della firma per darti il tempo di rivederne completamente il contenuto.
Costruire la casa dei tuoi sogni in Francia
Per l'acquirente istruito ed esigente, l'acquisto di Off-Plan in Francia potrebbe essere il modo migliore per ottenere esattamente la casa per le vacanze che desideri nel luogo che desideri.