Sommario:
Il rendimento cash-on-cash (CoC) offre agli investitori immobiliari un modo rapido e semplice per confrontare la redditività di proprietà di investimento immobiliare simili o per misurarla con un'altra opportunità di investimento (non immobiliare).
Va bene, ma detto questo, va notato che il cash-on-cash non è uno strumento particolarmente potente per misurare la redditività degli immobili a reddito da locazione e attualmente riceve meno attenzione nell'analisi degli investimenti immobiliari rispetto a quanto riceveva alcuni anni fa.
Uno svantaggio sta nel fatto che il cash on cash return non tiene conto del valore temporale del denaro (ovvero l'idea che un dollaro oggi valga più di un dollaro in futuro). Il rendimento cash-on-cash deve essere limitato alla semplice misurazione del flusso di cassa del primo anno di una proprietà a reddito residenziale e non a nessuno dei flussi di cassa del suo anno futuro.
Tuttavia, il cash-on-cash offre ancora un valido vantaggio agli investitori immobiliari esperti e principianti. Quindi approfondiamo.
Metodo
In pratica, il rendimento cash-on-cash misura il rapporto tra il flusso di cassa previsto di una proprietà in affitto durante il primo anno e l'importo dell'investimento iniziale in contanti effettuato dall'investitore immobiliare per acquistare la proprietà in affitto. Quindi, il cash-on-cash è sempre espresso in percentuale.
Definizioni
Poiché il "flusso di cassa del primo anno" e l '"investimento iniziale" della proprietà sono entrambi fondamentali per il calcolo CdC, è sembrato necessario spiegare ciascuno.
- Il "flusso di cassa del primo anno" (o flusso di cassa annuale) è la quantità di denaro che la proprietà dovrebbe generare durante il primo anno di attività.
- L '"investimento iniziale" (a volte chiamato investimento totale) è l'importo totale del contante investito, inclusi l'acconto, i punti di prestito e il costo di acquisizione (costi di deposito e di proprietà, valutazione e costi di ispezione).
Calcolo
La formula è:
Flusso di cassa annuale / Investimento totale = Ritorno di cassa
Per mostrarti come eseguire il calcolo, consideriamo un esempio.
Supponiamo che tu sia interessato all'acquisto di un condominio con i seguenti presupposti e desideri determinare quale sarebbe il tuo tasso di rendimento cash-on-cash dall'investimento.
- 6 unità totali
- Costi di acquisizione: $ 5.000
- Affitto: $ 1.000 ogni mese
- Indennità di posto vacante: 5%
- Altre entrate: $ 720 all'anno
- Spese operative: $ 27,781 all'anno
- Riserve di sostituzione: $ 1.800 all'anno
- Mutuo: $ 350.000,
- Punti prestito: $ 3.500,
- Pagamento annuale: $ 25.181
Ok, ora usiamo questi dati per determinare il "flusso di cassa annuale" e l '"investimento totale" necessari per calcolare il tasso di rendimento cash-on-cash.
Flusso di cassa annuale
- Reddito programmato lordo ((6 unità x $ 1.000) x 12): = $ 72.000
- Reddito operativo lordo (GSI - posto vacante + altre entrate): $ 72.000 - 3.600 + 720 = $ 69.120
- Reddito operativo netto (GOI - spese operative): $ 69.120 - 27.781 = $ 41.331
- Flusso di cassa annuale = (reddito operativo netto - riserva di sostituzione - servizio del debito)
- Risultato: $ 41.331 - 1.800 - 25.181 = $ 14.350
Investimento totale
- Investimento totale = (acconto + costi di acquisizione + punti prestito)
- Risultato: $ 150.000 + 5.000 + 3.500 = $ 158.500
Calcolo
Flusso di cassa annuale / Investimento totale = Cash on Cash Return
$ 14.350 / $ 158.500 = 9,05%
Ora che sai che questo specifico investimento immobiliare produce un rendimento cash-on-cash del 9,05%, puoi confrontarlo con altri investimenti immobiliari simili, o investimenti alternativi come un tasso T-Bill e decidere se procedere o meno con un acquisto.
Campione (CoC nel report)
Campione (calcolo CoC)
© 2008 James Kobzeff