Come sfrattare un subaffittuario a san francisco

I miei due coinquilini e io di recente abbiamo avuto un subaffittuario che chiamerò The Horrible Human Being. Questo ragazzo era polemico, rumoroso, arrogante e irrispettoso; uno stronzo totale. Nel tentativo di sbarazzarci di lui, abbiamo imparato molto sulle leggi sugli inquilini e sullo sfratto nella nostra città natale di San Francisco.

Questo è lo stato in cui l'Orribile Essere Umano ha lasciato la sua stanza quando finalmente si è trasferito.

Christy K.

Un rapido avvertimento

Lo sfratto è estremamente difficile a San Francisco. Le leggi sugli affitti entro i limiti della città sono fortemente a favore degli affittuari. Queste leggi hanno lo scopo di proteggere i diritti degli affittuari, ma rendono quasi impossibile per i proprietari e gli inquilini principali sfrattare gli affittuari problematici. Se hai valide ragioni per lo sfratto, assicurati di fare tutto secondo i libri e consultare un avvocato durante tutto il processo per proteggerti dalle azioni legali.

Se non hai valide ragioni per lo sfratto, la soluzione migliore è risolvere privatamente le cose con il tuo subaffittuario problematico.

Tipi di relazioni con gli inquilini

Cotenant: un cotenant è qualcuno che ha la stessa posizione con te come affittuario. Se due o più persone affittano insieme una proprietà e tutte firmano il contratto di locazione, quelle persone sono cotenants.
Inquilino principale: un inquilino principale è una persona che ha firmato il contratto di locazione o il contratto originale con il proprietario o il gestore della proprietà. Tutte le persone nel contratto di locazione originale sono inquilini principali e sono anche coetanei l'uno dell'altro.
Subaffittuario: un subaffittuario è una persona che sta subaffittando o affittando uno spazio da uno o tutti gli inquilini principali. Un subaffittuario non ha necessariamente alcun tipo di accordo con il proprietario o l'amministratore della proprietà (sebbene la maggior parte dei proprietari richieda l'approvazione per tutti i subaffittuari sulla loro proprietà). Se gli inquilini principali subaffittano a più di un subaffittuario, questi subaffittuari sono anche co-locatari tra loro.

I cotenant non possono sfrattarsi a vicenda e un subaffittuario non può sfrattare un inquilino principale. Ma un inquilino principale può essere in grado di sfrattare un subaffittuario in determinate circostanze.

Proprietari e sfratto

Parlare del problema al padrone di casa può sembrare il modo più semplice per far sfrattare un subaffittuario, ma in realtà il proprietario o il gestore della proprietà probabilmente non sarà in grado di aiutarti. Un proprietario non può sfrattare solo una persona. Anche se puoi dimostrare di avere una giusta causa per sfrattare il tuo subaffittuario, il tuo padrone di casa può solo sfrattare tutti i contratti di locazione, negando così il tuo accordo con il tuo subaffittuario.

È bene tenere informato il proprietario o il gestore della proprietà su eventuali problemi gravi tra coinquilini, ma l'accordo del subaffittuario è con gli inquilini principali, non con il proprietario (anche se il proprietario potrebbe aver dato l'approvazione, richiesto un controllo dei precedenti, ecc.) Quindi il inquilini maestri sono in genere gli unici a poter sfrattare un subaffittuario.

Il tuo subaffittuario è legale?

Prima di tentare di sfrattare il tuo subaffittuario, devi determinare se sta noleggiando legalmente o meno. Hai il permesso o l'approvazione del tuo proprietario o gestore della proprietà per subaffittare la proprietà? Il tuo contratto di locazione prevede disposizioni per il subaffitto?

Se il tuo subaffittuario sta occupando la proprietà senza la conoscenza o il permesso del proprietario, cercare di sfrattarlo è praticamente garantito per farti sfrattare anche tu. Inoltre, se il tuo padrone di casa lo scopre, potrebbe essere in grado di intraprendere un'azione legale contro di te per violazione del contratto di locazione e il tuo subaffittuario potrebbe essere in grado di intraprendere un'azione legale contro di te per sfratto illecito.

Se sei su questa barca, la soluzione migliore è risolvere le cose in privato con il tuo subaffittuario o trasferirti da solo.

Non cercare di accusare il tuo subaffittuario di violazione di domicilio o affermare al padrone di casa che sta occupando illegalmente. Se il subaffittuario può dimostrare di aver vissuto nella proprietà (con posta ricevuta, assegni per affitto e utenze, ecc.), Può comunque essere in grado di intraprendere un'azione legale contro di te per sfratto illecito
Non cercare di spiegare al vostro subtenant che se l'inquilino principale o gli inquilini si trasferiscono, dovrà comunque andarsene, come da Ordinanza sugli affitti di San Francisco, poiché non ha alcun accordo legale con il proprietario. (Fondamentalmente, se fanno le cose così male che ti trasferisci per allontanarti da loro, saranno SOL per l'alloggio.)

Se il tuo subaffittuario ha l'approvazione del padrone di casa, come ha fatto con noi L'Orribile Essere Umano, continua a leggere.

L'affitto della tua casa o appartamento è controllato?

Se la tua casa o appartamento a San Francisco è stato costruito dopo il giugno 1979, sei fortunato. Questi edifici più recenti non sono soggetti alle leggi sul controllo degli affitti e il processo di sfratto è molto più semplice. Dovresti essere in grado di dare un preavviso adeguato al tuo subaffittuario e quindi iniziare il processo di sfratto legale.

Se la tua casa o appartamento a San Francisco è stato costruito prima del giugno 1979, come la nostra, sfrattare il tuo subaffittuario sarà molto più difficile. Continua a leggere per scoprire di più.

Come faccio a sapere quando è stata costruita la mia casa?

http://www.zillow.com/

Se non sai quando è stata costruita la tua casa, Zillow è un buon punto di partenza. Ha le date pubblicate per molti edifici di San Francisco. Digita semplicemente il tuo indirizzo, seleziona il risultato corretto e cerca la data sotto "anno di costruzione".

Le case e gli appartamenti tipici di San Francisco sono stati costruiti prima del 1979 e quindi rientrano nelle leggi sul controllo degli affitti ai sensi della San Francisco Rent Ordinance.

Mudflattop tramite Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

Le 15 giuste cause di sfratto a San Francisco

Se la tua casa o appartamento in affitto a San Francisco è controllata dall'affitto, è tempo di avvicinarti e di avvicinarti alle 15 giuste cause di sfratto. Queste cause sfruttabili sono il tuo ultimo brandello di speranza. Sono l' UNICO modo per sfrattare legalmente:

L'inquilino ha smesso di pagare l'affitto, paga spesso in ritardo o rimbalza frequentemente gli assegni
L'inquilino ha violato il contratto di locazione o il contratto di locazione e non è riuscito a correggere il problema con preavviso
L'inquilino crea fastidio, danneggia la proprietà o "crea un'interferenza sostanziale con il comfort, la sicurezza o il divertimento del proprietario o di altri inquilini nell'edificio"
L'inquilino sta conducendo attività illegali sulla proprietà
Il precedente contratto di locazione o contratto di locazione dell'inquilino è scaduto e l'inquilino rifiuta una proroga alle stesse condizioni o equivalenti
L'inquilino ha rifiutato al proprietario l'accesso alla proprietà (per riparazioni, miglioramenti, ecc.)
Gli inquilini principali si trasferiscono, lasciando un subaffittuario senza approvazione o accordo con il proprietario
Il locatore desidera trasferirsi nell'unità da solo o un parente stretto per un periodo di 36 mesi consecutivi o più
Il locatore desidera vendere una unità abitativa legalmente convertita in condominio
Il proprietario cerca di demolire l'unità o di rimuoverla dal mercato degli affitti
Il proprietario desidera rimuovere temporaneamente l'unità dal mercato degli affitti per "eseguire miglioramenti o riabilitazione del capitale"
Il proprietario desidera effettuare una "ristrutturazione sostanziale"
Il proprietario desidera rimuovere l'intero edificio dal mercato degli affitti
Il proprietario desidera recuperare il possesso dell'unità per meno di 30 giorni per far fronte a problemi di vernice al piombo, come richiesto dal codice sanitario di San Francisco
Il proprietario desidera demolire l'unità per ricostruirla

NOTA: Se il proprietario vive anche nell'unità in affitto, può sfrattare senza Giusta causa. Se stai affittando uno spazio nella casa del tuo padrone di casa, valuta la possibilità di chiedergli aiuto.

I numeri 1–4 sono gli unici casi che si applicano alla relazione tra un titolare principale e un titolare secondario. I numeri 5–15 devono essere applicati dal proprietario e di solito devono comportare lo sfratto di tutti gli inquilini, inclusi gli inquilini principali (quindi non cercare di convincere il tuo padrone di casa a farli rispettare a meno che tu non sia d'accordo anche tu a essere espulso).

Solo cause 1–4

Esaminiamo le cause giuste una per una.

Giusta causa n. 1: l'inquilino ha smesso di pagare l'affitto, paga spesso in ritardo o spesso rimbalza gli assegni.

Se il tuo subaffittuario sta violando il contratto di locazione fumando nell'unità, tenendo un animale domestico, apportando modifiche non autorizzate all'unità, ecc., Potresti avere buone ragioni per lo sfratto.

Assicurati di registrare quando e come il tuo subaffittuario ha violato il contratto di locazione. Potrebbe essere necessario utilizzare tali informazioni in un secondo momento se cerca di combattere lo sfratto.
Emetti un preavviso di 3 giorni per correggere o liberare.
Se non ha corretto la violazione o ha lasciato i locali, avviare il processo di sfratto legale.
Se lui / lei ha corretto la violazione, potresti comunque essere in grado di sfrattare, ma dovrai dimostrare che il subaffittuario viola abitualmente e gravemente il contratto di locazione.

Giusta causa n. 3: l'inquilino crea un fastidio, danneggia la proprietà o "crea un'interferenza sostanziale con il comfort, la sicurezza o il divertimento del proprietario o di altri inquilini nell'edificio".

Questo è, purtroppo, il più difficile da applicare. L'Orribile Essere Umano non stava pagando in ritardo, violando il contratto di locazione o facendo qualcosa di illegale, ma abbiamo pensato che sicuramente lo avevamo con il numero 3. Raccoglieva costantemente litigi verbali, faceva un sacco di rumore e ci teneva svegli a tutte le ore. Abbiamo consultato un avvocato per sfrattarlo per questi motivi. L'avvocato ha spiegato che poiché la lingua del n. 3 è così vaga, i tribunali sono molto riluttanti a farla rispettare.

Fondamentalmente, al fine di sfrattare per questi motivi, gli inquilini principali devono dimostrare che il subaffittuario lo sta mettendo in pericolo o minacciandolo con il suo comportamento o provare attraverso i registri della polizia che il subaffittuario ha avuto frequenti denunce di rumore, ha causato un disturbo domestico, ecc.
L'avvocato fondamentalmente ci ha detto di non preoccuparci di provare a sfrattare con Just Cause # 3 poiché si sarebbe ridotto solo a una situazione ha detto / ha detto in tribunale e che le prove dovrebbero essere estremamente esplicite e convincenti per essere sfrattate.

Giusta causa n. 4: l'inquilino sta conducendo attività illegali sulla proprietà.

Se il tuo subaffittuario è impegnato in un comportamento illegale sulla proprietà, hai un motivo estremamente forte per lo sfratto.

Il reato deve essere grave e coinvolgere l'unità (ad esempio, il tuo subaffittuario sta facendo metanfetamine nella sua stanza o si dedica alla prostituzione nella proprietà).
Informa immediatamente il proprietario e la polizia. Potrebbe essere necessario dimostrare che il tuo subaffittuario stava svolgendo attività illegali e un rapporto della polizia è davvero l'unico modo per farlo.
Dare un preavviso di 3 giorni per liberarsi.
Se il subaffittuario non ha lasciato la proprietà entro 3 giorni, iniziare il processo di sfratto legale con i tribunali.

La nostra storia

Alla fine, i miei compagni di stanza e io non avevamo motivo di sfrattare l'Orribile Essere Umano. Ma ci siamo messi insieme e tutti gli hanno chiesto di andarsene. Ha accettato, o perché non sapeva che non potevamo sfrattarlo legalmente o perché semplicemente non voleva vivere con altre 3 persone che si rifiutavano di tollerare il suo cattivo comportamento. Si è preso il suo tempo per trovare un nuovo posto e non eravamo in grado di accelerare il processo, ma dopo un mese alla fine si è trasferito.

(Non senza renderci le cose infelici, ovviamente. Ha lasciato la sua stanza in un disastro disgustoso, ci ha urlato in faccia, si è rifiutato di pagare i suoi ultimi giorni di affitto e ha lasciato la porta di casa spalancata quando ha finito di muoversi. Ma abbiamo comunque brindato tutti alla giornata, eravamo così felici che se ne fosse andato.)

Come proteggersi da un cattivo subaffittuario

Abbiamo dovuto affrontare una brutta esperienza con l'Orribile Essere Umano, ma abbiamo imparato molto sulle leggi sul subaffitto e sullo sfratto. Abbiamo anche scambiato una corrispondenza con la San Francisco Tenants Union tramite e-mail e abbiamo ricevuto alcuni buoni consigli per assicurarci che la stessa situazione non si verificasse mai più. Ecco alcuni suggerimenti:

Assicurati che il tuo subaffittuario sia approvato dal proprietario o dal gestore della proprietà prima di trasferirlo.
Redigere un contratto di subaffittuario scritto in cui il subaffittuario rinuncia ai propri diritti alla protezione di Just Cause. Ciò è perfettamente legale e consente agli inquilini principali di sfrattare i subaffittuari per motivi diversi dalle 15 Giuste Cause.
Includere nel contratto di subaffittuario scritto che il primo mese di residenza nell'unità è su base di prova e che se tutti gli inquilini principali sono soddisfatti della situazione, al subaffittuario sarà permesso di rimanere, ma in caso contrario, il subaffittuario accetterà di lasciare in quel momento.
Addebitare ai subaffittuari un deposito, anche se non è richiesto dal proprietario o dal gestore della proprietà, e includere casi specifici in cui parte del denaro del deposito potrebbe essere trattenuto nel contratto di subaffittuario (ad esempio per coprire l'affitto non pagato, le utenze non pagate, i danni all'unità).

Contratto di subaffittuario di esempio

Ecco l'accordo che io e i miei cotenants usiamo per subaffittare adesso. Assicurati che il tuo contratto sia firmato e datato dal subaffittuario e da tutti gli inquilini principali. Ogni persona dovrebbe avere la propria copia firmata e datata, e anche il proprietario potrebbe volerne una copia.

Contratto di subaffittuario per

Comprendo che posso terminare la mia residenza in qualsiasi momento e per qualsiasi motivo, a condizione di dare un preavviso di 30 giorni agli inquilini principali.

Sono consapevole che il mio deposito cauzionale mi verrà restituito al momento della restituzione dei locali agli inquilini principali, ma che il denaro potrebbe essere trattenuto per danni ai locali, affitto non pagato o utenze non pagate.

Ho sentito per rinunciare al mio diritto di giusta causa protezione e accetto che potrei essere sfrattato per qualsiasi motivo, inclusi motivi diversi da cause sfruttabili a condizione che gli inquilini principali forniscano un preavviso di 30 giorni per lasciare i locali.

Accetto di pagare una caparra per una camera singola e l'affitto mensile fino a quando rimane l'affitto totale della casa.

Capisco che la mia residenza presso è in attesa di un periodo di prova di 1 mese. Capisco che anche la mia residenza è in attesa di approvazione da parte del gestore della proprietà.

Capisco che sarò responsabile di una parte delle utenze divisa equamente tra gli occupanti.

Ulteriori letture

San Francisco Tenants Union

Questa pagina contiene una spiegazione delle 15 giuste cause di sfratto.
San Francisco Rent Board

Questa pagina offre ulteriori informazioni sulle giuste cause di sfratto