Come determinare il vero valore di una casa mobile

Una casa mobile del 1973 in vendita per $ 36.000.

L'altro lato della casa mobile.

Uno dei migliori valori nel mercato di un acquirente di casa sono le case mobili (MH) o le case prefabbricate.

• Case mobili: di solito un MH si trova ancorato su un lotto all'interno di un parco di case mobili. Il parco di solito ha gli stessi servizi di un resort e si paga un canone mensile per il lotto, proprio come un HOA per un condominio.
• Case prefabbricate: lo stesso si può dire di una casa prefabbricata, ma queste non sono mobili una volta su una fondazione. Queste unità sono molto simili a una vera casa che si comprerebbe e di solito sono arroccate su un terreno di proprietà.

Le case mobili di solito hanno una durata, strutturalmente parlando, di 50-75 anni, a seconda della posizione e delle condizioni ambientali. Possono essere paragonabili a una vera casa; alcuni misurano 2000 piedi quadrati. Dipende davvero dal proprietario. Ma, qualunque cosa venga fatta all'interno, è ancora un MH. Pertanto, quando ne acquisti uno, la transazione è molto simile all'acquisto di un'auto. Non esiste un deposito a garanzia di oltre 30 giorni. Hai ancora tasse di proprietà e commissioni sui lotti, che vanno da $ 300 a 800 al mese.

Principali differenze tra case mobili e case tradizionali

La grande differenza è che i valori di MH si deprezzano quasi sempre, a differenza degli immobili che apprezzano. Questo perché il proprietario di MH non possiede il terreno su cui si trova l'unità. Tienilo a mente quando ne acquisti uno. Stai tranquillo con il pareggio o la perdita di denaro se hai bisogno di vendere. Questo sarà il solito caso; ci sono eccezioni.

Consigli per l'acquisto di un MH

La Florida è uno stato pieno di parchi MH. Sono soggetti a limiti di età (55+) o meno. Se vuoi vivere nell'area tropicale, con risorse limitate, questo è il modo migliore per andare. Una volta acquistato un MH, la maggior parte dei proprietari è in grado di sistemare la casa come meglio crede.

Il trucco per acquistare un MH è trovarne uno che non assomigli a un MH dalla strada. Quasi tutti avranno un posto auto coperto, non un garage. La maggior parte avrà un patio schermato o vetrato chiamato "Camera Florida". Questo può essere grande quanto 200 piedi quadrati. È buono per l'archiviazione o per guardare i passanti, ma non considerarlo una camera da letto o uno spazio abitativo.

Valore soggettivo

La posizione è importante. I vicini sono troppo vicini o c'è molto spazio tra le unità? Decente cortile sul retro e cortile anteriore? Vicino a un lago o uno stagno con vista? Questi sono gli elementi soggettivi quando si determina il valore complessivo. Quanto valgono di più per te? Potrebbero aggiungere migliaia a un prezzo di vendita. Anche un paesaggio davvero bello è importante.

Come determinare il vero valore

Si può dire che la maggior parte degli elenchi di MH sono troppo cari, ma ancora una volta, l'ubicazione e il mercato potrebbero dettare diversamente. Supponendo che MH sia in buone condizioni, una riduzione del 25% rispetto al dettaglio riflette il valore reale. Ma per ottenere il valore reale, in modo da poter fare un'offerta con intelligenza, ottenere un rapporto sulla casa mobile NADA da fonti online (come compagnie di assicurazione che forniscono prestiti) o altri. Dal sito web, inserisci le specifiche precise dell'MH che ti interessa.

Esempio del mondo reale

Ad esempio, una casa di 1400 piedi quadrati del 1973, situata su un terreno con un bel cortile laterale e sul retro, nell'area di Clearwater, in Florida, veniva venduta per $ 36.000. La tariffa del lotto era di $ 550 al mese.

Il rapporto NADA su quel MH affermava:

• Il valore della struttura di base era $ 9400,00. Essere in Florida ha aumentato il valore a $ 9600. Questo era il valore al dettaglio della casa giusta.
• Poiché la casa era in "buone" condizioni, il suo valore è aumentato a $ 10.500.
• La vita fisica rimanente a casa era di 43 anni. L'unità era a Pinellas Cascade Park MH, che è bello e mantenuto. La NADA lo chiamava Standard. Ciò ha aumentato il valore a $ 12.000.
• Le funzionalità aggiuntive o le riparazioni erano nulle. O aumenterebbe o diminuirà il valore di base.
• L'adeguamento finale a questo importo di base è stato lo standard industriale di 1,5. Quando applicato, il valore complessivo finale è arrivato a $ 18.000.

Chiaramente, quando l'agente ha determinato il prezzo di vendita, ha semplicemente raddoppiato questo importo per $ 36.000.

Cosa aumenterebbe il valore?

L'unica cosa che aumenterebbe il valore è il parco MH in cui si trova l'unità. Un parco di fascia alta aumenterebbe il valore, così come i nuovi armadi, gli articoli da cucina o se è stato venduto "arredato", ma l'effetto è soggettivo. Se questa casa fosse 10+ anni più giovane (costruita negli anni '80 o '90), il valore di base sarebbe molto più alto.

Questa casa, tutto sommato, potrebbe essere venduta per $ 27-30.000, che sarebbe un prezzo equo visto il mercato. Se la casa rimane sul mercato per mesi, il venditore è più propenso ad accettare tale importo poiché le tariffe mensili del lotto devono ancora essere pagate anche se l'unità viene lasciata libera. Il tempo è sempre dalla parte dell'acquirente.

Ma prova ad acquistare un MH costruito dopo il 1976, quando HUD stabilì come fosse fatta la costruzione.