Sommario:
- Tasso di capitalizzazione (Cap Rate)
- Moltiplicatore affitto lordo (GRM)
- Risultato operativo netto (NOI)
- Restituzione in contanti
- Rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR)
Continua a leggere per scoprire come determinare il valore di una proprietà immobiliare che produce reddito.
Tierra Mallorca
Possiedi un immobile che produce reddito o potrebbe produrre reddito? Vorresti determinare un valore approssimativo per l'immobile?
In caso affermativo, le seguenti informazioni ti aiuteranno a ottenere un valore basato su informazioni specifiche standard. Le informazioni possono essere applicate a una casa unifamiliare, duplex, unità multiple, proprietà commerciali, terreni, negozi al dettaglio e altri immobili a reddito.
Tasso di capitalizzazione (Cap Rate)
Il tasso di capitalizzazione o tasso di capitalizzazione è un rapporto utilizzato per stimare il valore degli immobili produttivi di reddito. Il cap rate è il reddito operativo netto diviso per il prezzo di vendita o il valore di un immobile espresso in percentuale. La maggior parte degli investitori, istituti di credito e periti utilizza il tasso massimo per stimare il prezzo di acquisto per diversi tipi di proprietà produttive di reddito. Un tasso di capitalizzazione di mercato viene determinato valutando i dati finanziari di proprietà simili che sono state recentemente vendute in un mercato specifico. Ogni mercato è diverso.
Il tasso massimo fornisce una stima del valore più affidabile rispetto a un moltiplicatore dell'affitto lordo di mercato (GRM) poiché il calcolo del tasso massimo utilizza più dettagli finanziari di una proprietà. Il calcolo GRM considera solo il prezzo di vendita di una proprietà e gli affitti lordi. Il calcolo del tasso massimo incorpora il prezzo di vendita di una proprietà, gli affitti lordi, il reddito non locativo, l'importo dei posti vacanti e le spese operative fornendo così una stima più affidabile del valore.
In definitiva, il venditore sta cercando di vendere al tasso massimo più basso possibile mentre l'acquirente sta cercando di acquistare al tasso limite più alto possibile. Dal punto di vista di qualsiasi investitore, maggiore è il tasso di copertura, migliore è l'investimento. Altre variabili possono entrare in gioco come posizione, condizione, ecc. Che potrebbero non essere sempre visualizzate nel Cap rate.
Il tasso di capitalizzazione è definito come "Reddito operativo netto" (NOI) diviso per il valore di mercato. Puoi anche ottenere il valore di mercato dividendo NOI / Cap Rate.
Un tipico esempio:
- Una proprietà ha un NOI (Net Operating Income) di $ 80.000 e un prezzo richiesto di $ 1.000.000.
- ($ 80.000 / $ 1.000.000) x 100 = 8% CAP RATE
- Una proprietà ha un NOI (Net Operating Income) di $ 80.000 e un Cap rate dell'8%. ($ 80.000 / 0,08) = $ 1.000.000
Moltiplicatore affitto lordo (GRM)
Il moltiplicatore dell'affitto lordo o GRM è un rapporto utilizzato per stimare il valore della proprietà che produce reddito. Il GRM fornisce una stima approssimativa del valore ed è molto meno dettagliato rispetto all'utilizzo delle tate vAP, ma è molto utile per analizzare rapidamente le proprietà con poche informazioni a portata di mano. Sono necessarie solo due informazioni finanziarie per calcolare il moltiplicatore dell'affitto lordo per una proprietà, il prezzo di vendita e gli affitti lordi totali. Se queste informazioni sono disponibili per più vendite recenti di tipi simili di proprietà a reddito in una particolare area, possono essere utilizzate per stimare il valore di mercato di altre proprietà simili in quell'area. Alcuni investitori utilizzano un GRM mensile e alcuni utilizzano un GRM annuale.Il GRM mensile è uguale al prezzo di vendita di un immobile diviso per il potenziale reddito da locazione mensile e il GRM annuale è l'orice di vendita diviso per il potenziale reddito da locazione annuale.
Il mercato GRM è solo una stima approssimativa del valore e presenta alcune limitazioni, come non tenere conto dei tassi di sfitto e delle spese operative. Ricorda, quando hai abbastanza informazioni per calcolare i tassi di limite rispetto al GRM, utilizza i tassi di limite.
Un tipico esempio:
- Una proprietà ha un prezzo di vendita di $ 300.000 e potenziali affitti mensili di $ 3.500.
- $ 300.000 / $ 3.500 = 85,71 GRM
- Nello stesso scenario, per calcolare il "Valore di mercato stimato" su un 80 GRM e $ 3.500 in affitti:
- 80 x $ 3.500 = $ 280.000 (valore di mercato stimato)
Risultato operativo netto (NOI)
Il reddito operativo netto è proprio questo, il reddito operativo netto di una determinata proprietà. Viene calcolato prendendo il reddito lordo annuale meno le spese di esercizio della proprietà particolare. Ciò include qualsiasi reddito derivante dalla proprietà e tutte le spese operative.
Un tipico esempio:
- Reddito (affitti e altro) $ 250.000
- Importo del posto vacante: - $ 5.000
- Spese operative: - $ 175.000
- Reddito operativo netto $ 70.000
In poche parole, NOI ti mostrerà quanti soldi guadagnerai dopo che tutte le tue spese sono state pagate e tutti i tuoi affitti sono stati raccolti. Questo è anche un ottimo strumento per calcolare il flusso di cassa. Il NOI è molto importante nel calcolo dei tassi massimi e della copertura del debito.
Restituzione in contanti
Cash on Cash Return è una percentuale che misura il rendimento del denaro investito in una proprietà a reddito. Viene calcolato dividendo il flusso di cassa prima delle imposte per l'importo del contante investito (acconto) e viene visualizzato come percentuale (%). Se il flusso di cassa prima delle imposte per un investimento immobiliare è pari a $ 25.000 e la nostra liquidità investita nella proprietà è di $ 100.000, il rendimento cash-on-cash è pari al 25%. I rendimenti cash-on-cash sono calcolati prendendo il reddito lordo meno i posti vacanti e le spese operative e quindi sottraendo il servizio del debito annuale che ti darà un flusso di cassa prima delle tasse. Il cash on cash return viene generalmente utilizzato per valutare la redditività delle proprietà a reddito e soprattutto quando si confrontano più proprietà a reddito.
Un tipico esempio:
- Una persona investe $ 25.000 in una proprietà con un flusso di cassa prima delle tasse di $ 9.000.
- ($ 9.000 / $ 25.000) X 100 = 36% (rendimento in contanti).
Rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR)
Il rapporto di copertura del debito (DSCR) è un segno ampiamente utilizzato che misura la capacità di una proprietà che produce reddito di coprire i pagamenti mensili del mutuo. Il DSCR viene calcolato dividendo il reddito operativo netto (NOI) per il servizio del debito annuale di una proprietà. Il servizio del debito annuale è pari al totale annuo di tutti gli interessi e il capitale pagati per tutti i prestiti su una proprietà. Un rapporto di copertura del debito inferiore a 1 indica che il reddito generato da un immobile non è sufficiente a coprire i pagamenti del mutuo e le spese operative. La maggior parte degli istituti di credito utilizza la DSCR per decidere se una proprietà ha un reddito sufficiente per coprire il servizio del debito. La maggior parte degli istituti di credito preferisce un 1.1 a 1.2 o superiore (parla con il tuo prestatore locale per scoprirlo). Più alto è il DSCR, maggiore sarà il reddito per coprire il servizio del debito. In definitiva, questo significa meno rischi per le banche (il loro punto di vista).
Un tipico esempio:
- Una proprietà ha un NOI di $ 50.000 e un servizio del debito annuale di $ 36.000
- ($ 50.000 / $ 36.000) = 1,38
- Il DSCR (DCR) sarebbe superiore a 1.3. Ciò significa che la proprietà genera circa il 38% in più di reddito netto annuo che sarebbe necessario per il servizio dell'importo annuo del pagamento del mutuo. (Vedi NOI per vedere come calcolare il NOI).
Spero che quanto sopra ti sia stato di aiuto. Il vero valore di qualsiasi proprietà immobiliare, che produca reddito o meno, è il valore per cui un venditore disponibile venderà e quanto pagherà un acquirente disponibile. Sono molti i fattori che possono influenzare il prezzo di acquisto finale. Questi fattori includono la proprietà del soggetto, l'ubicazione, le condizioni fisiche, l'età dell'edificio, i fattori personali dell'acquirente e / o del venditore, l'appetibilità, il periodo dell'anno, i fattori della domanda, le capacità di negoziazione, la conoscenza degli acquirenti e dei venditori, il tasso di rendimento desiderato dell'investitore, rischi percepiti, riparazioni necessarie, manutenzione differita, conformità ai regolamenti edilizi richiesta, opzioni di vendita del venditore, entrate e spese anticipate rispetto a quelle dichiarate, costi di finanziamento e altri fattori entreranno probabilmente in gioco nella determinazione del valore o del prezzo di vendita concordato.