Tutto quello che avresti sempre voluto sapere sui mutui casa ma avevi paura di chiedere

Hai bisogno di muoverti per un lavoro migliore o per essere più vicino alla famiglia? O è solo tempo per qualcosa di nuovo? Forse stai cercando di comprare una casa per la prima volta nella tua vita.

Se l'acquisto di una nuova casa è all'orizzonte, hai molte opzioni da considerare. Prima di tutto, qual è il prezzo che stai cercando? Come fai a sapere se stai ottenendo un buon affare? Se questa è la tua prima casa, probabilmente avrai molte domande sui mutui. Potresti aver già acquistato una casa e hai un mutuo, ma non capisci veramente cosa significano le tue condizioni di pagamento o quali altri tipi di prestiti sono disponibili per gli acquirenti di casa.

In questo articolo, volevo delineare molti di questi dettagli e opzioni per darti un'idea migliore di ciò che stai ottenendo dandoti un'immagine più chiara andando avanti. Se la guardi in questo modo, più sei informato e inizi il processo, meno è probabile che tu possa essere sfruttato o metterti nei guai in un secondo momento a causa di qualcosa che non sapevi. Facciamo un salto!

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Cos'è un mutuo?

Cominciamo con la definizione di cosa sia un mutuo. Un mutuo è un sistema di prestito di denaro che consente all'acquirente di versare una somma di denaro inferiore a quella che una casa costa in anticipo. Diciamo che voglio acquistare una casa da $ 130.000, ma ho solo $ 10.000 da mettere giù, o talvolta niente.

Una banca o un prestatore privato ti consente quindi di prendere in prestito il resto del costo della casa e di effettuare pagamenti a loro favore, con gli interessi, per un periodo di tempo predeterminato. La quantità di tempo che prendi in prestito è nota come "durata" del prestito e può durare fino a 30 anni. Per assicurarti di mantenere la tua parte dell'accordo e rimborsare i soldi, la tua casa viene offerta come garanzia. In altre parole, se smetti di effettuare pagamenti sul prestito, la banca o l'istituto di credito possono riprenderti la casa in un processo di preclusione.

Le parti del tuo prestito specifico includono il principale, gli interessi, le tasse e l'assicurazione. Il totale di queste quattro parti è comunemente chiamato "PITI", che è semplicemente la prima lettera di ciascuna parte del mutuo (capitale, interessi, tasse, assicurazione). Ma cosa significano queste parole e in cosa consistono? Grandi domande!

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Le parti di un mutuo

Quindi le quattro parti del tuo mutuo erano il principale, gli interessi, le tasse e l'assicurazione. Esaminiamo ogni parte per aiutarti a capirli meglio.

Il principale

Il preside è l'importo che hai effettivamente preso in prestito per pagare la tua nuova casa. Questo è il prezzo della casa, meno l'importo che hai pagato di tasca tua. Se non hai messo soldi, il principale è l'intero prezzo della casa. Ad esempio, se hai acquistato la casa per $ 300.000 e hai messo giù $ 60.000 (il magico 20% che è comunemente ciò che un creditore ama vedere e ti rende un acquirente meno rischioso per loro), il tuo mutuo (il tuo principale) è $ 240.000.

Parlando di acquirenti meno rischiosi, se hai almeno il 20% del prezzo di acquisto da mettere sulla tua casa, di solito ottieni un tasso di interesse migliore e avrai meno cerchi da superare per qualificarti per il prestito che desideri. La banca / prestatore ti considera più qualificato a quel punto perché hai un po 'di pelle nel gioco.

Se scegli di mettere meno del 20%, la banca / prestatore probabilmente non ti qualificherà per il tasso di interesse più basso possibile e probabilmente ti richiederà di acquistare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI). PMI protegge la banca / prestatore nel caso in cui non effettui i pagamenti del mutuo. NON è la stessa dell'assicurazione del proprietario di casa che ti protegge in caso di incendio, inondazione, furto con scasso, ecc.

Nota a margine: se non hai o non vuoi mettere giù il 20% in anticipo e devi acquistare il PMI, a un certo punto quando hai pagato un importo sufficiente alla banca / prestatore (di solito quel magico 20%), tu può annullare il PMI e il pagamento mensile diminuirà leggermente.

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L'interesse

L'interesse è quello che la banca ti chiede per prendere in prestito il preside, proprio come sulla tua carta di credito. Ad esempio, se il saldo del mutuo parte da $ 100.000 e il prestito è iscritto con un interesse del 5%, la durata di 30 anni richiede un pagamento mensile di $ 536,83. Nel corso del prestito di 30 anni, il totale di tutti i pagamenti ammonta a poco meno di $ 193.259. Questo è un premio del 93% nel pagamento degli interessi in aggiunta al saldo del mutuo!

Molti proprietari di case con un mutuo di 30 anni non si rendono conto di quanto stanno pagando in interessi. Questo è il problema. La soluzione per molti è accelerare il pagamento, pagando più capitale ogni mese o stipulando un contratto di rimborso più breve. Il più noto tra questi è il mandato di 15 anni. Consiglio vivamente di esaminare ulteriormente questo aspetto e di confrontare il pagamento mensile con il pagamento durante l'intero periodo del prestito per assicurarti di ottenere l'offerta migliore.

Le tasse

Le tasse sono l'importo delle tasse sulla proprietà per cui è stata valutata la casa che stai acquistando. Questo importo è una percentuale del valore della tua casa e si basa sull'area in cui è costruita la casa per supportare la città, le scuole e la contea e / o l'infrastruttura statale di quell'area. Tale valore può aumentare e diminuire a seconda dei valori della casa nell'area per la durata del prestito.

In genere questo fa già parte del pagamento e verrà estratto e inserito in un conto Escrow per risparmiare per il pagamento alla fine dell'anno, ma questo è qualcosa che puoi scegliere durante il processo di acquisto. Potresti anche avere la possibilità di ridurre il pagamento mensile e risparmiare tu stesso le tasse. Un altro ottimo argomento da esaminare.

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L'assicurazione

L'assicurazione viene pagata alla compagnia di tua scelta per assicurare la tua casa contro furto, incendio o qualsiasi altro disastro sotto forma di assicurazione sulla casa. Puoi rinunciare al pagamento come parte del mutuo e pagarlo da solo alla compagnia di assicurazioni se lo desideri. Tuttavia, se la banca o il prestatore ti considera un mutuatario ad alto rischio, potrebbe chiederti di includerlo nel pagamento del mutuo. La maggior parte delle persone sceglie comunque di pagarlo con la nota di mutuo mensile solo perché è più facile.

Sebbene i tuoi pagamenti su un tasso fisso di 30 anni (tasso fisso nel senso che non possono modificare l'importo del pagamento ogni mese) il mutuo rimarrà lo stesso per tutta la durata del prestito, all'inizio è strutturato in modo che la maggior parte dell'importo sia distribuito verso l'interesse che stai pagando sul prestito. Ciò significa che, in un prestito tradizionale di 30 anni, ci vogliono più di 20 anni per estinguere la metà dell'importo principale, poiché stai pagando principalmente interessi in anticipo. L'altra metà viene pagata negli ultimi 10 anni. In effetti, un periodo di 30 anni si ammortizza così lentamente che dopo cinque anni (60 pagamenti), devi ancora circa il 92% del saldo originale.

Fortunatamente, nel tempo, i cambiamenti e la maggior parte del pagamento che stai effettuando inizierà ad andare verso il principale. A quel punto, costruirai "equità", o proprietà, della tua casa, e questo è l'obiettivo! Ma considera che l'acquirente medio per la prima volta tiene la sua casa solo per meno di cinque anni quando firmi quei documenti. Fai la tua ricerca!

Quindi parliamo dei tipi di mutui o dei modi in cui puoi pagare la tua nuova casa.

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Tipi tradizionali di mutui

La prima opzione che potresti prendere in considerazione è il denaro, in quanto ti farebbe risparmiare un carico di barca nel tempo! Se hai un mucchio di soldi risparmiati, un parente ricco che vuole darti un mucchio di soldi, o hai vinto il Powerball, non devi assolutamente accendere un mutuo. Puoi far avanzare rapidamente l'acquisto, rilassarti e iniziare a fare le valigie. Non devi nemmeno qualificarti per un prestito. Congratulazioni!

Tuttavia, se come tutti noi, devi accendere un mutuo per tutto o parte dell'acquisto, ecco le tipologie di prestito più comuni oggi:

Un mutuo fisso a 30 anni è di gran lunga il tipo più comune di mutuo per la casa. Oltre il 75% di tutti gli acquisti sono finanziati con questa tipologia di prestito. Ciò significa che il tasso di interesse che si ottiene quando si contratta il prestito rimane lo stesso per i prossimi 30 anni. Questi prestiti sono i migliori quando i tassi di interesse sono bassi o se i tassi stanno aumentando poiché non hai modo di prevedere quanto in alto potrebbero salire. Sono anche la prima scelta per le persone che desiderano un pagamento prevedibile e intendono vivere in casa per un periodo prolungato, come dai 5 ai 7 anni. Il tuo pagamento mensile sarà probabilmente inferiore con questo piano, ma pagherai più interessi nel tempo.

Un mutuo fisso di 15 anni è uguale a un mutuo fisso di 30 anni, ma pagherai il prestito nella metà del tempo e pagherai 1/3 degli interessi. Questi prestiti di solito hanno tassi di interesse inferiori ma il pagamento mensile è più alto (ovviamente) rispetto a un prestito di 30 anni. L'ovvio vantaggio di questi prestiti sarebbe che si paga il prestito prima e si costruisce più rapidamente l'equità nella casa. Lo svantaggio potrebbe essere il pagamento mensile più elevato se il budget è piuttosto limitato.

I mutui a tasso variabile (ARM) sono prestiti che vengono adeguati a intervalli predeterminati per riflettere i tassi ipotecari correnti in quel momento. Puoi optare per uno dei più popolari: un ARM di 3 anni, un ARM di 5 anni o un ARM di 7 anni. I vantaggi di un ARM sono che i tassi di interesse iniziali sono generalmente inferiori a quelli di un tasso fisso di 30 anni e se non prevedi di vivere in casa più a lungo del periodo di tempo regolabile, ciò può significare un pagamento mensile molto più basso mentre tu vivere lì.

L'ovvio rischio / svantaggio potrebbe essere se non sei in grado di muoverti alla fine del periodo ARM e i tassi di interesse sono notevolmente più alti rispetto a quando hai acquistato. Il pagamento potrebbe anche aumentare in modo significativo senza preavviso per un mese o per un periodo di tempo, rendendo impossibile effettuare i pagamenti. Questa non è la scelta più sicura per un nuovo acquirente di casa.

Tieni presente che questi sono solo i tipi più tradizionali di mutui, ma ci sono alcune altre opzioni da considerare. Hai sempre delle opzioni!

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Opzioni ipotecarie non tradizionali

Se tutte queste chiacchiere sui mutui sono troppo e hai bisogno di altre opzioni, per fortuna ce ne sono di più disponibili.

Owner Carry

Hai mai sentito parlare di " Owner Carry " o " Seller Carry "? Questo tipo di accordo significa che il venditore della casa finanzierà in tutto o in parte l'acquisto della proprietà. Ci sono vantaggi per entrambe le parti in questo tipo di finanziamento. L'acquirente paga meno costi di chiusura, è qualificato più facilmente e ha il potenziale per condizioni migliori e un acconto inferiore sulla casa. Questo apre anche più opzioni per la flessibilità nel pagamento.

I vantaggi del venditore / proprietario sono che un immobile difficile da vendere è più facile da vendere con questo tipo di finanziamento, soprattutto in un mercato debole, soprattutto se la casa non è tradizionale. Ma imposta anche il venditore a ricevere i pagamenti nel tempo invece di una grossa somma forfettaria mentre allo stesso tempo mette denaro nelle sue tasche in termini di interessi.

In cambio, il venditore corre un grosso rischio che tu lo paghi come prometti. Tuttavia, se non sei all'altezza della tua parola e non effettui pagamenti regolari, il contratto prevede clausole in base alle quali può riprendersi la proprietà, proprio come farebbe una banca in un processo di preclusione.

Un punto da notare : il venditore deve possedere la casa gratuitamente e liberare dalla banca stessa per poter effettuare un riporto.

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Affitto a riscatto

Un'altra opzione non tradizionale per l'acquisto di una casa sarebbe l'affitto a riscatto. In questo accordo, decidi su una parte dell'affitto che stai pagando al tuo padrone di casa, da destinare a un acconto per l'acquisto della casa alla scadenza del termine specificato. Se dopo tutto decidi di non acquistare la casa, sostanzialmente perdi i soldi risparmiati alla fine del contratto di locazione. Il canone di locazione per le proprietà in tale accordo sarebbe tipicamente più alto per compensare l'anticipo aggiuntivo.

Mutui solo interessi e palloncini

Ci sono anche Mutui Solo Interessi, in cui paghi gli interessi sul prestito per i primi 10 anni del prestito e nessuno del Committente, e anche Mutui a palloncino, dove effettui pagamenti mensili bassi per un determinato periodo di tempo (solitamente da 5 a 7 anni) e poi il saldo del prestito è dovuto in un'unica grande somma. Questi tipi di prestiti sono più difficili da ottenere, più rischiosi per te e dovresti consultare un consulente finanziario qualificato prima di considerare uno di essi.

Foto di Brian Babb su Unsplash

Quando si considera per la prima volta un mutuo sulla casa, può sembrare un po 'complicato e quasi certamente opprimente. È per tutti, quindi non sei assolutamente solo. Ma non deve essere complicato. Con un po 'di ricerca, magari un po' di consultazione online e facendo molte domande, ti sentirai presto un esperto dell'argomento.

Si spera che queste informazioni abbiano chiarito un po 'il processo e abbiano risposto ad alcune delle tue domande sui mutui. Può essere un processo relativamente facile se sai cosa stai facendo, ma spesso causa molta ansia alle persone. Con questi fatti, spero che tu possa alleviare le tue paure e passare alla parte divertente, scegliere e trasferirti nella tua nuova casa!