Processo dell'acquirente per la prima volta dalla definizione del budget al tavolo di chiusura

Procedura di acquisto passo dopo passo:

Calcolare il budget
Prequalificazione del prestatore
Scegliere un agente immobiliare
Acquisto della casa
Ispezione domestica
Fare un'offerta
Assumi un avvocato immobiliare
Pre-approvazione del prestatore
Tavolo di chiusura

Quando acquistano una nuova casa, molti vanno direttamente su Internet o in libreria per informarsi sul processo e su cosa aspettarsi. Dopo averlo affrontato, però, posso dirti che è quasi impossibile prepararti completamente per ciò che verrà quando acquisti la tua prima casa. Gli stati, le contee e persino le città possono avere le proprie regole e regolamenti sull'acquisto di una casa, quindi l'esperienza di nessuno è mai veramente la stessa. Ero anche uno di quei nuovi eccitati acquirenti di case che sentivano di poter anticipare tutto ciò che sarebbe venuto solo dalle mie frequenti ricerche su Google, ma è difficile da sapere fino a quando non lo fai effettivamente.

Posso solo sperare che la mia storia individuale fornisca al prossimo nuovo acquirente un po 'di informazioni su cosa aspettarsi, con chi avrai a che fare durante l'intero processo in diverse fasi e su come prepararti per l'attesa. Dall'offerta alla chiusura può richiedere da 60 giorni a 3 mesi o più, ma in media è da 60 a 90 giorni. Non includo pignoramenti o vendite allo scoperto, che sono una partita completamente diversa. La mia storia riguarda un acquisto regolare di una residenza unifamiliare a Long Island, NY, nella città di Brookhaven.

Calcolare il budget

Cominciamo dall'inizio pensando a quanto sei in grado di pagare un mese in mutuo, tasse sulla proprietà, PMI e assicurazione sulla casa. Per quelli di voi che potrebbero aver pensato che l'inizio fosse la ricerca di una casa, non siete soli. Penso che la maggior parte delle persone proverà a fare prima la parte divertente come guardare le case online o aprire case. Tuttavia, non è sicuramente il primo passo! In effetti, la maggior parte dei rappresentanti ipotecari, dei broker e degli agenti immobiliari non solo vorranno conoscere immediatamente il tuo budget, ma vorranno anche sapere che un prestatore è d'accordo con quello che stai dicendo che il tuo budget è. L'aspetto del denaro non è la parte più divertente, ma è il modo più responsabile per iniziare la ricerca domestica. Perché trovare la casa dei tuoi sogni se non te lo puoi permettere? Gran parte dell'attuale atteggiamento di scoprire cosa ci si può permettere deriva dalla crisi degli alloggi.Molti stavano entrando in case che semplicemente non potevano permettersi e ad un certo punto li hanno persi a causa di pignoramenti a causa di ciò. Tutti quei soldi guadagnati duramente in casa ora sono spariti. Non vogliamo che ti succeda!

Ora, anche se esistono normative molto più severe per la stipula di un mutuo, alcune banche, credo, consentono ancora di più di quanto ritengo sia entro un budget ragionevole. La differenza, per me, tra un budget regolare dal punto di vista di una banca e un budget ragionevole è che uno ragionevole è un po 'più realistico di come le persone vivono o, più specificamente, vogliono vivere. Tutti vogliono vivere entro i propri mezzi, ma è importante fare un elenco di dove vuoi che vada effettivamente quel reddito discrezionale. Beh, siamo onestidovrebbe andare in un conto di risparmio, ma dove ti piace spendere quei risparmi? Ti piacciono gli acquisti occasionali come una nuova borsa Gucci o ti piace andare a mangiare fuori tutte le sere mentre cucini? Vuoi sempre quell'auto nuova e calda o preferisci risparmiare ogni centesimo per quel viaggio di vacanza una volta nella vita? Tu, e forse anche un altro significativo, devi sederti seriamente e discutere onestamente dove ti piace spendere quel reddito extra. C'è molto dibattito sull'argomento della giusta quantità di reddito discrezionale tra i consulenti finanziari e dipende in gran parte da molti fattori, come risiedere in una zona ad alto costo della vita o forse sapere di avere una famiglia su cui ripiegare finanziariamente se c'è erano un'emergenza. Tuttavia, la maggior parte sarebbe d'accordo che dovrebbe essere tra il 30 e il 50%. E solo per chiarire,Il reddito discrezionale è quello di spendere soldi dopo le tasse che non vengono spesi per le "bollette obbligatorie": cibo, alloggio, pagamenti con carta di credito e trasporti.

Prequalificazione del prestatore

Questo mi porta alla prima persona con cui incontrerai in tutto questo processo, il tuo prestatore per una prequalificazione. Questo è importante perché il tuo agente immobiliare ne ha bisogno per farti entrare in case aperte per vedere una casa. Il prestatore può essere un intermediario, un rappresentante di un istituto di credito bancario o un rappresentante di una banca ipotecaria. A seconda di dove stai cercando una casa, i vantaggi di ciascuno possono variare. Per noi, un broker era l'opzione migliore perché lavora direttamente per noi e ha associazioni con più istituti di credito bancari. Può quindi guardarsi intorno per il miglior affare sui tassi di interesse. In ogni caso dovresti sempre ricevere più citazioni. All'inizio ci siamo sentiti a disagio all'idea di sederci con un prestatore e impiegare il loro tempo quando alla fine potremmo non andare con loro. Tuttavia,tutti in questo senso erano professionali e capivano che stavamo esplorando tutte le strade prima di prendere una decisione. Si occupano anche di tutto il tempo, quindi non sentirti male. Quando prendi la tua decisione, dovresti scegliere chi ti senti più a tuo agio. Per noi, la cosa più importante era l'accesso. Volevamo essere informati in ogni fase del percorso e il broker che abbiamo incontrato si è concentrato su questo quando abbiamo parlato con lui ed è così che abbiamo preso la nostra decisione finale.

Sapevamo che molto probabilmente avremmo ottenuto un mutuo fisso a 30 anni, o un mutuo standard, con solo il 5% in meno. Sapevamo fin da subito che dovevamo pagare la PMI ("assicurazione ipotecaria privata") con i nostri costi mensili del mutuo poiché non potevamo raggiungere il 20% necessario per non doverlo pagare. Il PMI è solo un pagamento per coprire il creditore per coloro che non hanno abbastanza per avere l'80% di capitale proprio nella loro casa in anticipo. Tuttavia, una volta raggiunto l'80% dell'equità, non è più necessario effettuare un pagamento. Per la maggior parte potrebbero essere da 7 a 10 anni a seconda dell'importo del prestito. Tuttavia, non è così grave come sembra perché molti prestiti governativi richiedono PMI per la durata del prestito. Questo scenario è abbastanza tipico per gli acquirenti di case per la prima volta a reddito medio.Il mio fidanzato e io abbiamo guadagnato troppo per qualificarci per prestiti governativi o programmi statali o provinciali, ma non abbiamo guadagnato abbastanza per risparmiare fino al 20% in qualsiasi momento presto.

Scegliere un agente immobiliare

Dopo esserti pre-qualificato, che non è la stessa cosa della pre-approvazione, sei pronto per parlare con il tuo agente immobiliare. Tieni presente che il prestatore da cui ottieni la prequalifica non deve necessariamente essere il tuo creditore ipotecario alla fine. Sarai in grado di guardarti intorno per mutui e tassi di interesse in un altro momento del processo. Dovrai comunque divulgare la tua intera situazione finanziaria e il tuo passato monetario al momento della preselezione, inclusi ma non limitati a stipendi correnti, W2, dichiarazioni dei redditi, debito corrente, pagamenti mensili correnti e saldi di conti correnti e di risparmio.

Come scegliere un agente

Acquistare la prima casa: una guida passo passo - Libro in brossura

Acquisto della casa

Dopo aver calcolato il nostro budget, abbiamo iniziato la ricerca della casa. Abbiamo usato i tipici siti web Zillow e Redfin per trovare alcune case all'inizio e mentre la maggior parte di questi sono abbastanza accurati per ciò che è disponibile, sappi solo che un agente immobiliare avrà gli elenchi più accurati. Il tuo agente con tutta probabilità ti darà accesso ai suoi siti web di ricerca solo per agenti, il che ha vantaggi per ogni parte: può tenere traccia di ciò che hai contrassegnato come preferito e puoi avere la comodità di sapere che è il più aggiornato elenchi di date.

Questa è la parte più divertente del processo, quindi divertiti! Sappi davvero cosa vuoi in una casa, che si tratti di un riparatore superiore o pronto per il trasloco e vai a quante più case aperte puoi. Le foto a volte non rendono giustizia alla casa e altre volte le foto possono essere di un'epoca in cui la casa era più moderna. Vederlo di persona è l'unico modo per sapere cosa stai veramente ottenendo. Inoltre, cerca di essere il più onesto possibile con il tuo agente: se superare un certo limite è un rompicapo, fagli sapere che se non c'è possibilità di acquistare una casa senza un seminterrato, potresti anche essere in anticipo al riguardo. Non sprecare il loro o il tuo tempo; renderà l'esperienza di ricerca della casa più piacevole.

Dopo aver trovato alcune case che ti interessano, fai un giro in macchina in diversi momenti della giornata e in diversi giorni della settimana prima di fare un'offerta. Potresti diventare impaziente o pensare che non vuoi che questa casa dei sogni ti sfugga di mano, ma non saltare la pistola. A volte i quartieri possono sembrare meravigliosi la domenica pomeriggio ma terribili al calar della notte o forse anche un vicino rumoroso che esce solo dopo le 5.

Elenco di ispezione domestica

Ispezione domestica e presentazione di un'offerta

Dopo aver scelto la casa dei tuoi sogni, assumi un ispettore per un'ispezione a casa prima di fare un'offerta. Questi possono essere professionisti dell'ispezione o ingegneri, a seconda di quale sia la tua scelta. Richiedi sempre una copia del rapporto. Questo è ciò per cui stai pagando, che può variare da $ 350 a $ 550. Dopo questa ispezione, puoi fare la tua offerta. Annota tutto ciò che potresti voler includere nel contratto per quanto riguarda la riparazione, incluso con la casa, ecc.

Assumi un avvocato immobiliare

Questo ci porta al passaggio successivo dopo aver fatto un'offerta: assumere un avvocato. Il diritto immobiliare può variare da molto complesso a abbastanza semplice. Anche gli onorari degli avvocati varieranno in base a questo. Il nostro contratto era abbastanza semplice dato che nel nostro contratto includevamo solo gli elettrodomestici da cucina, altrimenti avremmo portato la casa così com'è. Il tuo avvocato si occuperà dell'avvocato del venditore e stabilirà anche il titolo, che fa parte dei costi di chiusura. Avrà bisogno del nome e del numero di contatto del tuo agente immobiliare e rappresentante dell'istituto di credito poiché stabilisce anche l'orario e la data di chiusura con i venditori.

Cosa vogliono vedere i prestatori


Stipendi attuali
W2s
Dichiarazioni fiscali
Debito o rapporto di debito
Pagamenti mensili
Controllo / saldo di risparmio

Pre-approvazione del prestatore

Mentre tutte le pratiche burocratiche del contratto vengono finalizzate, dovrai scrivere l'assegno di acconto e acquistare un mutuo per la pre-approvazione. Il tuo creditore ipotecario avrà bisogno delle informazioni di contatto del tuo agente immobiliare e del tuo avvocato in modo che ognuno possa tenersi in contatto sui vari passaggi da completare. Ti siederai quindi con il tuo prestatore e firmerai tutti i documenti necessari per il prestito e fornirai altri documenti che potrebbero essere necessari che non sono stati già forniti - molto probabilmente saranno solo buste paga più attuali.

Dopo questo punto, è davvero solo un gioco di attesa e lasciare che tutte queste persone che hai assunto facciano il loro lavoro. I migliori aggiornamenti arriveranno dal tuo broker e avvocato poiché stanno premendo il grilletto sulla maggior parte degli ultimi passaggi. Questo è il passaggio in cui la pazienza è importante. Stai aspettando che i venditori firmino il contratto o la società titolare o che la banca approvi finalmente il prestito. Potrebbe trattarsi di una miriade di cose, ma resisti: la fine è vicina.

Domande che ogni acquirente di casa per la prima volta dovrebbe chiedere - Brossura

Tavolo di chiusura

E infine, il tuo giorno di chiusura. Sarà in una stanza con il tuo avvocato, l'avvocato del venditore, il rappresentante della società del titolo, il tuo agente immobiliare e l'agente del venditore, il tuo broker e un rappresentante del prestatore. Ci saranno anche i venditori, il che può essere imbarazzante, ma cerca di sfruttare al meglio una giornata firmando un sacco di scartoffie. Il tuo avvocato ti guiderà attraverso l'intero processo e probabilmente ti ha già fatto sapere il giorno prima quali controlli finali scrivere ea chi.

È un processo lungo e arduo, ma ne vale la pena. Sarai proprietario di una casa quando avrai punteggiato le tue "I" e incrociate le tue "T". Tutto ciò di cui hai bisogno è pazienza, un po 'di fortuna e conoscenze sufficienti per superare ogni passaggio.

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