Come acquistare immobili con meno di $ 100 utilizzando i reits

Chance Cox di Pixabay

Come iniziare a investire nel settore immobiliare con i REIT

Esistono molti modi per investire in immobili fisici, ma la maggior parte di essi comporta grandi somme di denaro e si impegna a fare un investimento importante alla volta. Per la maggior parte delle persone, la propria casa è il più grande investimento immobiliare e per molti può essere sufficiente preoccuparsi. Se stai cercando di investire di più nel settore immobiliare o diversificare il tuo portafoglio attuale, magari come parte del tuo Roth o dell'IRA tradizionale, allora ci sono alcune ottime opzioni che possono permetterti di possedere un immobile fisico senza il fastidio di gestire quella proprietà.

Un modo è attraverso un Real Estate Investment Trust (REIT). Un REIT è una società che deve soddisfare i seguenti criteri negli Stati Uniti:

• La società REIT investe almeno il 75% del suo patrimonio totale in immobili, contanti o titoli del Tesoro USA.
• Deriva almeno il 75% del suo reddito lordo dalla riscossione degli affitti, dagli interessi sui mutui che finanziano la proprietà immobiliare, o dalla vendita di proprietà immobiliari.
• Ogni anno paga agli azionisti non meno del 90% del reddito imponibile sotto forma di dividendi.
• È riconosciuto come un'entità soggetta a imposta come società di capitali.
• È gestito da un consiglio di amministrazione e / o da amministratori.
• Ha almeno 100 azionisti.
• Non più del 50% delle azioni del REIT è detenuto da cinque persone o meno.

Per me come investitore, forse una delle cose più interessanti dei REIT sono i dividendi che pagano, così come l'apprezzamento del capitale, che è il valore delle azioni che aumentano nel tempo.

Secondo Zach's Research, in un periodo di quarant'anni dal 1972 al 2012, il rendimento medio annuo dei REIT è stato dell'8,09%. Per me, non è affatto un brutto record. Ovviamente qualsiasi investimento presenta dei rischi e durante il crollo finanziario del 2009, le azioni di alcuni REIT sono scese di oltre il 50% dall'oggi al domani. Se tu fossi come me e fossi uno di quegli investitori REIT allora, era una pillola difficile da ingoiare. Tuttavia, se avessi mantenuto le tue azioni, avresti visto il prezzo tornare ai livelli precedenti al crollo e poi continuare a crescere e guadagnare dividendi negli ultimi anni.

Quali tipi di REIT esistono?

Se ho suscitato il tuo interesse e vuoi investire nel tuo piccolo impero immobiliare, allora ci sono molte scelte. In molti casi, le singole società REIT si concentrano su uno o due settori, ad esempio studi medici e ospedali. Altri possono acquistare solo proprietà che ospitano torri di telefoni cellulari o magazzini utilizzati nella distribuzione di prodotti o per ospitare server farm di computer. Ci sono REIT residenziali che possiedono complessi di appartamenti e case in affitto, nonché quelli che possiedono centri commerciali e persino insegne pubblicitarie esterne. Può essere quasi opprimente cercare di scegliere il settore in cui ti senti più a tuo agio, poiché ognuno comporta la propria serie di rischi.

Per rendere più facile la diversificazione, ci sono ETF o Exchange Traded Fund, che vengono venduti sui principali mercati azionari e che contengono a loro volta azioni di una serie di società REIT. Uno dei miei ETF preferiti è quello di Vanguard, Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Ha un rapporto di spesa molto ragionevole dello 0,12% e al 12/20/2020 ha avuto un rendimento medio decennale di oltre l'8%. A partire dalla data in cui ho scritto questo articolo, una quota di VNQ poteva essere acquistata per $ 86,76.

La barriera all'ingresso in questo tipo di investimento immobiliare è molto bassa, soprattutto ora che le società di intermediazione online come Charles Schwab hanno eliminato tutte le commissioni per l'acquisto e la vendita di azioni. In alcuni casi l'importo per aprire un conto di intermediazione è di soli $ 100. Se hai un reddito guadagnato o hai un coniuge che lo fa, potresti essere in grado di investire tra $ 5.000 e $ 7.000 in un Roth IRA, e quindi non pagare più tasse sul reddito e apprezzamento del prezzo delle azioni sul tuo investimento. Nel mio caso, investo in ETF tramite il mio Roth IRA. È come se pagassi solo le tasse sul seme, e poi fossi in grado di raccogliere i frutti dell'albero che è cresciuto da quel seme esentasse, per il resto della tua vita.

Può suonare tutto bene, ma è questo il modo migliore per investire tutti i tuoi soldi? La maggior parte degli esperti finanziari sconsiglia di mettere tutte le uova nello stesso paniere e consiglia invece di diversificare i risparmi o la pensione su una serie di investimenti, come obbligazioni, azioni, CD bancari e persino oro fisico. Quando ti avvicini all'età della pensione, la tua strategia di investimento dovrebbe diventare ancora più conservativa, poiché hai meno tempo per compensare le perdite di mercato.

Ogni scenario di investimento è diverso e alcuni consulenti suggeriscono che almeno il 10% di un portafoglio venga investito in immobili. Questa percentuale è simile alle mie partecipazioni in REIT e REIT ETF.

Come si confrontano i REIT con i beni immobili reali come investimento?

È estremamente difficile confrontare l'investimento in un REIT o ETF REIT con l'acquisto di un immobile fisico. Per molti investitori esperti, possedere la propria proprietà può essere una proposta molto più redditizia. Se sei in grado di utilizzare solo una piccola somma dei tuoi soldi per finanziare una proprietà e poi affittarla per un importo che paga quel mutuo ogni mese insieme ai costi di manutenzione, allora avrai un risultato completamente diverso rispetto a se avresti investito lo stesso importo in un REIT. Alla fine del mutuo, i tuoi inquilini avrebbero pagato la parte del leone del costo del tuo investimento, meno le spese che hai avuto, incluso il tuo tempo.

Questo confronto, REIT rispetto a proprietà immobiliari fisiche, è un confronto tra mele e arance. Ciononostante viene rimodellato parecchio su siti finanziari come "The Motley Fool" in articoli con titoli come "REIT's vs. Owning Your Own Real Estate". Mentre in molti casi puoi uscire molto più avanti acquistando proprietà da solo, i rischi non sono gli stessi per entrambi i beni e semplicemente non sono direttamente confrontabili. Ad esempio, il tuo mercato immobiliare locale potrebbe essere dovuto per una correzione importante, come quella causata da un datore di lavoro locale che lascia la città, o forse sei sfortunato e hai inquilini che ripetutamente fanno costosi danni alla proprietà dei tuoi affitti. (Ci sono stato e ho dovuto occuparmene io stesso.) Le tue ricompense, così come i tuoi rischi, si concentrano quando possiedi le tue proprietà.

Il fondo Vanguard di cui abbiamo parlato, VNQ, possiede più di 180 REIT diversi, che a loro volta possono possedere centinaia di proprietà diverse sparse in centinaia di città e stati. Se si verificasse una flessione in un'area o se un inquilino smettesse di pagare da qualche parte, le conseguenze per il tuo investimento non sarebbero così disastrose come se tu possedessi una proprietà reale.

Non sono contrario al possesso di proprietà in affitto; Sono molto favorevole e ho avuto le mie proprietà a reddito. A questo punto della mia vita, però, non possiedo più alcun affitto e non ho più il desiderio di riscuotere l'affitto da inquilini che pagano in ritardo, o di preoccuparmi delle condizioni di un tetto, HVAC o scaldabagno. Inoltre, a causa della crisi del COVID-19, la città in cui vivo, Austin, Texas, ha promulgato una moratoria sugli sfratti da diversi mesi. Mentre simpatizzo profondamente con le persone che vivono in queste case e non sono in grado di pagare l'affitto, simpatizzo anche per i proprietari, molti dei quali sono piccoli investitori che potrebbero avere difficoltà a pagare mutui su proprietà di cui non hanno raccolto alcun affitto in mesi.

Per la mia tranquillità, scelgo di mantenere il mio fondo pensione diversificato tra diverse classi di attività, inclusi gli ETF REIT, piuttosto che dover trattare con gli inquilini quando invecchio. Se comprendi i rischi e desideri un altro modo per diversificare i tuoi investimenti, potresti prendere in considerazione l'aggiunta di REIT e REIT ETF al tuo portafoglio. Come per qualsiasi investimento, tuttavia, consulta il tuo professionista degli investimenti prima di prendere qualsiasi decisione.

Fonti

Le fonti per questo articolo includono:

Investopedia, Zacks Research,

© 2020 Nolen Hart