Introduzione a fondi comuni di investimento immobiliare (reit) e masters limited partnership (mlp)

Questo articolo semplifica la comprensione di REIT e MLP.

Trent Szmolnik

Cos'è un REIT?

Un Real Estate Investment Trust, o REIT, è una società che aiuta a finanziare immobili con lo scopo di produrre reddito. Alcuni REIT possiedono anche le proprietà immobiliari. I REIT sono molto simili ai fondi comuni di investimento nel modo in cui sono modellati, perché forniscono ai loro investitori un flusso di reddito con molta diversificazione. I REIT pagano quasi tutto il reddito che ricevono come dividendi agli azionisti. Gli azionisti rispondono pagando l'imposta sul reddito collegata a tali dividendi.

I REIT sono un modo fantastico per le persone di aggiungere proprietà immobiliari su larga scala al proprio portafoglio, allo stesso modo in cui metterebbero i loro soldi in altri settori attraverso l'acquisto di azioni. Quando un titolo si comporta bene durante un dato trimestre, l'azionista trae profitto da un aumento del prezzo delle azioni e / o dei dividendi. Lo stesso accade con i REIT. SE i loro investimenti funzionano bene in un dato anno, i loro azionisti ne traggono vantaggio.

I REIT sono negoziati sulle principali borse valori allo stesso modo delle azioni normali, ma ci sono anche alcuni REIT che sono completamente privati ​​e non vengono quotati. Quando ci riferiamo ai REIT, di solito parliamo di REIT azionari o REIT ipotecari. I REIT azionari sono progettati per generare reddito attraverso la riscossione dell'affitto sulle proprietà o la vendita di tali proprietà. I REIT ipotecari guadagnano investendo in mutui o titoli correlati ai mutui. I mutui sono legati ad immobili sia commerciali che residenziali.

Nell'economia odierna, i REIT svolgono un ruolo importante nell'economia. Sono collegati a così tante strutture, come appartamenti, ospedali, industrie, case di cura, centri commerciali, depositi a lungo termine, alloggi per studenti universitari e molto altro ancora. Studi condotti da società di consulenza dimostrano che i REIT possiedono proprietà in ogni singolo stato degli Stati Uniti, insieme a più di 30 paesi diversi in tutto il mondo.

Ma come si qualifica un'azienda per essere classificata come REIT? Devono investire un minimo del 75 percento delle attività che possiedono nel settore immobiliare. Inoltre, il 75% o più del loro reddito deve provenire dagli affitti guadagnati sulle loro proprietà, dagli interessi nei mutui in cui investono o dalle proprietà che vendono.

I REIT devono anche pagare il 90% o più del loro reddito imponibile ai propri azionisti come dividendi. Sono soggetti passivi gestiti da un consiglio di amministrazione o da un consiglio di fondazione. Devono avere almeno 100 azionisti e cinque o meno azionisti non possono avere più del 49% delle azioni sul mercato.

Cos'è un MLP?

Una Masters Limited Partnership, o MLP, è una forma di società in accomandita semplice che viene scambiata sul mercato azionario. La Masters Limited Partnership ha tipi di soci: soci accomandanti e soci accomandatari. I soci accomandanti sono responsabili della fornitura di capitale al MLP, mentre ricevono anche parte del flusso di cassa del MLP come distribuzioni di reddito. Nel frattempo, il socio accomandatario è responsabile della gestione degli affari del MLP, mentre il loro stipendio è legato alle prestazioni dell'entità durante il loro periodo.

In termini legali, le partnership sono definite come MLP quando la partnership ottiene almeno il 90% del proprio flusso di cassa da materie prime, risorse naturali o iniziative immobiliari. Le MLP sono un'interessante opportunità di investimento per le persone perché forniscono i vantaggi fiscali di una società in accomandita semplice, offrendo allo stesso tempo agli investitori la liquidità di acquistare in una società quotata in borsa. I benefici fiscali si riferiscono al fatto che la società non è tenuta a pagare le tasse sui soldi che guadagna, ma i dividendi ricevuti dai detentori di quote sono tassati.

Negli Stati Uniti, le MLP svolgono un ruolo enorme nell'infrastruttura energetica della nazione. Gli MLP sono responsabili del trasporto, stoccaggio e trattamento di vari idrocarburi, come petrolio, gas naturale, gas liquidi e altri prodotti raffinati. Pensa a questi MLP come a un sistema autostradale nazionale, in cui le auto pagano "pedaggi" ogni volta che viaggiano da uno stato all'altro. Le MLP impegnate nelle infrastrutture energetiche guadagnano costantemente attraverso i pedaggi pagati dalle aziende che devono trasportare gli idrocarburi dalla fonte al cliente.

Ciò che è interessante è il fatto che il reddito generato dalle MLP non dipende necessariamente dai prezzi del petrolio o del gas naturale durante un dato trimestre o anno. Anche quando il prezzo del gas diventa veramente basso, il pedaggio sulla merce non cambia, perché il pedaggio è correlato al volume spedito. Un altro vantaggio per le MLP legate all'energia sono le coperture di inflazione integrate nella maggior parte dei contratti di pedaggio. Il pedaggio addebitato per il trasporto degli idrocarburi aumenta dopo pochi anni, per tenere il passo con l'inflazione nell'economia del Paese.

Investire in REIT

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP è una società in accomandita costituita da Cheniere Energy, Inc. La Società opera attraverso operazioni di liquefazione e rigassificazione presso il segmento del terminale GNL di Sabine Pass.

Rischi di investire in REIT e MLP

Sebbene sia REIT sia MLP differiscano nel modo in cui sono strutturati, la premessa di entrambi è molto simile. Pagano la stragrande maggioranza delle loro vincite ai loro azionisti o investitori. I REIT sono legalmente obbligati a fornire almeno il 90% dei loro guadagni agli azionisti, il che significa che hanno pochissimo margine di manovra durante un particolare trimestre o anno. Quando le cose vanno bene, gli investitori possono vedere dividendi significativi. Ma se il REIT subisce un brutto incantesimo, potrebbe provocare un fallimento completo. E i REIT associati ai titoli ipotecari spesso riducono i dividendi che pagano quando i tassi di interesse aumentano o i tassi di insolvenza dei mutui salgono.

Gli investimenti in REIT sono sempre un rischio quando il mercato immobiliare affronta una recessione. È importante per gli investitori che investono i propri soldi nei REIT avere una comprensione di come sta andando il mercato immobiliare del paese. Quando si investe in MLP, è importante che gli investitori guardino oltre i dividendi elevati. In genere si consiglia di cercare MLP con una lunga storia di disponibilità di denaro sufficiente. Queste MLP hanno molte meno probabilità di fallire.

Anche con i REIT, è una buona idea esaminare la cronologia dei pagamenti dei dividendi, perché è più importante di uno o due anni di un rendimento da dividendo del 15 o 16 percento. A volte andare con un REIT che paga il sette o otto percento di rendimento da dividendi per dieci anni consecutivi è la strada da percorrere, perché hanno una comprovata esperienza nel mantenere il loro successo.

Grafico dei prezzi di Realty Income Corporation (O).

Vantaggi dei REIT

Ci sono alcuni motivi principali per cui gli investitori potrebbero voler investire i propri soldi in REIT. La diversificazione è un enorme vantaggio, perché i REIT spesso mostrano poca correlazione con l'andamento del mercato azionario. E i dividendi pagati dai REIT sono enormi, se paragonati a quelli pagati dalle azioni tradizionali. Sono anche molto facili da acquistare e vendere, il che è interessante per gli investitori che potrebbero voler possedere un REIT solo per un breve periodo di tempo.

L'analisi statistica ha mostrato che molti REIT quotati in borsa superano l'indice S&P, Dow Jones e NASDAQ. Sono anche incredibilmente trasparenti, perché devono seguire le stesse condizioni normative di altre società quotate in borsa. Anche il loro reporting finanziario è identico a quello di una società che immette le proprie azioni sul mercato.

Vantaggi delle MLP

La maggior parte delle MLP offre un rendimento compreso tra il sei e il sette percento, mentre produce anche flussi di cassa stabili e costanti ogni anno. Le distribuzioni in contanti fornite dalle MLP sono abbastanza facili da prevedere, il che è ottimo per gli investitori in cerca di stabilità. Poiché le MLP non sono gravate dal pagamento delle tasse, hanno un costo del capitale di gran lunga inferiore rispetto alla maggior parte delle altre società. Le MLP sono in grado di intraprendere iniziative che i soggetti passivi potrebbero non ritenere fattibili.

Le plusvalenze sono uno dei maggiori vantaggi per un'azienda nel passare alla struttura MLP. Invece di affrontare la doppia imposizione, che è comune per le società, le MLPS sono tassate solo quando vengono ricevute le distribuzioni.

Conseguenze fiscali: MLP

Le MLP sono tassate sulla restituzione del capitale, mentre gli investitori devono occuparsi del modulo fiscale K-1 quando possiedono MLP. È un complicato veicolo di preparazione fiscale, ma ci sono molti contabili o moduli fiscali online che possono aiutare a rendere il processo un po 'meno impegnativo.

Un altro aspetto negativo delle MLP è che non si uniscono agli IRA a causa dell'UBTI o del reddito imponibile aziendale non correlato. Gli MLP spesso generano questo tipo di reddito attraverso le loro operazioni. Se le partecipazioni che hai sono abbastanza grandi da comportare una fattura fiscale UBTI di oltre $ 1.000, potresti dover pagare le tasse sull'UBTI, anche se l'MLP è inserito nel tuo conto con imposte differite.

Ma le MLP hanno anche molti vantaggi fiscali. Diciamo che hai acquistato $ 100.000 di unità in un MLP. Durante il primo anno, ti vengono dati $ 6.000 in distribuzioni trimestrali. Alla fine dell'anno, apprendi che queste distribuzioni erano un totale di $ 6.000 di reddito e $ 5.000 di deprezzamento. Sottrai $ 5.000 dai $ 6.000 per ottenere l'importo su cui pagherai le tasse - $ 1.000. Anche se ti trovi in ​​una fascia fiscale molto alta che addebita il 50% di tasse, finiresti per pagare solo $ 500 di tasse su $ 6.000 di reddito.

Le conseguenze fiscali delle MLP sono meglio comprese guardando al rendimento in base al capitale e ai costi. Il ritorno sul capitale è il pagamento che un titolo, come REIT o MLPS, effettua a un investitore da fondi non derivati ​​dal suo reddito netto. La base di costo si riferisce al prezzo originale di un'attività a fini fiscali, rettificato per eventuali dividendi o distribuzioni. A volte è chiamata la base imponibile. Quando pagano le tasse, gli investitori possono determinare la loro plusvalenza, che si riferisce alla differenza tra la base di costo e il valore di mercato corrente dell'attività.

Con gli MLP, non devi pagare immediatamente le tasse sulle tue partecipazioni, ma puoi detrarle dalla base dei costi. Ma se vendi unità MLP, devi pagare le tasse sulle unità vendute. Quindi mantenere le MLP a lungo termine ha senso per molti investitori, perché possono aspettare che la loro base di costo raggiunga $ 0, il che significa che la loro tassa è permanentemente differita.

Conseguenze fiscali: REIT

Sebbene la prospettiva che al REIT non vengano addebitate tasse sui loro profitti è allettante per gli investitori, devono ricordare che l'imposta sul reddito è dovuta sui dividendi che ricevono. Inoltre, il REIT deve occuparsi della tassa sulla proprietà sulle loro varie partecipazioni. Per alcuni REIT, l'imposta sulla proprietà può rappresentare fino al 25% delle spese operative.

I dividendi pagati dai REIT sono tassati come reddito ordinario al detentore di quote. Ma ci sono casi in cui i dividendi sono considerati dividendi qualificati, il che si traduce in un'imposta sulle plusvalenze. La stragrande maggioranza degli azionisti REIT pagherà solo la massima aliquota fiscale marginale sui propri dividendi. In effetti, alcuni dei dividendi pagati dal REIT possono qualificarsi come una restituzione del capitale non tassabile, che differisce le tasse su quelle unità fino a quando non vengono vendute dal proprietario. Tali pagamenti non tassabili finiscono per ridurre la base di costo per il detentore di quote.

Investire in MLP

Ci sono molti modi in cui gli investitori possono investire i propri soldi in MLP. Uno di questi modi è tramite ETF, o Exchange-Traded Fund, MLP. I fondi negoziati in borsa sono titoli negoziabili che replicano gli indici, come materie prime, obbligazioni o fondi indicizzati. A differenza dei fondi comuni di investimento, gli ETF commerciano in borsa.

Gli ETF MLP sono un ottimo modo per gli investitori di eliminare alcuni dei rischi aziendali associati all'acquisto di un singolo MLPS, offrendo loro anche i vantaggi fiscali relativi ai fondi negoziati in borsa. Ma gli ETF MLP sono spesso piuttosto costosi, il che è qualcosa di cui gli investitori devono essere cauti.

Se gli investitori non vogliono fare il grande passo con le MLP degli ETF, possono anche considerare i fondi comuni di investimento che detengono le MLP. I fondi comuni di investimento che investono i loro soldi in MLP consentiranno agli investitori di ritardare i pagamenti delle tasse sul reddito distribuito fino alla vendita degli investimenti. Questi guadagni si qualificano come guadagni a lungo termine, il che si traduce in un'aliquota fiscale inferiore rispetto alle plusvalenze a breve termine.

I fondi comuni di investimento sono anche un'ottima opzione a causa della loro natura gestita. Avere un gestore di fondi comuni di investimento che sceglie le MLP da inserire nel fondo può fare un'enorme differenza per mitigare i rischi di queste attività. Troppi investitori pensano che tutte le MLP siano uguali. Sebbene gli investitori debbano pagare la commissione di mantenimento per questi vantaggi, vale la pena considerare il lato positivo.

Disclaimer

Questo articolo è solo per informazione e istruzione. Non è un'approvazione di alcun particolare titolo per il fondo. Consultare il proprio agente di borsa o consulente finanziario prima di acquistare e vendere azioni.