Come trarre profitto dal business del self-storage: come iniziare

La nostra attività di self-storage splendidamente paesaggistica.

Forse sei come me e hai goduto di una grande carriera, o forse stai solo cercando un tipo diverso di attività per iniziare.

Nei miei venticinque anni come ingegnere civile, ho lavorato con molti imprenditori, sviluppatori e imprenditori, ma la maggior parte di loro non aveva lo stile di vita, orari di lavoro flessibili e il reddito che desideravo. C'era un ragazzo che aveva tempo e denaro e possedeva un'attività di self-storage. La sua visita nel mio ufficio ha cambiato la mia vita. Per favore lasciatemi condividere ciò che ho imparato da quella visita e che in seguito ho sperimentato in prima persona per essere vero.

Vantaggi della proprietà di self-storage

• Sii il capo di te stesso: inoltre, non ci sono quasi nessun dipendente rispetto alla maggior parte delle aziende e nessuna politica aziendale da affrontare ogni giorno. Il self-storage è un'attività guidata dal manager.
• Orario di lavoro flessibile: ho potuto continuare a lavorare a tempo pieno nella mia attività di ingegneria. Poi un giorno ho sostituito il mio reddito di ingegneria e sono stato in grado di andare in pensione. Ora il mio manager gestisce l'attività quotidiana per le mie tre sedi di self-storage mentre io mi occupo del quadro generale e lavoro in ufficio di tanto in tanto per il gusto di farlo.
• Controlla il tuo futuro e la tua sicurezza: anche come proprietario di un'azienda di ingegneria ho scambiato dollari per ore. E non c'erano mai abbastanza ore durante la giornata. L'auto-immagazzinamento fornisce una sorta di reddito residuo per la vita una volta che lo fai funzionare su tutte le bombole. E nel frattempo stai costruendo l'equità in modo da poter avere un reddito da pensione quando sei pronto!
• Opportunità di crescita e rischio limitato: ero disposto a lavorare sodo ma non volevo rischiare tutto ciò che avevo già realizzato, quindi cercavo un settore in crescita, alti profitti e alte percentuali di successo. Se dai un'occhiata al settore del self storage come ho fatto io, scoprirai che il self storage ha tassi di rendimento a lungo termine più elevati di tutte le principali categorie immobiliari, inclusi appartamenti, edifici per uffici, proprietà industriale e vendita al dettaglio e costa meno per la costruzione.

Come iniziare

Fare il primo passo è la parte più difficile. Ho progettato il mio primo self-storage 20 anni fa come giovane ingegnere civile. Non sapevo nemmeno cosa fosse fino a quando il mio cliente non mi ha fornito i dettagli, l'ho progettato e ottenuto l'approvazione dalla Commissione Urbanistica e Zonizzazione. Da quel momento ho progettato molte strutture simili. Più recentemente ho pianificato, progettato, costruito e gestito due strutture di self-storage di mia proprietà e che sto costruendo la mia prima struttura internazionale in Canada. Ho imparato da esperienze di vita reale e continuo a imparare ogni giorno.

Primi passi

Alcune persone potrebbero dirti che il self-storage è facile, non richiede molta pianificazione, tempo o denaro e guadagna sempre. Attenti. Non c'è niente di più lontano dalla verità. Per una struttura tipica di 50.000 piedi quadrati, investirai da $ 400.000 a $ 500.000 del tuo denaro, prenderai in prestito da 3 a 5 milioni di dollari dalla banca e trascorrerai personalmente centinaia di ore prima di affittare la prima unità. Ma una struttura adeguatamente pianificata, gestita e finanziata può essere un'attività molto gratificante e redditizia.

Selezione del sito

Posizione, posizione, posizione. Questo è il fattore più importante per il successo di un'attività di self storage. Consiglio di cercare una proprietà su una strada con un volume di traffico giornaliero medio di almeno 10.000 veicoli al giorno con un volume di traffico giornaliero medio consigliato di 20.000 veicoli al giorno o superiore. Inizia a parlare con tutti, dal tuo agente immobiliare locale, banchiere, urbanista e altri operatori di self storage.

Ogni proprietà è unica e ogni città ha in genere normative di zonizzazione specifiche che influiscono sulla quantità di spazio di archiviazione che può adattarsi a una determinata proprietà. In genere sono necessari 4-5 acri per un edificio a un piano e 2 acri per un edificio a più piani. Spesso i costruttori di edifici eseguono i layout preliminari gratuitamente.

Design

Il coinvolgimento dell'ingegnere e del fornitore di edifici nella fase iniziale è essenziale per una struttura ben progettata. Puoi anche ottenere grandi idee leggendo pubblicazioni commerciali e visitando strutture di self storage esistenti. Durante il processo di progettazione dovresti anche iniziare a commercializzare la tua struttura.

Approvazioni normative

Non sottovalutare i dettagli e i piani che saranno richiesti. Spesso saranno necessari piani di costruzione e di cantiere quasi completi. Non sottovalutare il tempo necessario per ottenere le approvazioni normative. Questa è una fase critica in cui spesso è richiesto un compromesso. Dovresti avere un periodo di 12 mesi nel tuo contratto di acquisto, anche se devi pagare un extra per i secondi 6 mesi.

Costruzione

Più dettagliati sono i tuoi piani e documenti di costruzione, minori saranno i costi in eccesso del tuo progetto. Dovresti avere un unico punto di contatto con tutti i tuoi appaltatori e vuoi essere disponibile tutti i giorni sul posto. Nessuno proteggerà i tuoi soldi e interessi come te.

Operazioni, dipendenti e sistemi

La tua risorsa numero uno sono i tuoi dipendenti. Gestiamo una struttura di 50.000 piedi quadrati con un manager e un dipendente part-time che lavora il sabato. Assumi i tuoi dipendenti in base alle loro capacità di persone, capacità di parlare e scrivere, e il buon senso prima e la loro conoscenza di auto-conservazione per ultimo. Inizia il primo giorno creando sistemi e procedure per rendere il flusso di lavoro più fluido. Ricorda che avrai più dipendenti nel corso degli anni, quindi la documentazione scritta è fondamentale.

Marketing e vendite

Il tuo marketing dovrebbe iniziare molto prima dell'apertura del tuo sito, a partire dalla selezione e dal design del sito. L'ho detto in precedenza, ma vale la pena ripeterlo: il novanta percento dei nostri affittuari ci ha trovati guidando, Internet e segnalazioni di clienti esistenti. L'ultimo 10% proviene dal resto del nostro marketing e pubblicità. Ma l'ultimo 10% potrebbe fare la differenza tra il pareggio o il profitto. E solo perché entrano nel tuo negozio non significa che affitteranno. La stragrande maggioranza dei gestori di self-storage sono impiegati che accettano ordini, alcuni sono agenti del servizio clienti che accettano ordini. I grandi manager sono i venditori.

Nove cose da fare prima

1. Fai una revisione personale per assicurarti di avere le conoscenze, il tempo e il denaro sufficienti o l'opportunità di iniziare alla grande.
2. Unisciti alla tua associazione di archiviazione automatica locale o statale e partecipa alle riunioni.
3. Abbonati a una rivista commerciale come Inside Self-Storage o Mini-Storage Messenger .
4. Leggi i regolamenti sulla zonizzazione e sulle zone umide per la città in cui desideri acquistare il terreno. Incontra l'ingegnere e l'urbanista della città per discutere il processo di autorizzazione per una struttura di stoccaggio autonomo.
5. Trova un agente immobiliare commerciale che ti aiuti nella ricerca di terreni.
6. Incontra il tuo banchiere e chiedi informazioni sui prestiti di self storage.
7. Incontra un ingegnere locale per ottenere tempi approssimativi per la progettazione e le approvazioni del sito.
8. Fermati in ogni struttura di self-storage che incontri e parla con i proprietari. Fai sapere loro che stai pensando di avviare la tua azienda. Alcuni proprietari saranno riluttanti a dire molto, ma molti saranno felici di darti tonnellate di informazioni utili.
9. Controlla le strutture nella tua comunità. Sarai stupito di quanto velocemente inizi ad apprendere informazioni preziose.

Imposta un programma realistico

Per le tre strutture che ho costruito e che attualmente possiedo, sono trascorsi in media due anni da quando inizialmente ho deciso di costruire fino all'apertura delle porte. Sebbene possa sembrare lento, è abbastanza veloce.

• Innanzitutto, devi trovare un pezzo di terra che si adatta alle tue esigenze e negoziare un'opzione per l'acquisto.
• Quindi, il tuo ingegnere deve progettare il progetto e ottenere l'approvazione dai consigli municipali locali.
• Dopo le approvazioni normative devi fare progetti più dettagliati.
• Successivamente, devi scegliere uno o più appaltatori e, ovviamente, devi costruire la struttura.

Più sei realistico riguardo al tuo orario, meglio sarai preparato e sicuramente sarà molto meno stressante.

Puoi realizzare profitti del 100% su tutti i prodotti venduti.

La quarta cosa riguarda gli agenti immobiliari. Gli agenti immobiliari non sono ingegneri, esperti di zonizzazione o esperti di sviluppo e possono o meno conoscere le specifiche che possono rendere una proprietà inadatta per uno sviluppo di stoccaggio autonomo. Non saranno ritenuti in alcun modo responsabili se la proprietà non è adatta alle vostre esigenze. Devi fare la tua due diligence. Non devi soddisfare alcun prezzo minimo di offerta suggerito.

5. Dipendenti

La quinta cosa riguarda i dipendenti. È nella natura umana essere turbata quando si cambia l'accordo. Devi essere molto molto specifico riguardo alle responsabilità lavorative dei manager, ai doveri e alle politiche della tua azienda nella fase del colloquio e dovrebbe essere per iscritto. Troppo spesso le interviste vengono fatte a braccio e in modo informale. Mentre un buon potenziale manager potrebbe non aver mai lavorato in un self storage prima di dover essere un uomo d'affari, una persona umana ed essere auto motivato. E solo perché dicono di esserlo non lo rende vero.

Eventuali cambiamenti di lavoro o anche chiarimenti dopo che sono stati assunti saranno di disturbo. Anche le cose che potresti considerare di buon senso come non usare il computer per i siti sociali personali durante il giorno dovrebbero essere riportate nel manuale dell'azienda. Il gestore del self storage deve essere il jack di molti mestieri: marketing fuori sede, pulizia, richiesta di ritardi nei pagamenti, contabilità, manutenzione ecc. Più tu e il tuo manager capite prima di essere assunti, meglio è. Il tuo manager è la tua risorsa numero uno!

6. Produttori di edifici self-storage

In sesto luogo, relativo ai produttori di edifici ad accumulo autonomo. Forniscono planimetrie concettuali gratuite, ma spesso non prendono in considerazione tutte le caratteristiche del terreno e le norme di zonizzazione. Un produttore affidabile ti dirà che i loro piani sono un punto di partenza e in genere è necessario un piano dettagliato del sito da parte di un ingegnere locale che abbia familiarità con le normative locali sulla zonizzazione e abbia maggiori dettagli sul terreno.

7. Il tuo lavoro

Il tuo lavoro è istruire e insegnare ai tuoi dipendenti. Il tuo lavoro è far squillare il telefono e convincere i potenziali clienti a fermarsi presso la tua struttura di self storage e il lavoro dei tuoi manager per affittare loro unità.

8. Linee di vista

Infine, relativo alle linee di vista. Uno dei problemi di base della planimetria del sito più trascurati è il requisito per le linee di vista del vialetto proposte. Tipicamente deve essere fornita una linea di vista adeguata per qualsiasi sviluppo commerciale. Poiché si tratta di un problema di sicurezza, è difficile ottenere una variazione o un'approvazione se non viene soddisfatta. In genere si basano sulla velocità del traffico esistente (non sul limite di velocità) e iniziano nell'intervallo da 250 piedi a 350 e superano i 1000 piedi per velocità di traffico maggiori. Ho visto piani ben avviati prima di rendersi conto che non era possibile fornire le linee di vista richieste. Conosco cose noiose, ma l'ingegnere civile che è in me non ha potuto farne a meno.

Risposte a sette domande frequenti

Non ho alcun background di self-storage. Posso costruire un'attività di successo?

Si, puoi. In effetti, la stragrande maggioranza delle 50.000 attività di self-storage negli Stati Uniti è di proprietà di individui che possiedono solo un impianto di stoccaggio. Hanno iniziato proprio come te e me senza un background di self storage. Il bello del self storage è che non è complicato rispetto alla maggior parte delle aziende. Con la ricerca e un po 'di aiuto lungo il percorso, puoi costruire un'attività che costa meno della maggior parte delle attività immobiliari e di altre attività e ha un tasso di rischio molto basso.

E soprattutto produce una delle cose più importanti che molte aziende non producono mai: un flusso di cassa positivo residuo che può durare una vita o anche per generazioni. Ed è divertente! Il modo migliore per iniziare con il self storage è con un sistema collaudato. Scopri l'opportunità di autorità di archiviazione alla fine di questo articolo.

Quanti soldi (equity) devo avere per costruire un self-storage e quanto mi presterà la banca?

In genere avrai bisogno del 15- 35% dei costi di sviluppo e la banca fornirà un prestito per il saldo. Possono esserci eccezioni sia per la fascia bassa che per la fascia alta a seconda del mercato e dell'economia nella tua zona, della tua esperienza aziendale e del rating del credito, delle singole banche e di altri fattori.

Quanto costa costruire?

Ci sono tre aree principali di costo che dovrebbero essere considerate: la prima è i costi di pre-costruzione (o costi di pre-prestito). Questi includono i costi di ingegneria per i piani del sito e le approvazioni normative; commissioni bancarie per la richiesta di prestito (commissione o punti per la richiesta di prestito, commissioni di stima ecc.); e tasse di opzione della terra. Sebbene queste commissioni siano spesso considerate parte del tuo patrimonio netto nel progetto, in genere devi pagare queste commissioni di tasca propria perché una banca non ti concederà un prestito senza un progetto approvato dalla città o le commissioni del prestito bancario pagate in anticipo.

Sono soldi a rischio perché non c'è alcuna garanzia che il comune approvi il tuo progetto. Quindi è molto importante che tu faccia la tua due diligence riguardo alla "qualità" (zone umide, servitù, zonizzazione e altre restrizioni) del terreno e con il Comune prima di spendere grandi somme per i piani definitivi del sito. Spesso pagare un ingegnere civile locale per rivedere la proprietà e le normative sulla zonizzazione e fornirti un piano concettuale da rivedere con il Comune è denaro ben speso. In genere questo primo gruppo di commissioni può essere compreso tra $ 25.000 e $ 50.000 se non si verificano problemi importanti.

La seconda area di costi sono i costi del terreno e di costruzione. Queste tasse possono variare notevolmente a seconda del prezzo del terreno, dei miglioramenti individuali del terreno e delle dimensioni e del tipo di struttura di stoccaggio autonomo. La terra può variare da $ 50.000 a diverse centinaia di migliaia. I miglioramenti dei singoli terreni variano notevolmente tra i siti.

Possiedo tre strutture e ciascuna aveva costi di miglioramento del terreno speciali distinti. Un sito era relativamente a livello con sabbia e ghiaia che avevano bassi costi di miglioramento del sito. Un secondo self storage era su un pacco in pendenza che richiedeva 3-4 piedi di riempimento extra per l'intero sito. Una proprietà ha richiesto $ 20.000 di test del suolo per l'inquinamento e molto di più per la bonifica del suolo richiesta dalle leggi statali e federali.

Odio darti un numero unico per la costruzione ma so che è quello che ti serve per qualche indagine preliminare. Quindi, prima della revisione e del pacco individuale e dello sviluppo proposto, userei un numero di $ 40 per piede quadrato. Questo è per i tuoi edifici di base in metallo self-storage e non include il costo del terreno, miglioramenti del terreno speciali o altri costi insoliti che potrebbero essere incontrati.

Questo costo può essere raffinato dopo aver scelto una proprietà e il tuo ingegnere civile locale ha elaborato una planimetria concettuale. E una volta completata una planimetria dettagliata finale del sito, puoi chiedere a un appaltatore di fornirti una stima della costruzione per un costo più realistico. È tipico aggiungere il 15% alle stime dell'appaltatore per gli extra imprevisti che si verificheranno. La terza area di costruzione sono i costi di avviamento. Se non hai incluso l'attrezzatura e le forniture dell'ufficio (e del sito), non dimenticare di includerle qui.

Stai per aprire la tua nuova attività di self storage con i tuoi tipici costi operativi (prestito, dipendente, utenze, tasse, ecc.) E un reddito da locazione limitato. Ogni mese dovrai investire denaro nella tua attività finché non ci saranno abbastanza affitti per pagare le bollette. Questo può richiedere da diversi mesi a due o tre anni a seconda di molti fattori. Se hai svolto la dovuta diligenza e determinato che è necessario un nuovo impianto di stoccaggio, hai una buona posizione con un'adeguata guida del traffico e sei pronto a commercializzare bene l'impianto, puoi ridurre significativamente i tempi per raggiungere il pareggio e realizzare un profitto.

Di nuovo so che stai cercando dei numeri. Posso dirti che per le tre strutture che possiedo ho tre diversi periodi di affitto per pareggiare i conti - meno di 1 anno, 1,5 anni, (e spero meno molto meno di un anno per la struttura che ho appena aperto) ho avuto un tempo pieno dipendente in ogni struttura. Molti esperti del settore consigliano di stabilire un budget per un periodo di 2 anni per raggiungere il punto di pareggio. I tuoi due maggiori costi operativi dopo i pagamenti del prestito saranno i tuoi dipendenti e le tasse sulla proprietà. All'inizio dovresti incontrare il tuo assessore fiscale locale o controllare quali altre strutture di self storage nella tua città stanno pagando le tasse in modo da non essere sorpreso.

Un costo mensile per un self storage di fase 1 sconosciuto (25.000 + -sf) potrebbe essere di circa $ 15.000 + o - 5k. Quindi, supponendo che un canone di locazione medio di $ 100 per unità significhi che dovresti affittare 150 unità per raggiungere il pareggio.

Quanti piedi quadrati dovrei costruire e di quanto terreno ho bisogno?

Ci sono alcune teorie aziendali che dovrebbero essere osservate quando si decide quanto spazio di archiviazione costruire. Uno è avere una strategia di uscita. In genere le maggiori vendite di self storage vanno a strutture acquistate da reits o altri grandi operatori di self storage. In genere vogliono strutture di 40.000 sf e più grandi. Non vuoi avere una struttura così piccola che dimostri solo che il self storage è una buona soluzione per l'area e attira una struttura più grande per ottenere la maggior parte dei profitti dopo il duro lavoro.

L'eccezione è se stai considerando la tua attività di self storage un'attività secondaria che hai costruito su un terreno che già possiedi e che esaurisci il tuo ufficio commerciale esistente. L'affitto del self-storage è molto più veloce (e si affitta per più per sf) quando si dispone di un ufficio con orari di ufficio regolari. Per pagare un manager e realizzare un profitto significativo e pagare tutti i tuoi sforzi e rischi puoi utilizzare una stima preliminare di 40.000 sf (per tutte le fasi) fino a quando non avrai fatto tutta la due diligence per il tuo progetto specifico.

Non è necessario costruire l'intero progetto in una fase e in effetti la graduazione è altamente raccomandata. Ti farà risparmiare le spese aggiuntive di avere una grande fornitura di unità non affittate. Un progetto da 50.000 Sf potrebbe essere realizzato in due o forse tre fasi a seconda delle esigenze di stoccaggio di un'area specifica. Ovviamente la chiave è calcolare la metratura necessaria per la tua area e sottrarre la metratura esistente e lo stoccaggio già proposto (ma non costruito).

Per la maggior parte delle aree in cui sono presenti numerose strutture di self-storage tra cui scegliere, l'area di prelievo ha un raggio da 3 a 5 miglia e la domanda è in genere da 4 a 7 sf per persona. Questi fattori variano notevolmente da luogo a luogo. Puoi chiamare un perito locale di self storage (assicurati che abbiano un background nella valutazione di self storage) e chiedere quali numeri usano. La tua banca in genere richiederà una valutazione del tuo progetto e la tua banca potrebbe fornirti i nomi dei loro periti da contattare per queste informazioni locali.

La quantità di terreno di cui hai bisogno dipende fortemente dalle normative locali sulla zonizzazione e dalle caratteristiche specifiche del terreno. Entrambi dovrebbero essere controllati in anticipo con attenzione. Spesso potresti aver bisogno dell'assistenza di un ingegnere civile locale. Una singola regolamentazione della zonizzazione o fascia di zone umide può rendere una proprietà non utilizzabile per l'auto-immagazzinamento.

Se non hai vincoli di zonizzazione, vincoli di utilità e buon terreno (nessuna forma strana, nessuna zona umida o corpi idrici, nessuna servitù, nessun pendii ripidi oltre il 3%, puoi usare una stima iniziale di 10.000 + o - sf di terreno a un piano accedere al self storage per acro di terreno. Per favore, fai attenzione che non esiste un pezzo di terra così perfetto - almeno non l'ho ancora trovato.

Quali sono alcuni dei difetti di progettazione della planimetria che hai riscontrato?

• Nessun ufficio.
• Nessuna area di vendita in ufficio o area di vendita troppo piccola.
• Nessun facile accesso al bagno del cliente.
• Il cliente deve attraversare il cancello di sicurezza per raggiungere l'ufficio.
• Nessun cancello a 4 piedi per accedere all'area di stoccaggio senza aprire il cancello principale.
• Tastiera di accesso non allineata al cancello.
• Situato in un parco industriale o in luoghi fuori mano.
• Spazio tra gli edifici inferiore a 24 piedi.
• Unità più grandi (soprattutto unità di deposito per auto) non situate all'esterno del progetto dove possono essere fornite unità di accesso più grandi.
• Abbellimento del paesaggio fornito non sufficiente.
• Niente finestre o piccole finestre in ufficio.
• Illuminazione del sito assente o insufficiente. Una luce all'ingresso del sito è un bel tocco.
• Mobili contenitori non visibili dalla strada.
• Nessuna misura di sicurezza.
• A molti vicoli ciechi.
• Perdita di unità a causa di una cattiva disposizione.
• Nessuna piccola unità e o non abbastanza varietà nelle dimensioni delle unità.
• Nessun armadietto (4 ′ x 4 ′) fornito.
• Per soddisfare l'approvazione della città, alcune caratteristiche architettoniche effettivamente rendono l'edificio in metallo più evidente e poco attraente.
• Fasi non previste sui piani approvati che richiedono al richiedente di tornare alla commissione per l'approvazione.
• Segnaletica del sito non sui piani che non richiedono al richiedente di tornare alla commissione per l'approvazione.
• larghezza del vialetto e / o raggio sulla strada comunale al piccolo. Raggio minimo di 25 piedi e un raggio di ingresso preferito di 45 piedi.
• L'accesso per i camper non è abbastanza grande.

Quali sono alcune delle cose più importanti che devo sapere quando apriamo le porte?

• Ci vuole tempo prima che le persone si rendano conto che sei aperto agli affari e il marketing fatto ora darà i suoi frutti più di qualsiasi altro momento.
• Ora è il momento di iniziare una routine di marketing coerente.
• È normale che la prima e spesso l'unica domanda per i potenziali clienti si chieda qual è il prezzo. Questo non significa nulla: è semplicemente l'unica domanda che sanno di fare. Il prezzo non è il motivo principale per cui la maggior parte delle persone affitta.
• Devi sviluppare le caratteristiche uniche della tua struttura vendendo oggi caratteristiche e vantaggi in modo da poterlo informare i tuoi clienti.
• Si spera che tu abbia un sito web prima dell'apertura, altrimenti rendilo una priorità.
• Devi "mostrare l'unità" per affittarla.
• Devi essere l'esperto e aiutare il potenziale cliente a trarre le proprie conclusioni - non puoi semplicemente dirglielo.
• Devi chiedere al potenziale cliente per il noleggio o la prenotazione.
• Devi imparare le obiezioni delle persone e le soluzioni a queste obiezioni.

Revisione della struttura da un cliente reale