Come acquistare terreni nelle Filippine

Iniziare

Prima di tutto, ci sono restrizioni alla proprietà per gli stranieri nelle Filippine. Puoi possedere una casa o un condominio ma non il terreno su cui poggia. Tuttavia, è possibile ottenere un contratto di locazione a lungo termine per la terra. Quelli di 35+ possono anche ottenere un visto di pensionamento mettendo $ 50.000 USD o l'equivalente in una banca filippina e quindi possono utilizzare quei soldi in investimenti approvati dal governo (compresi gli immobili).

Nel mio caso, sono sposato con una filippina e abbiamo acquistato la nostra terra a suo nome. Il mio nome è sui documenti e dovevo fornire informazioni personali oltre a quelle di mia moglie, tuttavia i miei diritti sono estremamente limitati. Questo è qualcosa che anche gli aspiranti espatriati vorranno tenere a mente ed essere sicuri di prendere decisioni ponderate.

Il nostro piano è costruire una casa sul terreno che possediamo e affittare quella casa a lungo termine ai miei genitori americani (da cui affitteremo). Ovviamente, a seconda della situazione, dovrai trovare un accordo con cui tutte le parti si sentano a proprio agio. Gli espatriati single che cercano una casa, un condominio o un contratto di locazione a lungo termine nelle Filippine sarebbero ben serviti con l'assistenza di un amico, un familiare o un agente filippino di fiducia.

Per gli espatriati con un fidato difensore filippino, potrebbe essere meglio stare il più possibile fuori dal processo di acquisto della terra. Mentre la maggior parte dei filippini è affidabile, come in qualsiasi paese, ci sono quelli che non lo sono. Non è raro che i prezzi aumentino alla vista di uno straniero.

Fase uno: verifica che il proprietario del terreno da cui stai acquistando abbia il titolo originale

A volte gli accordi di terra e residenza nelle Filippine risalgono a generazioni. Le cose stanno diventando più rigide e organizzate, ma potresti comunque imbatterti in situazioni in cui il titolo non è mai stato trasferito al venditore per evitare le commissioni associate. Questa è una situazione complessa che sicuramente vorresti evitare. Se il venditore non possiede il titolo originale della proprietà, continua la ricerca altrove.

Fase due: Atto di vendita, firmato e autenticato

Dopo aver trovato il terreno che desideri e concordato un prezzo con il venditore, dovrai leggere attentamente l'atto di vendita e firmarlo davanti a un notaio. L'atto di vendita dovrebbe anche indicare se l'acquirente o il venditore è responsabile dell'imposta sulle plusvalenze e dell'imposta di bollo documentaria. I notai stabiliscono le proprie spese, ma una tariffa normale è di circa l'1% del prezzo di acquisto.

L'imposta sulle plusvalenze (6% del prezzo di acquisto) e l'imposta di bollo documentaria (1% del prezzo di acquisto) devono essere pagate al Bureau of Internal Revenue (BIR) entro 30 giorni dalla firma dell'atto.

Fase tre: certificato di registrazione dell'autorizzazione (CAR) e liquidazione fiscale (TCL) dal BIR

Una volta pagate l'imposta sulle plusvalenze e l'imposta di bollo documentario, è necessario elaborare il CAR e il TCL presso il Bureau of Internal Revenue. Questi sono i prerequisiti per un trasferimento del titolo e ci sono piccole commissioni associate a questi passaggi (circa 150 pesos filippini).

Abbiamo riscontrato un problema a causa del fatto che il nostro lotto faceva parte di una proprietà suddivisa. Abbiamo dovuto contattare BIR ripetutamente fino a quando non sono stati chiariti gli accordi tra il venditore e più acquirenti.

Questo passaggio di CAR e TCL ha richiesto alcuni mesi per essere completato e ha richiesto più visite al BIR. Mia moglie e suo padre sono stati in grado di completare questo passaggio, tuttavia, ci sono "fixer" che gestiranno anche questo processo a pagamento.

Fase quattro: pagare la commissione di trasferimento sulla proprietà e l'imposta sul trasferimento

Con i certificati CAR e TCL in tuo possesso, dovrai poi pagare la tassa di trasferimento e la tassa all'ufficio dell'economo provinciale. Questo dovrebbe essere fatto al più presto in quanto viene applicata una tariffa per ogni giorno dalla data del certificato CAR alla data in cui viene pagata la tassa di trasferimento.

Oltre al CAR e al TCL, dovrai portare con te all'ufficio del tesoriere quanto segue (può variare in base alla provincia):

Fase cinque: il registro degli atti

Con le commissioni di trasferimento e le tasse pagate, sei quasi pronto per ottenere il tuo titolo. Anche il Registro degli atti avrà alcuni requisiti che devi soddisfare. Avrai bisogno di un affidavit di pubblicazione, un affidavit sulla nazionalità di qualsiasi proprietario (se non un cittadino delle Filippine) e la copia del titolo del proprietario.

Potrebbero esserci anche altri requisiti come l'autorizzazione DAR (Department of Agrarian Reform) se il terreno è agricolo, piani di suddivisione approvati se il terreno fa parte di una suddivisione, ecc.

Fase sei: festeggia

Congratulazioni! Ora ti verrà trasferito il titolo e sarai l'orgoglioso proprietario della terra nelle Filippine. È stato un viaggio lungo e faticoso, quindi prenditi del tempo per rilassarti e goderti il tuo angolo di paradiso.

domande e risposte

Domanda: chi pagherà l'imposta sulle plusvalenze e l'imposta di bollo documentario presso il Bureau of Internal Revenue (BIR)?

Risposta: In generale, l'acquirente pagherà l'imposta sulle plusvalenze e l'imposta di bollo documentaria a meno che non sia diversamente concordato e specificato nell'atto di vendita.

Domanda: come posso verificare che il titolo di una terra nelle Filippine sia autentico?

Risposta: Il titolo deve essere timbrato con un timbro ufficiale del governo e il titolo può essere ulteriormente verificato controllando il numero nel Registro degli atti.

Domanda: come vengono effettuati i pagamenti al venditore se l'acquirente acquista direttamente dal proprietario tramite un agente?

Risposta: Il prezzo che accetti di pagare per la proprietà generalmente include la quota dell'agente. Come nota a margine, assicurati di utilizzare un agente consolidato di cui ti puoi fidare.

Domanda: è possibile verificare l'autenticità del titolo del terreno o della proprietà richiedendone una copia dal registro degli atti e facendo un confronto?

Risposta: sì. Richiedere una copia del titolo dal Registro degli atti e confrontarlo con il titolo del venditore sarebbe un modo appropriato per garantire l'autenticità.

Domanda: chi pagherà per autenticare l'atto di vendita, pagare la quota di trasferimento della proprietà e pagare la tassa di trasferimento?

Risposta: Generalmente, l'acquirente pagherà per autenticare l'atto di vendita (circa l'1% del prezzo della proprietà). L'acquirente pagherà anche la quota di proprietà e l'imposta di trasferimento se non diversamente specificato nell'atto di vendita. Gli agenti sono disponibili per aiutare con questi processi ma, come sempre, assicurati di trovarne uno rispettabile e affidabile.

Domanda: è necessario un trasferimento del titolo prima che l'acquirente o l'avvocato dell'acquirente effettui il pagamento completo per la terra?

Risposta: No. Non è necessario trasferire il titolo prima di effettuare il pagamento. Se un avvocato consiglia questa procedura, i dettagli dovranno essere negoziati tra l'acquirente / l'avvocato dell'acquirente e dovrebbero essere specificati nell'atto di vendita (possibilmente mediante modifica dell'atto di vendita esistente).

Domanda: Se la terra o la proprietà è ereditata dai genitori del venditore (la moglie ha ereditato la proprietà dai suoi genitori, ad esempio), chi firmerà l'atto di vendita?

Risposta: Il titolo dovrebbe essere trasferito a nome dell'erede seguendo la procedura qui: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Quindi, l'erede sarebbe legittimamente in grado di firmare un atto di vendita per la terra o la proprietà.

Domanda: quando avremo bisogno dell'aiuto di un geometra?

Risposta: consiglierei di far esaminare il terreno prima di firmare l'atto di vendita. Assicurati che i confini del terreno siano chiaramente contrassegnati e che non ci siano strutture impreviste o altre fonti di controversia. Questo potrebbe far risparmiare un sacco di potenziali mal di testa ed è relativamente poco costoso (il nostro sondaggio costa circa 5.000 pesos o meno di $ 100 USD). Per lotti più piccoli o più grandi, i prezzi possono variare.

Domanda: chi preparerà l'atto di vendita quando si acquista una casa nelle Filippine?

Risposta: L'atto di vendita deve essere redatto da un avvocato specializzato in immobili. Entrambe le parti possono ottenere un atto di vendita, ma ciascuna parte dovrebbe far esaminare il documento da un esperto che rappresenta i propri interessi (o da una terza parte di fiducia reciproca).

Domanda: Se vendo metà del mio lotto (400 mq su 800 mq, ad esempio), devo fornire il titolo all'acquirente?

Risposta: poiché si tratta di una transazione più complessa, ti consiglio di contattare un avvocato. Alla fine, entrambe le parti avranno bisogno di un titolo univoco come prova della proprietà della loro parte del lotto diviso.

Domanda: uno straniero può acquistare terreni a nome di suo figlio filippino?

Risposta: Supponendo che il figlio filippino sia un cittadino delle Filippine, il figlio potrebbe possedere la terra e affittarla al genitore straniero. Il terreno può essere affittato per 25 anni con possibilità di rinnovo per altri 25.

Domanda: quale percentuale della tassa sulla proprietà devo pagare nelle Filippine?

Risposta: La tassa sulla proprietà nelle Filippine varia a seconda del comune e della provincia. È una percentuale del valore stimato (che è una percentuale del valore equo di mercato). Ulteriori informazioni possono essere trovate su https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Domanda: hai assunto un avvocato per aiutarti con il processo?

Risposta: No. Fortunatamente, il nostro processo è stato abbastanza semplice e la figlia del venditore è un funzionario governativo ed è stata in grado di fornire assistenza con i dettagli.

Domanda: Se l'acquirente è già al passaggio 5 (Registro degli atti), ma non è in grado di ottenere l'autorizzazione DAR, il venditore può riacquistare il terreno?

Risposta: In modo ottimale, l'atto di vendita stipulerebbe l'autorizzazione DAR come parte richiesta della transazione (e ritarderebbe il pagamento fino all'ottenimento dell'autorizzazione o specificare la restituzione di qualsiasi importo pagato in caso di complicazioni). Se questo non è il caso, l'acquirente deve rivolgersi al venditore per modificare l'atto di vendita. Se il venditore non è disposto a restituire l'importo pagato, l'acquirente potrebbe dover contattare un avvocato.

Domanda: è prevista una penale per il mancato pagamento dell'imposta sulle plusvalenze e dell'imposta di bollo documentaria entro 30 giorni? se cosi, quanto?

Risposta: Sì, sono previste sanzioni per i ritardi di pagamento. L'importo dipenderà dalle variabili della tua situazione particolare. Per ulteriori informazioni, vorrei fare riferimento a questo articolo sulle imposte sulle plusvalenze di Garry S. Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Domanda: È possibile trasferire un titolo a un acquirente che ha acquistato molto da sua madre quando il titolo è a nome del padre?

Risposta: sì. Nelle Filippine, la proprietà è considerata di proprietà congiunta sia della madre che del padre, quindi il trasferimento del titolo è possibile.

Domanda: dopo aver pagato la tassa esistente e aver ottenuto l'atto di vendita autenticato, qual è il passo successivo?

Risposta: Il prossimo passo sarebbe quello di pagare l'imposta sulle plusvalenze presso il Bureau of Internal Revenue (BIR).

Domanda: possiamo acquistare terreni e pagare a rate?

Risposta: È possibile acquistare terreni e pagare a rate. I dettagli dovrebbero essere delineati nell'Atto di vendita.

Domanda: È possibile che il proprietario trasferisca il titolo all'acquirente prima che il prezzo del lotto sia stato interamente pagato?

Risposta: sì. Le modalità e il termine per i pagamenti e il trasferimento della proprietà possono essere concordati nell'atto di vendita. Potresti chiedere a un professionista legale di esaminare l'atto di vendita prima di finalizzare l'accordo.

Domanda: come possiamo trasferire il titolo e determinare quali tasse devono essere pagate quando acquistiamo un terreno?

Risposta: ciao. Per garantire la proprietà del terreno, sarà necessario elaborare il trasferimento del titolo presso il Registro degli atti. Puoi negoziare chi sarà responsabile delle tasse nell'atto di vendita (che scegli di far preparare da un avvocato).

Domanda: se un venditore di terreni nelle Filippine non comunica con gli acquirenti in merito alla suddivisione legale di una proprietà, quali opzioni hanno gli acquirenti?

Risposta: in questo caso, hai alcune opzioni. Puoi contattare il capitano o il presidente del barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) per assistenza. A parte questo, sarebbe consigliabile un avvocato.

Domanda: come posso trovare una società / agente immobiliare rispettabile per acquistare terreni crudi a Leyte, Filippine?

Risposta: Puoi iniziare contattando gli agenti di Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Quando navighi su Lamudi, cerca il segno di spunta verde e l'indicazione che l'agente o agenzia è un partner certificato. Dopo aver effettuato il contatto iniziale, puoi chiedere ulteriori referenze e testimonianze.

Domanda: un proprietario terriero filippino che è diventato cittadino europeo può vendere legalmente la propria terra nelle Filippine?

Risposta: sì. In questo caso, i filippini nati naturali costituzionalmente definiti che hanno perso la cittadinanza filippina per naturalizzazione o cittadinanza straniera possono richiedere la riconquista della cittadinanza secondo la legge sulla doppia cittadinanza ai sensi della legge n. 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / doppio cittadino…