Sommario:
- introduzione
- Fondazione - TNSTAFL
- Responsabilità di proprietà
- Ramificazioni di manutenzione diverse
- Capire quanto costa realmente la manutenzione differita
- Rinnovamento degli edifici: la migliore copertura contro i costi di sostituzione
- Pensieri conclusivi
introduzione
Quando si tratta di proprietà di beni immobili, e anche di proprietà personali, budget e finanze oscurano sempre tutto ciò che facciamo. Non ho mai avuto un progetto con un budget illimitato e non mi aspetto mai di averne uno. Dopo aver passato la maggior parte della mia carriera a vedere le cose dal punto di vista di un architetto, i miei ultimi quasi sette anni sono stati spesi a vedere gli stessi problemi dal punto di vista di un proprietario. Quando devi sorvegliare ben oltre 143 milioni di piedi quadrati, anche decine di milioni di dollari (che suona come un sacco di soldi) sono davvero insignificanti rispetto ai bisogni e alle richieste. Le decisioni devono essere prese con i fondi limitati disponibili su come distribuire tali fondi nel modo più efficace. Come si ottiene il massimo ritorno dai fondi spesi?
In quell'ambiente, la vera domanda è come massimizzare il valore di quei fondi limitati? Per arrivare a questa conclusione, molti fattori devono essere soppesati. Questo articolo tenterà di portare avanti alcuni di quei complessi fattori interconnessi e di esaminare tali questioni nel tentativo di sviluppare una metodologia che possa consentire ai responsabili delle decisioni di creare strumenti che consentano una più efficace assegnazione delle priorità alle spese di manutenzione del capitale. Si tratta in realtà di spese, ma se sfruttate in modo strategico, in realtà diventano più come un investimento, con un ritorno sull'investimento (ROI) e altri vantaggi.
Fondazione - TNSTAFL
In una delle mie prime lezioni di Economia 101, il mio istruttore ha iniziato la lezione scrivendo alla lavagna TNSTAFL. Ci ha chiesto se qualcuno sapeva cosa significassero quelle lettere. Dopo che nessuno ha capito bene, ha poi detto: "Non c'è niente come un pranzo gratuito". Ha chiesto quanti credessero che questa affermazione fosse vera. Molti hanno detto che non era corretto, poiché esiste qualcosa come un pranzo gratuito. Se qualcun altro paga per questo, allora è un pranzo gratuito è stato il motivo presentato. Molti in classe erano d'accordo con questa affermazione. Il nostro istruttore ha continuato a non essere d'accordo con noi, dicendo che c'è un costo anche se non paghi il pranzo; è il tuo tempo che è il costo estratto. Hai scelto di trascorrere del tempo a quel pranzo che qualcun altro stava pagando, quindi il pranzo aveva ancora un costo del tuo tempo. La discussione seguente è diventata piuttosto illuminante.Parlare di una visione puramente economica dei costi, questo era certo, e certamente era corretto, solo che non era un processo di pensiero che la maggior parte di noi aveva prima di quella discussione.
Questo concetto ha avuto un enorme impatto per il resto del semestre, soprattutto quando abbiamo discusso dei costi di opportunità. Quella discussione ha gettato le basi per i miei studi in economia che mi ha fatto capire che tutto ha un costo; la domanda è sempre: sono disposto a pagare quel costo per il beneficio ricevuto? Quando iniziamo a guardare la proprietà reale e personale dal punto di vista del proprietario, questo diventa un concetto fondamentale. Non importa se prendi queste decisioni come individuo o come parte di un gruppo. Niente cambia; il fondamento è lo stesso per queste decisioni.
Responsabilità di proprietà
Una volta presa la decisione di acquisire proprietà reali o personali, la responsabilità è un sottoprodotto inevitabile di tale acquisizione. Ad esempio, quando acquisti un'auto, è implicita la tua responsabilità di acquistare carburante. Se non acquisti quel carburante, l'auto non continua a muoversi. Le forze esterne possono richiedere responsabilità aggiuntive. Come nell'esempio di auto precedente, lo Stato potrebbe richiedere di portare e mantenere un'assicurazione su quell'auto per poter guidare l'auto. Questo è anche implicito, poiché ci si aspetta che rispetti le leggi dello stato per guidare quell'auto.
Anche il cambio dell'olio diventa parte di queste responsabilità. Se non cambi l'olio, ridurrai la vita di quell'auto. Non per uscire con me stesso, ma chi è un po 'invecchiato potrebbe ricordare la pubblicità del Fram Oil Filter: "Puoi pagarmi adesso, oppure puoi pagarmi più tardi". Il principio esiste ancora ed è sempre lo stesso. Quando ero molto più giovane, avevo qualcuno che conoscevo noleggiava un'auto per cinque anni. Con l'avvicinarsi del quinto anno, la sua macchina si è rotta e l'ho portato dal meccanico dopo aver rimorchiato l'auto lì. Il meccanico ha chiesto quando è stata l'ultima volta che ha cambiato l'olio e lui ha risposto mai. All'epoca non c'era nessuno degli oli sintetici sul mercato, quindi un cambio dell'olio era di circa $ 20 ogni tre mesi. Il costo per cambiare l'olio della sua auto per quei cinque anni è stato di circa $ 400, mentre il nuovo motore gli è costato circa $ 5.000 per l'installazione.Si tratta di un aumento sostanziale dei costi per la manutenzione differita (o non).
Un proprietario esperto di proprietà reale o personale sarà in grado di riconoscerlo e trovare un modo per bilanciare la crescente pressione a ridurre i budget e allo stesso tempo bilanciare l'estensione della vita dei beni capitali. Questo articolo tenterà di fornire una guida su come bilanciare molti di questi fattori interdipendenti e massimizzare la durata di attività di capitale intensamente investite.
Ramificazioni di manutenzione diverse
Cominciamo questa discussione definendo cosa sia esattamente la manutenzione differita. Il più grande errore commesso quando persone o gruppi utilizzano questa idea di manutenzione differita è la completa applicazione errata di questo principio. Nel tentativo di evitare la propagazione di questa errata applicazione, dobbiamo prima comprendere alcuni concetti di base di cosa sia esattamente la manutenzione differita. Tornando a quanto detto in precedenza, a tutto è associato un costo, la manutenzione differita non fa eccezione. Per scoprire qual è il costo reale della manutenzione differita, dobbiamo innanzitutto stabilire quale sia il costo della manutenzione. Userò i numeri per illustrare questo principio, ma questi numeri non devono essere interpretati come relazionali a qualcosa in particolare.
Per qualsiasi investimento di capitale, diciamo che il costo annuale per mantenere tale investimento in buone condizioni operative è di $ 1.000 all'anno. Questo numero dovrebbe effettivamente aumentare con l'invecchiamento del capitale, ma non useremo questo fattore in questo esempio in quanto ciò complicherà l'illustrazione oltre la comprensione di molti lettori. Quindi, i ricavi dell'anno in corso sono in calo, non ci sono $ 1.000 da spendere per questa manutenzione richiesta per questo bene capitale; è necessaria una decisione su cosa fare con la breve caduta del budget. Sono disponibili molte opzioni, ognuna con i propri costi associati a ciascuna decisione specifica, rendendo ciascuna una soluzione unica alla situazione per la caduta del budget.
La soluzione più comune oggi è semplicemente ignorarlo, non pagare i $ 1.000 e affrontarlo in seguito quando i ricavi saranno migliori. Questo è assolutamente l'approccio sbagliato. Di solito non uso parole di un valore così illimitato quando parlo di soluzioni, ma questa è una delle pochissime volte in cui una parola così potente è applicabile nel campo delle soluzioni, cosa che sarà dimostrata mentre continueremo questa discussione. Ogni persona o gruppo con potere decisionale coinvolto in questo tipo di decisioni sono fiduciari in una forma o nell'altra. Ciò significa che sono obbligati a utilizzare al meglio i fondi disponibili. Quindi, procederemo con quel particolare parametro per il resto di questa discussione; tutti i responsabili delle decisioni sono fiduciari. Questa ideologia dovrebbe implicare che la posizione più sostenibile sia l'obiettivo di qualsiasi decisione di gestione del capitale.
Il punto successivo che deve essere riconosciuto è il fatto che in qualsiasi momento nel futuro (immediato o lontano) il costo più basso disponibile per qualsiasi miglioramento del capitale / rinnovo edilizio è il tempo presente. In qualsiasi momento futuro, anche in poche settimane, i costi saranno potenzialmente aumentati e più in futuro aumenteranno, maggiori saranno gli aumenti dei costi. Questo aumento sarà causato da una miriade di potenziali ragioni, costi delle materie prime, inflazione, domanda e offerta, carenze, ecc. Pertanto, qualsiasi impatto di manutenzione differita deve essere espresso nei termini di questi aumenti. Questi costi previsti sono sempre solo quelli previsti, quindi varieranno. La speranza è che la varianza sia solo piccola. Se variano di più; quindi la proiezione è stata disattivata per qualche motivo che deve essere identificato per aiutare le proiezioni future ad essere più accurate.
A causa di questo rapporto, i maggiori costi delle spese future possono essere compensati dall'effettivo accantonamento di alcuni fondi a partire da oggi in un conto per quando i lavori differiti saranno completati. Questo conto fiduciario / deposito a garanzia dovrebbe essere utilizzato per aiutare a compensare i costi aumentati dai costi di manutenzione differiti aggiuntivi, altrimenti l'impatto totale di tali costi aggiuntivi dovrà essere assorbito in futuro, creando così una pressione aggiuntiva su quei ricavi futuri. Il trucco di questo metodo è che la proiezione deve essere molto accurata, altrimenti le spese pianificate potrebbero salire alle stelle inaspettatamente. Poi c'è un sistema ibrido che è un incrocio tra entrambi questi approcci, che mette da parte più che niente, ma meno dell'intero costo della manutenzione differita. Se viene accantonato l'intero costo della manutenzione,allora la domanda è: perché rinviare la manutenzione? Ecco perché normalmente sarebbe qualcosa di meno del costo totale della manutenzione.
Capire quanto costa realmente la manutenzione differita
Quindi, per facilità di illustrazione, torniamo a quel costo di $ 1.000 che deve essere differito. Se la decisione fosse di differire il mantenimento di un anno, i costi aumentati, per lo meno, sarebbero inflazionistici. Se quel costo inflazionistico fosse solo del due percento, l'aumento a quei $ 1.000 sarebbe $ 20. Se i costi delle materie prime sono aumentati, diciamo dell'1% nello stesso anno, ci sarà un costo aggiuntivo di $ 10 che dovrà essere incluso nei costi di manutenzione differita, per un totale di $ 30, portando il costo per la manutenzione differita a $ 1.030. Ora questo non sembra molto, ma cosa sarebbe se i costi iniziali per questa manutenzione fossero 10.000 volte questo o 100.000 volte o più? Puoi sicuramente vedere come questi numeri crescono molto rapidamente.
Ora, diciamo che i decisori hanno messo da parte solo l'aumento previsto, diciamo i $ 30. Ora nel ciclo di budget del prossimo anno tutto ciò che sarebbe necessario per eseguire la manutenzione richiesta sarebbe il costo originale di $ 1.000. Ciò avrebbe un impatto nullo sulla pressione del budget del prossimo anno poiché i $ 1.000 originali sono ancora l'unico obbligo richiesto per soddisfare il bisogno, ma richiederebbe che $ 30 siano tenuti in una sorta di deposito a garanzia o conto fiduciario dal budget di quest'anno. Tuttavia, se quello accantonato nel budget di quest'anno fosse diciamo $ 515, il costo per la manutenzione nel budget del prossimo anno sarebbe solo $ 515, riducendo la pressione sul budget dell'anno successivo. Ora questo avrebbe un impatto molto positivo sui budget di entrambi gli anni, risparmiando sui costi in ogni ciclo di budget e continuando a eseguire la manutenzione differita richiesta. Ora, anche se i costi sono aumentati,l'impatto sul bilancio di ogni anno è stato minore. Questo aumento dei costi ha un impatto molto minore ogni anno. Di nuovo, immagina se queste magnitudini fossero aumentate di 10.000 o 100.000 volte. Questo è pianificare in anticipo, o come è stato detto nel mio programma MBA, pensiero strategico. Questa è davvero una cosa molto semplice.
Ora diamo un'occhiata alla manutenzione differita tra cinque anni. L'inflazione sarebbe aggravata, quindi lo stesso due per cento annuo di inflazione aumenta i costi inflazionistici a circa $ 104. Se i costi delle materie prime aumentano dello stesso un percento composto all'anno come discusso in precedenza, i costi del materiale aumentano a circa $ 51, rendendo l'intero costo della manutenzione differita $ 1.155. Di nuovo, puoi immaginare l'impatto di questi costi se fossero ingranditi 10.000 o 100.000 volte. Non dimenticare che questi calcoli non prevedono aumenti dei costi come risultato della domanda e dell'offerta, come carenze o aumento dei costi dovuto all'invecchiamento naturale del sistema (i), che continuerà a far crescere quei costi di manutenzione differita.
Quello che bisogna sempre ricordare è che ogni volta che si scommette sulla manutenzione differita c'è un costo associato. Nessuno può davvero vedere nel futuro, quindi prevedere condizioni e costi futuri del mercato comporta sempre il rischio di una proiezione errata. Fare queste proiezioni è tanto una forma d'arte quanto una scienza, e le imprecisioni possono sommarsi a numeri molto grandi in modo estremamente rapido.
Questa non è l'unica scuola di pensiero in materia di manutenzione differita. Un altro approccio in cui mi sono imbattuto è stato ancora più intrigante e con i dati limitati che ho nella nostra agenzia, trovo il concetto per essere almeno nel campo da baseball. Questo concetto è stato denominato "regola del quadrato inverso per la manutenzione differita" sviluppata da David Geaslin, del gruppo Geaslin. Quando sono stato introdotto per la prima volta a questo concetto, sarò onesto il mio pensiero era "diavolo no", non c'è modo che possa essere anche vicino allo stadio. I numeri sono cresciuti troppo velocemente per essere precisi. Ora lo ammetto, essendo uno che si occupa di manutenzione della struttura, mi è piaciuto molto il fatto che questi numeri siano cresciuti rapidamente in quanto mi aiuterebbe a costruire una solida base per le nostre esigenze di rinnovamento degli edifici,ma come analista non potevo inserire dati per il consumo generale che non potevano essere supportati o che potevano essere sostanzialmente contestati. Anche il vicedirettore delle finanze della mia agenzia nutriva gli stessi sentimenti e preoccupazioni. Poi ho preso alcuni progetti che la nostra Agenzia aveva recentemente completato per “decodificare” i costi per verificare se questo fosse anche vicino, e con mio stupore si è sostanzialmente dimostrato. Ora sarò il primo ad ammettere che non si tratta di un'equivalenza matematica, perché non è venuta esattamente con il costo, ma la vicinanza era oltre la sorprendente. Fu quasi sorprendente per la sua ombra. Quindi, vorrei presentare questo concetto non come un assioma matematico o legge, ma più come un concetto o principio generale.Poi ho preso alcuni progetti che la nostra Agenzia aveva recentemente completato per “decodificare” i costi per verificare se questo fosse anche vicino, e con mio stupore si è sostanzialmente dimostrato. Ora sarò il primo ad ammettere che non si tratta di un'equivalenza matematica, perché non è venuta esattamente con il costo, ma la vicinanza era oltre la sorprendente. Era quasi sorprendente per la sua ombra. Quindi, vorrei presentare questo concetto non come un assioma matematico, o legge, ma più come un concetto o principio generale.Poi ho preso alcuni progetti che la nostra Agenzia aveva recentemente completato per “decodificare” i costi per verificare se questo fosse anche vicino, e con mio stupore si è sostanzialmente dimostrato. Ora sarò il primo ad ammettere che non si tratta di un'equivalenza matematica, perché non è venuta esattamente con il costo, ma la vicinanza era oltre la sorprendente. Fu quasi sorprendente per la sua ombra. Quindi, vorrei presentare questo concetto non come un assioma matematico, o legge, ma più come un concetto o principio generale.Fu quasi sorprendente per la sua ombra. Quindi, vorrei presentare questo concetto non come un assioma matematico, o legge, ma più come un concetto o principio generale.Era quasi sorprendente per la sua ombra. Quindi, vorrei presentare questo concetto non come un assioma matematico, o legge, ma più come un concetto o principio generale.
Questo concetto è molto semplice. Se prendi il costo della manutenzione iniziale da fare e consenti a quella manutenzione richiesta di passare al livello successivo di guasto prima di agire, scopri che i costi per effettuare quella riparazione, al livello di guasto aumentato, costeranno molto vicino a il quadrato del costo iniziale della manutenzione insoddisfatta. Ad esempio, una perdita nel tetto ha un costo di $ 500 per la riparazione ed è determinato che la riparazione verrà ritardata perché non c'è spazio nel budget di quest'anno. L'anno prossimo, poiché non è stato segnalato un problema, è stato ritardato di un altro anno e così via. Infine, i secchi devono essere posizionati sotto le perdite durante i temporali. L'isolamento ora deve essere sostituito, la garanzia del tetto viene annullata perché le perdite non sono state riparate o segnalate. Ora potrebbe essere necessario sostituire parte della terrazza sul tetto,parte del soffitto deve essere sostituita, l'acqua è entrata nei corpi illuminanti che devono essere sostituiti, forse i muri sono stati danneggiati e richiedono la sostituzione e la riverniciatura del cartongesso, forse una parte del pavimento deve essere rimossa e sostituita, si può formare materiale organico (muffa); puoi vedere come il danno secondario derivante dalla mancanza di azione iniziale sia ora cresciuto a proporzioni enormi. Ora l'intera riparazione costerà $ 10.000. Non dimenticare di aggiungere il costo per trasferire gli utenti di quello spazio mentre vengono effettuate le riparazioni. Di quanto crescono i costi totali? Inizia a sembrare davvero grande, molto veloce.materiale organico può essere in formazione (muffa); puoi vedere come il danno secondario derivante dalla mancanza di azione iniziale sia ora cresciuto a proporzioni enormi. Ora l'intera riparazione costerà $ 10.000. Non dimenticare di aggiungere il costo per trasferire gli utenti di quello spazio mentre vengono effettuate le riparazioni. Di quanto crescono i costi totali? Inizia a sembrare davvero grande, molto veloce.materiale organico può essere in formazione (muffa); puoi vedere come il danno secondario derivante dalla mancanza di azione iniziale sia ora cresciuto a proporzioni enormi. Ora l'intera riparazione costerà $ 10.000. Non dimenticare di aggiungere il costo per trasferire gli utenti di quello spazio mentre vengono effettuate le riparazioni. Di quanto crescono i costi totali? Inizia a sembrare davvero grande, molto veloce.
Ora, voglio tornare indietro anche prima che la riparazione di $ 500 fosse determinata. Questo tipo di riparazione non viene quasi mai trovato fino a quando non è stato effettuato un rapporto e non è stato emesso un ordine di lavori di manutenzione, il che significa che alcuni occupanti hanno segnalato un problema visibile. A quel punto è anche troppo tardi; il danno secondario è già in corso. Se il PM sul tetto fosse stato fatto almeno due volte all'anno come dovrebbe, quel problema molto probabilmente sarebbe stato scoperto molto prima che le perdite d'acqua si facessero strada nello spazio occupato. Anche se paghi una persona $ 25 l'ora per camminare su quel tetto due volte l'anno, e ci vuole, diciamo, un'ora per ispezionare quel tetto, cosa che non dovrebbe nemmeno impiegare così tanto per un ispettore esperto del tetto, potresti aver trovato quella potenziale perdita quando la riparazione non sarebbe costata quasi nulla. A proposito, quanto sono $ 25 al quadrato? La risposta $ 625,non è così lontano dalla riparazione di $ 500, vero? Forse c'è una base per questa regola del quadrato inverso? Sii il giudice.
Rinnovamento degli edifici: la migliore copertura contro i costi di sostituzione
Mentre continuiamo questa discussione, voglio ricordare a tutti l'esempio di cambio del petrolio discusso in precedenza. Quando i responsabili delle decisioni non riescono a mantenere il patrimonio in buone condizioni, si consumeranno prematuramente, il che avrà un impatto negativo sui budget futuri e, conoscendo la legge di Murphey, non sarà mai un buon momento. Quando si investe in un investimento di capitale, come un edificio, milioni di dollari sono messi a rischio potenziale. Se l'edificio si consuma prematuramente, le risorse sono state sprecate; viceversa, quando si estendono oltre la loro aspettativa di vita, l'equità è costruita. Questa dovrebbe essere un'equazione molto semplice.
Questa estensione della vita a un bene di capitale si ottiene attraverso due processi distintivi, il rinnovamento dell'edificio e la manutenzione preventiva. Entrambi sono essenzialmente gli stessi, la sostituzione di sistemi progettati per usurarsi come mezzo per aggiungere vita al capitale. Quasi tutti i sistemi sono progettati per usurarsi sostanzialmente ad un certo punto; se si tratta di freni, cinghie, candele, ecc. in un'auto; o il tetto, HVAC, sistema di allarme antincendio, ecc. in un edificio hanno tutti cicli di vita. L'obiettivo principale è prolungare la vita dell'edificio. La differenza principale tra la manutenzione preventiva (PM) e il rinnovo degli edifici è il ciclo in cui hanno questi sistemi. L'approccio generale della letteratura accademica / di studio a cui sono stato esposto è che se il ciclo di sostituzione è inferiore a un anno è PM,più di un anno sta costruendo il rinnovamento. A parte i cicli PM e il rinnovo edilizio sono sostanzialmente gli stessi. Quando viene eseguita la manutenzione, in corso di manutenzione o di rinnovo dell'edificio, la vita viene aggiunta o estesa al bene capitale. Ciò solleva ora la domanda successiva: qual è la quantità appropriata di risorse da allocare per questo rinnovo di PM / edificio?
Per cominciare, questa quantità è sempre espressa in termini di costo di nuova costruzione. Questo è talvolta indicato anche come costi di sostituzione. La ragione per cui questi costi di rinnovo del PM / edificio sono espressi in termini di nuovi costi di costruzione è che il costo finale del rinnovo del sistema si trova alla fine del ciclo di vita quando il sistema deve essere completamente sostituito. In questo caso, la sostituzione definitiva è la sostituzione dell'intero sistema dell'edificio come costo finale di fine vita. Ecco perché questo si esprime in termini di nuovi costi di costruzione. Questo costo è espresso come uno - due percento dei costi di nuova costruzione all'anno, sulla base della letteratura accademica / di studio che ho letto.
Quindi, per portare avanti questo concetto, se il costo di sostituzione di uno specifico tipo di edificio e occupazione è di $ 225 per piede quadrato, l'importo speso per quell'edificio per il rinnovo del PM / edificio dovrebbe essere compreso tra $ 2,25 e $ 4,50 per piede quadrato all'anno. Se l'edificio fosse di 100.000 piedi quadrati, si estenderebbe da qualche parte tra $ 225.000 - $ 450.000 all'anno per quell'edificio. Puoi vedere come questo si somma molto rapidamente. Tuttavia, questa manutenzione potrebbe aggiungere anni alla vita dell'edificio. Se si aggiunge alla vita dell'edificio, si crea l'equità. È qui che le spese di manutenzione possono iniziare ad agire più come investimenti.
Ora, se il portafoglio di metri quadrati è di milioni di piedi quadrati, puoi vedere quanto velocemente può aumentare il costo per il rinnovo di PM / edificio, creando così la necessità di un programma di manutenzione differita efficace.
Pensieri conclusivi
Il singolo più grande investimento che facciamo come individui e organizzazioni è nel nostro patrimonio. Fornire a tali risorse l'aspettativa di vita più lunga è fondamentale per un modello di sopravvivenza sostenibile per qualsiasi individuo o organizzazione. Quando trasformiamo le spese in investimenti, costruiamo equità, portando così valore aggiunto come proprietari. Questa è la responsabilità primaria (e unica) di un fiduciario. La manutenzione differita, come tutte le cose guidate dal budget, deve avvenire di tanto in tanto quando i ricavi non sono quelli previsti, ma se applicata in modo appropriato non costerà all'individuo o all'organizzazione enormi quantità di risorse prematuramente o nei cicli di budget futuri.
Anche nella nostra società "usa e getta", la maggior parte degli edifici dovrebbe avere una vita non inferiore a 50 anni, ma se riassegniamo (non aumentiamo, necessariamente) i nostri costi di costruzione iniziali, possiamo estenderla a 70 anni. Quando utilizziamo il PM e il rinnovamento degli edifici in modo appropriato, potremmo essere in grado di prolungare ulteriormente la vita dell'edificio. Una volta che l'edificio sopravvive oltre la sua aspettativa di vita iniziale, ora crea l'equità che può essere utilizzata per ricostruire una volta superata la vita dell'edificio. È qui che le informazioni sulla manutenzione danno davvero un ritorno sull'investimento, ma questo è il gioco dell'attesa a lungo termine e non ciò che ogni decisore possiede.
© 2017 Dan Demland