Fare la dovuta diligenza quando si acquista una proprietà rurale

Vista dei San Francisco Peaks dalla nostra proprietà vicino a Williams, AZ

Deb Kingsbury

Acquisto di un pezzo di terra rurale

Nel settembre 2018, io e mio marito abbiamo firmato i documenti di chiusura per 36 acri di terreno non edificato e fuori rete tra pini pinon, ginepri e prati a nord di Williams, in Arizona, ea sud del Grand Canyon. Eravamo (e siamo tuttora) entusiasti della nostra nuova proprietà, dopo diversi mesi di ricerche, esaminando dozzine di proprietà e persino una volta ritirato un contratto per acquistare una proprietà diversa.

Lungo la strada, abbiamo imparato molto su cosa chiedere e esaminare quando si considera un lotto rurale. Abbiamo anche appreso che, sebbene molti agenti immobiliari sappiano il fatto loro quando si tratta di proprietà residenziali e urbane, non necessariamente conoscono i dettagli degli immobili rurali, quindi è importante eseguire la propria due diligence approfondita prima di firmare che contratto per l'acquisto e infine l'acquisto di terreni.

Sebbene la nostra esperienza sia specifica per l'Arizona settentrionale, in particolare la contea di Coconino, spero che le informazioni che abbiamo raccolto saranno utili indipendentemente da dove sarà la tua ricerca di proprietà.

Un arcobaleno si forma dopo una pioggia pomeridiana della stagione dei monsoni

Una foto dalla nostra proprietà, che chiamiamo "36-Acre Wood"

Domande da porre e cose da sapere prima di chiudere la proprietà rurale

Non sapevamo davvero quali domande porre sulle proprietà rurali a cui eravamo interessati quando abbiamo iniziato la nostra ricerca, e abbiamo imparato (quasi nel modo più duro) che solo perché una proprietà potrebbe sembrare e sentire come il posto dove comprare, la realtà non è sempre così chiaro o accettabile.

Queste sono alcune cose su cui pensare e chiedere:

C'è un accesso legale?

L'accesso legale più semplice a una proprietà esiste quando un pacco ha una facciata su una strada accessibile al pubblico. Ma a volte la topografia o le caratteristiche dell'acqua limiteranno l'accesso alla proprietà dalla strada, oppure potrebbero esserci uno o più altri lotti di proprietà privata tra la strada pubblica e la proprietà. Quando la proprietà non è o non è accessibile direttamente dalla strada pubblica, è necessaria una servitù attraverso le altre proprietà per la precedenza. Una servitù è comunemente descritta negli atti come fornire ingresso, uscita e regresso da una proprietà, attraverso il terreno di una o più altre proprietà, a una strada accessibile al pubblico.

Questioni di accesso legale. Una cosa che abbiamo scoperto su una proprietà che abbiamo quasi acquistato è che non aveva accesso legale, anche se potevamo raggiungerla direttamente. Nessun accesso legale significa che la contea non rilascerà alcun permesso - per l'edilizia, solare, settico, ecc. E se costruisci senza un permesso, ciò può portare a problemi lungo la strada, quando si tratta di cercare di finanziare un progetto di costruzione o di rivendita la proprietà. Può anche portare a multe o, peggio, a un ordine di demolizione totale o parziale di un edificio. Conoscere i rischi dell'acquisto di proprietà che non hanno accesso legale.

Esiste un accesso fisico ed è uguale all'accesso legale?

Solo perché un pacco ha un atto, l'accesso legale non significa che tu possa effettivamente guidarlo direttamente verso di esso. Forse nessuna strada è stata ancora creata. O forse il percorso è lì ma difficile o addirittura impossibile da raggiungere con il veicolo. Forse l'accesso è limitato o non è possibile in determinati periodi dell'anno.

Abbiamo esaminato una proprietà con viste meravigliose e altre caratteristiche interessanti, ma l'accesso legale sulla mappa non esisteva effettivamente "sul terreno". C'era, tuttavia, una buona strada non asfaltata proprio lì… ma quella strada non era l'accesso effettivo e legale. Tagliava a destra attraverso un'altra proprietà privata ancora non sviluppata, ma non era una servitù registrata.

Allo stesso modo, una proprietà può avere accesso fisico, ma tale accesso fisico (strada) potrebbe non essere effettivamente un accesso legale. Assicurati di chiedere, non solo di presumere in base a ciò che vedi e al modo in cui guidi verso una proprietà.

L'accesso fisico alla proprietà è mantenuto o arato?

La contea, la città o una festa privata assunta da un HOA / POA si occupa di questo? O tu, il proprietario della proprietà, saresti responsabile del mantenimento dell'accesso alla proprietà?

C'è un sondaggio?

I sondaggi possono costare migliaia di dollari, quindi se ne è già stato fatto uno per l'immobile che si desidera acquistare, richiederne una copia al venditore o, se registrato, richiederne una copia all'ispettore edile della giurisdizione o all'ufficio del catasto.

Oltre ai confini e agli angoli della proprietà, un rilievo mostrerà eventuali servitù.

Ci sono servitù?

Una servitù è un diritto legale di attraversare o utilizzare in altro modo la terra di qualcun altro per uno scopo specifico. La maggior parte degli immobili dispone di una o più servitù, comprese quelle per utenze, anche se attualmente non ne esistono. Dovrai anche sapere se ci sono servitù per l'accesso ad altre proprietà, altrimenti senza sbocco sul mare, che possono essere utilizzate per l'ingresso / uscita da altri proprietari, presenti o futuri.

Esistono regole su ciò che puoi e non puoi fare all'interno di una servitù sulla tua proprietà, inclusa, ad esempio, l'installazione di recinzioni, che ti potrebbe essere richiesto di impostare la larghezza di una servitù piuttosto che sul confine della tua proprietà.

Vedi Facilità: Conosci i tuoi diritti di proprietà

Quali sono le battute d'arresto?

Le battute d'arresto non sono un fattore decisivo quando si tratta di acquistare una proprietà, ma vuoi sapere quanto lontano dai confini della proprietà devi essere quando si tratta di settiche, edifici, recinzioni, ecc. Le battute d'arresto sono spesso diverse a seconda di cosa la battuta d'arresto è per e se è lungo una strada rispetto ad altra proprietà privata. Ci sono anche battute d'arresto per giochi d'acqua e drenaggi, per esempio.

È stata eseguita un'ispezione del sito (test settico) e, in caso affermativo, quali sono stati i risultati?

Molti, se non la stragrande maggioranza, dile proprietà rurali richiederanno un sistema settico se prevedi di avere un'abitazione di qualsiasi tipo su quel terreno, perché non puoi semplicemente collegarti a un sistema fognario comunale. Quale tipo di settico sarà richiesto è determinato da un'indagine sul sito (a / k / a perk test, anche se questo termine è usato raramente al giorno d'oggi, almeno dove viviamo). I sistemi settici possono essere standard o convenzionali o possono essere sistemi alternativi, che costano molto di più. Un sistema standard può funzionare da 5.000 a 8.000 dollari, mentre i sistemi alternativi possono costare decine di migliaia di dollari. Quindi scopri se è stato fatto un test settico sulla proprietà che ti interessa e, in tal caso, quali sono stati i risultati. Se non è stato ancora eseguito alcun test, potresti chiedere al venditore di eseguirne uno. Se il venditore non è disposto a spendere i soldi per il test, sta a te, potenziale acquirente,per decidere quanto è importante per te farne uno prima di acquistare la proprietà.

I test settici / le indagini sul sito sono specifici per la posizione del test. Mentre un'area della proprietà può passare per settica standard, altre aree potrebbero non farlo, quindi dovrai decidere dove vuoi costruire sulla proprietà, perché la tua settica dovrà trovarsi all'interno di una certa area dei fori di prova. Ciò è particolarmente importante per le proprietà più grandi, dove avresti una varietà di opzioni di cantiere e potresti preferirne una in più rispetto ad altre.

Un escavatore scava buche di prova sul sito - trincee profonde e in pendenza, in realtà - nella nostra proprietà nell'area che abbiamo preferito costruire.

C'è un HOA o POA?

Mentre molti di noi associano HOA a proprietà residenziali urbane, suburbane e rurali, anche alcune proprietà rurali su più acri fanno parte di un HOA, o più comunemente di una Property Owners 'Association (POA). In tal caso, vorrei scoprire chi sono uno o più membri del consiglio di amministrazione e chiamare almeno uno di loro prima di finalizzare l'acquisto, solo per prendere contatto e avere un'idea di come gestiscono la loro associazione e cosa dicono di più cose importanti da sapere sulla vita nella zona.

In caso affermativo a quanto sopra, quali sono le regole e le tariffe e cosa coprono tali commissioni?

Nel nostro caso, le regole POA includono cose come la percentuale di alberi che possono essere rimossi / tagliati su una proprietà e limitazioni all'uso commerciale di un lotto, per citarne due dei tanti. E le nostre tariffe annuali per la POA vanno principalmente alla manutenzione delle strade di cenere. Assicurati di ricevere una copia dei CC & R se c'è un HOA o POA associato alla proprietà che sei interessato ad acquistare… e leggili. Sebbene il livello di applicazione di tali regole varia in base all'HOA / POA, è sempre importante sapere quali sono tali regole.

Puoi accamparti nella tua proprietà?

Sia gli HOA / POA che la giurisdizione locale (ad es. Contea) possono imporre limitazioni su se e quando, e per quale durata e circostanze, puoi campeggiare sulla tua proprietà, sia che si tratti di un campeggio in tenda o in una roulotte o camper. Alcune giurisdizioni richiedono un permesso per accamparsi sulla tua terra e limitano il numero di giorni in cui puoi farlo in un dato anno. A volte queste regole sono diverse una volta che hai un permesso di costruzione.

Detto questo, molte persone si accampano nelle loro proprietà rurali anche quando non è effettivamente consentito dalle regole e dai regolamenti. Oppure lo fanno senza permesso. E molti non incontrano mai un problema. Tuttavia, sii consapevole di quali sono le regole e di cosa PU succedere se non le segui. In questo modo, almeno puoi decidere se vale la pena rischiare e se puoi accettare le conseguenze se, ad esempio, qualcuno si lamenta e l'HOA / POA e / o la contea arrivano a chiamare.

Sono disponibili servizi di pubblica utilità o si tratta di una proprietà fuori rete?

Elettricità, acqua, gas naturale, telefono, cavo / Internet: tutti i servizi e le utenze a cui siamo abituati nelle aree urbane, suburbane e persino in molte zone residenziali rurali spesso non sono così accessibili, se non del tutto, quando si tratta di proprietà rurali. E, se puoi ottenere alcuni o tutti dalla tua proprietà, il costo per farlo potrebbe essere alto o addirittura proibitivo. Quindi, se avere queste utenze è importante per te, scopri se ce ne sono disponibili per la proprietà e quali costi potresti sostenere per realizzarlo.

Se, al contrario, VUOI essere fuori dalla rete, ad esempio per utilizzare l'energia solare, eolica e altri metodi alternativi, potresti voler scoprire se altre persone e proprietà circostanti possono portare servizi di pubblica utilità e se ciò significherebbe vedere linee elettriche e tubi entrano, per esempio. Ti andrebbe bene se succedesse?

Quale sarà la fonte della tua acqua potabile? Potete perforare un pozzo, far erogare acqua o trasportarla?

Nel nostro caso, perforare un pozzo non sarebbe realistico, poiché la falda freatica si trova a migliaia di piedi sotto la superficie. Molti proprietari di immobili nella zona hanno l'acqua consegnata e immagazzinata in una grande cisterna o più cisterne, quindi pompata nelle loro case. Alcune persone trasportano l'acqua da sole, riempiono le stazioni idriche locali e la portano nelle loro cisterne in serbatoi sul retro del loro camion o rimorchio. Altre persone raccolgono e immagazzinano l'acqua piovana (che può essere utilizzata insieme all'acqua potabile trasportata o consegnata), che è ciò che intendiamo fare. Si noti che l'acqua piovana dovrebbe essere (dovrà essere conforme ai requisiti del codice in molte aree) filtrata prima di essere utilizzata in casa.

Esiste un servizio di raccolta rifiuti? In caso contrario, dove puoi portare la tua spazzatura?

Non è previsto il ritiro settimanale della spazzatura o del riciclaggio nel luogo in cui si trova la nostra proprietà, anche se alcune persone hanno cassonetti e pagano per una società privata che viene a prenderli / svuotarli periodicamente. Se questa non è un'opzione disponibile o che preferisci, scopri dove si trovano le discariche locali e le stazioni di riciclaggio e quali saranno i costi per te.

In una nota correlata, vivere in una proprietà rurale è un grande incentivo per ridurre i rifiuti. È incredibile quanto tu possa farlo con un po 'di accortezza e impegno, per non parlare del compostaggio.

C'è una recinzione e si trova sul confine della proprietà con eventuali battute d'arresto richieste?

Solo perché vedi la scherma non significa che sia dove dovrebbe essere. Nel nostro caso, un vecchio recinto di pascolo associato al ranch nell'area attraversa il retro della nostra proprietà, con quattro acri del nostro lotto dall'altra parte di quel recinto. Le persone hanno supposto che quella linea di recinzione fosse il confine tra ciò che ora è la nostra proprietà e il territorio statale che confina con noi, quindi abbiamo dovuto mettere cartelli di proprietà privata e tentare di bloccare un doppio binario che è stato fatto da persone che guidano lungo la recinzione, quindi è un po 'un problema per noi… anche se lo abbiamo scoperto prima di chiudere la proprietà ed eravamo disposti ad accettarlo e affrontarlo nel tempo.

Inoltre, se c'è una recinzione sulla proprietà che non è dove dovrebbe essere, scopri di chi è la recinzione e se puoi spostarla o rimuoverla. Lo dico perché, come nel nostro caso, quel recinto del pascolo è di proprietà del ranch e, sebbene possa essere spostato indietro in coincidenza con il nostro confine di proprietà, dovrebbe rimanere intatto. E il trasloco o la nuova recinzione sarebbero a nostre spese, non al ranch.

Questa è un'area di pascolo all'aperto (ruspante)?

Ecco una panoramica della legge sull'intervallo aperto dell'Università dell'Arizona: "Legge" sull'intervallo aperto dell'Arizona

Altre domande a cui dovresti probabilmente avere le risposte prima di acquistare sarebbero:

Quali sono i tuoi diritti sull'acqua e sui minerali?
Quali sono le attuali tasse sugli immobili?
Come sono il suolo e il substrato? È buono per costruire, crescere, ecc.?
La proprietà o parte di essa è soggetta ad allagamento?

Quali altre domande dovresti fare?

Cosa ho tralasciato? Quali altre domande suggeriresti di porre ai potenziali acquirenti di terreni rurali quando fanno la dovuta diligenza? Fatemelo sapere nei commenti qui sotto e li aggiungerò all'elenco.

Una parola sui permessi

Mentre molte persone che possiedono proprietà rurali scelgono di costruire senza prima ottenere un permesso (almeno, in quest'area molti lo fanno) e senza passare attraverso il processo di ispezione associato, altri preferiscono affrontare i costi aggiuntivi e talvolta le frustrazioni per ottenere i permessi richiesti, al fine di evitare potenziali insidie di andare avanti senza di loro. Rientriamo in quest'ultima categoria, che non è un commento alla decisione di qualcun altro, ma solo a ciò con cui eravamo più a nostro agio.

Mentre la decisione di ottenere permessi per qualsiasi cosa, dalle case agli ospiti e alle minuscole case (a volte note come unità abitative accessorie), annessi, sistemi solari fotovoltaici e settici e altro è una scelta personale, sii consapevole dei rischi di fare qualsiasi delle cose precedenti progetti menzionati (e altre cose) senza permesso quando un permesso è tecnicamente richiesto. Inoltre, tieni presente che se desideri assumere progetti di costruzione o parti di essi, può essere una sfida trovare appaltatori o subappaltatori, in particolare coloro che sono autorizzati, che sono disposti a lavorare senza un permesso in vigore.

Inoltre, se ci sono strutture esistenti sulla proprietà che ti interessa, quelle strutture sono state costruite con i permessi (se erano richiesti)?

Sappi che può essere difficile, se non impossibile, ottenere un mutuo o un mutuo per acquistare un immobile dove sono presenti strutture che sono state realizzate senza i necessari permessi. Di conseguenza, se costruisci senza un permesso e in seguito decidi di vendere, potresti dover trovare un acquirente in contanti che sia disposto a ignorare questo fatto e che abbia i soldi per acquistare senza un prestito o stipulare un accordo proprietario-vettore con te.

Contatta il dipartimento edile della tua giurisdizione o visita il sito web del dipartimento per saperne di più su quando e per quali permessi sono richiesti e per porre domande sui costi delle autorizzazioni e sui requisiti del codice.

domande e risposte

Domanda: dove posso saperne di più sul campeggio nella mia proprietà privata?

Risposta: Se sei qui nella contea di Coconino, Arizona, sarebbe il Dipartimento per lo sviluppo della comunità: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Sarebbero loro a chiamare per informazioni e dove puoi ottenere un permesso. Se ti trovi da qualche altra parte, contatterò l'ufficio simile nella tua contea / area: il dipartimento edile / ufficio dei permessi.

Hai acquistato terreni rurali? Com'è stata l'esperienza e mi sono perso qualcosa sopra?

Deb Kingsbury (autrice) da Flagstaff, Arizona, il 18 agosto 2020:

No, la contea non elenca immobili in vendita. Ma le agenzie immobiliari locali lo fanno. Credo che gli elenchi possano essere trovati anche su Zillow.

Pat Fitzpatrick il 17 agosto 2020:

La contea pubblica annunci di proprietà disponibili? Ottimo articolo, grazie per la condivisione

Deb Kingsbury (autrice) da Flagstaff, Arizona, il 20 luglio 2020:

Ciao Tommy. Sta andando avanti, lentamente ma costantemente. Stiamo lavorando a progetti intorno alla proprietà ma non abbiamo ancora iniziato la casa principale. Stiamo lavorando a progetti con un architetto off-grid specializzato in case solari passive.

Buona caccia alla proprietà se decidi di cercare nella zona. Ci piace tantissimo, specialmente tutta la fauna selvatica.

Tommy il 17 luglio 2020:

Grazie Deb, Il tuo post è stato un punto di partenza molto utile. Mia moglie ed io stiamo pensando di acquistare un terreno a nord di Williams. Come sta andando il processo di costruzione?

Deb Kingsbury (autrice) da Flagstaff, Arizona, il 12 dicembre 2019:

Grazie, Michael! Sono contento che questi suggerimenti della nostra esperienza personale possano essere utili. Probabilmente c'è qualcosa - cose - che ho dimenticato o trascurato, ma è un inizio.

Michael Duncan dalla Germania l'11 dicembre 2019:

Oggi più che mai, non mancano brutte truffe e frodi là fuori, in materia di proprietà e acquisizione di beni immobili, come viene occasionalmente riportato in programmi di newsmagazine come CBC Marketplace e altre fonti mediatiche. Questo è, sfortunatamente, lo stato di cose in cui ci troviamo.

Quindi, uno ha davvero bisogno di fare i compiti e la dovuta diligenza in anticipo, al fine di evitare le orribili conseguenze di truffe e imbrogli.

Fortunatamente, la tua presentazione qui ci mostra come! Attualmente sto valutando l'acquisto di proprietà da solo e ho trovato utili le informazioni fornite qui nel tuo articolo. Grazie per aver compilato queste osservazioni e suggerimenti!

Deb Kingsbury (autrice) da Flagstaff, Arizona, il 10 gennaio 2019:

Assumerei sicuramente che ci siano differenze da stato a stato, per non parlare di contea per contea, specialmente quando si tratta di regolamenti e requisiti edilizi, anche per settico. Penso che la maggior parte delle altre cose, come i problemi di accesso legale, la legge sulla servitù e così via, sarebbero molto simili se non la stessa cosa.

Liz Westwood dal Regno Unito il 10 gennaio 2019:

Questo è un articolo completo e utile per chiunque abbia intenzione di acquistare un terreno negli Stati Uniti. Ho ragione a pensare che alcune sentenze potrebbero variare a seconda dell'ubicazione dello Stato?