Hoas vs proprietari di casa: applicazione selettiva

Cos'è l'applicazione selettiva?

Succede, e probabilmente più di quanto pensi. I membri del consiglio (o un particolare membro del consiglio) faranno rispettare le regole e i regolamenti per alcuni, ma non per tutti. Ogni tanto è una vendetta personale contro il proprietario di una casa o il suo affittuario e può interrompere la vita tranquilla di cui hanno tutto il diritto di godere.

Il nostro ultimo presidente era dilagante con l'applicazione selettiva. Ha incaricato la società di gestione di fargli rinviare tutte le chiamate; che si tratti delle chiavi della piscina, delle richieste di manutenzione, degli spazi per il noleggio di camper, delle clubhouse, ecc. I suoi amici hanno ricevuto dei privilegi e, se non gli piaci, ha abusato del suo potere di inviare avvisi di violazione. Una volta mi ha minacciato con un falso avviso di violazione - è stato allora che ho deciso di candidarmi al Consiglio e di spodestarlo.

E gli altri membri del consiglio, potresti chiedere? Due si sono dimessi per protesta perché non volevano servire con lui (quei posti sono rimasti vacanti). Gli altri due erano i suoi compagni di "quorum" e gli hanno permesso di fare ciò che voleva.

Una volta ho partecipato a un processo con giuria di una causa HOA sull'applicazione selettiva. Il presidente del consiglio (che rappresenta l'HOA) ha citato in giudizio un proprietario di abitazione per ripetute violazioni. Il proprietario della casa viveva dall'altra parte della strada rispetto al presidente. Personalmente non si piacevano e il proprietario della casa ha subito le conseguenze dell'abuso di potere. Il presidente ha installato una telecamera di sicurezza puntata sulla casa del vicino. Una palese violazione della privacy durante la registrazione dell'attività personale. Il proprietario della casa ha vinto la causa, ma che peccato è stato necessario andare in tribunale per la pace e la tranquillità.

Primo passo di protezione: conosci i tuoi documenti governativi

La maggior parte dei problemi che sorgono in un HOA hanno una risoluzione definita facendo riferimento ai documenti governativi. Se li conosci, puoi anche evitare qualsiasi situazione che possa causare angoscia.

Trovo che la maggior parte dei proprietari di case e molti membri del consiglio non sappiano nemmeno cosa c'è nei loro documenti di governo.

I documenti a cui mi riferisco includono la Dichiarazione di Alleanze, Condizioni e Restrizioni (CC & Rs), Statuto e Regolamento.

Questi documenti registrati sono ciò che governa l'HOA e formano la sua struttura operativa a cui tutte le parti devono conformarsi - e in ciò risiede il potere dell'informazione e della conoscenza.

Alleanze, condizioni e restrizioni (CC e R)

Pensa al CC & Rs come alla "Costituzione" solitamente progettata dagli sviluppatori della comunità. Contiene la descrizione dell'immobile; la differenza tra le “aree comuni” (di proprietà di tutti i proprietari di casa) e le unità abitative (di proprietà privata dei proprietari di casa).

Coprirà anche possibili funzioni future dell'HOA, che possono includere lo sviluppo di più unità, fusioni, servitù, alcuni dei quali sono elementi già stabiliti attraverso lo sviluppo e l'esistenza dell'HOA per qualsiasi periodo di tempo.

I CC&R copriranno anche argomenti come elezioni, valutazioni e compiti dell'associazione. Qui è dove puoi ottenere il potere dell'informazione. Inoltre, probabilmente definirà le linee guida architettoniche sull'approvazione per ristrutturazioni o miglioramenti alle singole unità.

La conoscenza di avere familiarità con i CC & R aiuterà a evitare future controversie.

Statuto

Lo Statuto riguarda sostanzialmente gli Esecutivi e i Consiglieri; termini, compiti, riunioni, elezioni, ecc. Di solito delinea i poteri del Consiglio e il processo per far rispettare le violazioni. Molti richiedono un "Avviso di cortesia" di una presunta violazione prima di valutare eventuali multe. Ciò consente al proprietario della casa di rettificare qualunque sia la non conformità.

Tieni presente che il mancato rispetto delle regole rende l'Associazione inefficace e ciò può dare un'apparenza arbitraria di applicazione selettiva. Ciò non significa che un consiglio non sia flessibile. Sono liberi di fare eccezioni se giustificate; riservando queste eccezioni a circostanze “eccezionali”. Sebbene gli stati siano diversi, la mancata applicazione di una regola potrebbe invalidarla.

Ricorda, lo Statuto dovrebbe contenere la procedura per le questioni di conformità; consentire ai proprietari di abitazione di conformarsi, rispondere e il diritto a un'udienza, se richiesto. Molte infrazioni sono fondamentalmente involontarie a causa della mancanza di conoscenza all'interno dei documenti governativi.

Regole

La creazione e l'adozione del Regolamento e dei Regolamenti sono dei membri del Consiglio. Anche se emanati da consigli di amministrazione precedenti, i nuovi membri del consiglio di solito hanno l'autorità di cambiare, modificare e / o creare nuove regole. Questi dovrebbero essere a beneficio della comunità e progettati per affrontare questioni specifiche che l'Associazione può avere nella sua individualità di funzionamento.

Questi possono includere l'applicazione del parcheggio, l'orario della piscina, il noleggio di clubhouse, l'installazione di canali satellitari e via cavo, le politiche sugli animali domestici e la maggior parte dei servizi.

Rifiuto dell'applicazione selettiva

Una delle considerazioni più importanti sia per l'HOA che per i membri della comunità è che l'applicazione è ragionevole e non discriminatoria. Ci deve essere coerenza nel far rispettare i documenti governativi di un'associazione. Quando il HOA interviene su violazioni percepite, non dovrebbe essere arbitrario e in modo ragionevole secondo le procedure e il giusto processo delineati nei documenti governativi.

Tutte le azioni intraprese contro un proprietario di abitazione sono documentate nei verbali della riunione esecutiva dal voto del consiglio. Se risulta in un avviso di violazione, dovrebbe citare il codice della presunta infrazione.

Se è presente una società di gestione, includerla in qualsiasi corrispondenza o documentazione. Sebbene il motto della maggior parte delle società di gestione sia "prendiamo la direzione dal consiglio di amministrazione"; I gestori di comunità autorizzati non desiderano che una volta ricevuta una notifica si continui a dare l'impressione di un'attività impropria. Apprezzano soprattutto la loro licenza.

Scegli le tue battaglie. Gli HOA hanno le risorse. I membri del consiglio non devono sostenere alcuna spesa per spese legali, né spese di arbitrato o mediazione intensificate. La maggior parte ha anche una polizza assicurativa D & O (Amministratori e funzionari). Ciò significa che un reclamo assicurativo pagherà le spese legali e, se trovato in difetto, la compagnia di assicurazioni paga la responsabilità. L'eccezione di solito è se l'atto ha avuto un intento intenzionale o dannoso, che può essere difficile da dimostrare.

In qualità di proprietario di casa, hai il diritto di vedere tutti i documenti, estratti conto bancari, rapporti di violazione, verbali di riunioni, ecc. Gli unici documenti a cui i proprietari di case di solito non possono avere accesso sono le informazioni private di altri proprietari di case, come valutazioni dovute, in sospeso multe, informazioni di contatto individuali o contratti di locazione in archivio. Tutti gli altri documenti e documenti sono pubblici per il proprietario della casa. Paghi le tasse di valutazione; sono i tuoi soldi. Sì, i membri del consiglio sono volontari, ma hanno la responsabilità fiduciaria di aderire ai documenti di governo.

Proteggiti dai bulli dell'HOA

Non diventare una potenziale vittima della corruzione. Partecipa a un corso di formazione o seminario sulle operazioni di un HOA. Scopri quando è programmata la prossima fiera HOA e goditi il ​​networking con altri proprietari di case, membri del consiglio e fornitori. Sono disponibili anche varie classi che coprono le leggi statali che disciplinano gli HOA (es. Elezioni HOA, processo di multe, diritti dei proprietari di case, finanze, ecc.) È un buon modo per incontrare vari leader del settore e ottenere consulenza gratuita. Gli istruttori sono generalmente professionisti nel settore HOA e disponibili dopo le lezioni per rispondere a domande specifiche o approfondimenti su problemi.

Ricorda, è un "settore" e tutti hanno le mani nelle tasche dei proprietari di casa. Assicurati di scegliere le tue battaglie in quanto la posta in gioco può essere alta. Il libro HOA Warrior copre molte questioni, dalla sfida al Consiglio di amministrazione alle vere storie da incubo. Scoprirai che non sei solo in questo e che c'è aiuto disponibile.

Guerriero HOA

domande e risposte

Domanda: il nostro HOA può continuare a tenere un lucchetto sulla piscina senza alcun preavviso ai proprietari di casa su una data di apertura? Viviamo in Arizona. Ho scritto una mail ma non ho ancora ricevuto risposta.

Risposta: Il Consiglio di solito ha il diritto di fissare le date di apertura e chiusura delle piscine, nonché gli orari. Probabilmente lo troverai nelle Regole e nei regolamenti dei tuoi documenti governativi. Tuttavia, in questo momento, anche le nostre piscine sono bloccate a causa delle linee guida del dipartimento sanitario COVID-19. Anche i nostri campi da tennis sono chiusi; tuttavia, potrebbero essere i primi ad aprire per quanto riguarda i nostri servizi.

Le piscine della nostra Associazione sono considerate "piscine pubbliche" dal Dipartimento della Salute. Abbiamo combattuto questo perché riteniamo che dovrebbe essere classificato come una piscina privata poiché è necessario un abbonamento da utilizzare (proprietario di abitazione / residente è l'iscrizione). Ma ha perso quella battaglia. Quindi, il tuo pool potrebbe essere conforme alle linee guida del Dipartimento della salute e il tuo consiglio di amministrazione deve rispettarlo. Controlla le linee guida del Dipartimento della Salute dello Stato sulle aperture delle piscine pubbliche; poi "combatti" la tua battaglia. Sono sicuro che molti residenti saranno dalla tua parte. Una campagna di e-mail, telefonate e altre petizioni al consiglio di amministrazione e / o alla società di gestione dovrebbe ottenere una risposta.

Detto questo, il Consiglio dovrebbe pubblicare un avviso sulle piscine con una spiegazione della sua chiusura e la data di apertura prevista.

Domanda: Il mio HOA sa che sono l'unico proprietario di un veicolo che si qualifica come camper, a cui non è consentito parcheggiare nella proprietà. Tutti i proprietari hanno ammirato il camper e non hanno avuto problemi con esso fino a quando non ho chiesto all'HOA di ritenere uno degli altri proprietari responsabile per una perdita d'acqua. Immediatamente a seguito di tale richiesta, l'HOA ha deciso di applicare la regola del divieto di camper, sapendo che solo io sarei stato interessato. Può essere considerata un'applicazione selettiva?

Risposta: dichiari di essere solo tu in violazione delle regole e dei regolamenti. Quindi tecnicamente non stanno selezionando l'applicazione. Sembra più vendicativo. Tuttavia, detto questo, leggi i tuoi documenti governativi e cerca delle scappatoie (cioè offrono un "RV Lot" per parcheggiare i camper).

Domanda: l'HOA può contattare mia madre per un problema che hanno con gli adesivi del mio veicolo? Ho 34 anni. Il nome di mia madre è in casa ma non vive qui. L'auto è al 100% a mio nome

Risposta: Se gli adesivi del veicolo sono in riferimento al HOA (es. Parcheggio, identificazione, ecc.); allora sì, possono contattare tua madre. Il proprietario della casa è responsabile per chiunque (inquilino o parente) viva nella sua casa.

Domanda: L'HOA può applicare standard soggettivi di manutenzione domestica?

Risposta: standard soggettivi? Tutto ciò che l'HOA può far rispettare legalmente deve essere nei documenti governativi. Quindi, un membro del consiglio non può semplicemente dire, personalmente non mi piace, o penso che questo o quello debba essere fatto, ecc.

Se la tua casa necessita di manutenzione ESTERNA, richiedi di vedere la regola o il regolamento di manutenzione della casa che stanno cercando di applicare. Molte volte gli HOA sono responsabili dell'esterno. Non hanno affari all'interno della tua casa, a meno che non stia interessando i vicini (ad esempio uno scaldabagno si rompe e l'acqua si è riversata nella casa di un vicino).