Acquistare la tua prima casa: un investimento per il futuro

Case unifamiliari ad Albany, NY (i crediti fotografici si trovano alla fine di questo articolo).

Acquistare la tua prima casa come investimento

Ci sono alcune pietre miliari importanti che segnano i momenti significativi della nostra vita - come laurearsi, iniziare una carriera o sposarsi - e l'acquisto di una prima casa è in cima alla lista. Ma prima di fare il grande passo in un acquisto così monumentale, è fondamentale che tu trovi le risposte a una serie di domande preliminari, o rischi di essere sopraffatto dal calvario. Come puoi

immaginare, la mancanza di familiarità con il processo di acquisto della casa può indurre qualcuno a prendere una serie di decisioni sbagliate. Questo, a sua volta, può indurre una persona ad acquistare una proprietà insoddisfacente (di cui sarà poi incatenata per il prossimo futuro).

Per evitare un simile destino, è utile avvicinarsi al processo di acquisto della prima casa come se fosse un potenziale investimento. Ciò non significa che dovresti basare la tua decisione di acquistare esclusivamente sulle possibilità di apprezzamento di una casa, sebbene questa

sia certamente una considerazione importante (ed è trattata più avanti in questo articolo). Piuttosto, dovresti considerare l'acquisto come un investimento vitale oltre che finanziario. Chiedilo a te stesso:

Nello specifico quale tipologia di immobile è più adatta alle tue esigenze? Sarebbe più vantaggioso per te affittare a tempo indeterminato o acquistare? Se decidi di acquistare, quanto tempo ti ci vorrà per recuperare le spese iniziali associate all'acquisto di una casa (ad esempio, acconti, costi di richiesta e transazione, commissioni dell'agente immobiliare e commissioni varie)? Del resto, sarai in grado di permetterti comodamente il tipo di proprietà che ti interessa? Si può tranquillamente dedurre che la ricerca della felicità non include lo stress per i pagamenti tardivi del mutuo o il lavoro 24 ore su 24, 7 giorni su 7 per evitare di essere consumati dai debiti!

Dopo aver risposto a queste domande, vorrete avere un'idea di ciò che è finanziariamente fattibile per voi prima di rivolgervi a un creditore ipotecario. Dovrai anche sapere come un prestatore "valuta le persone" prima di decidere se approvarle o meno per i mutui per la casa. Infine, è necessario avere una solida conoscenza delle procedure coinvolte nella ricerca approfondita di una proprietà e dell'area circostante, prima di impegnarsi a effettuare un acquisto.

In questo articolo, il primo di una serie sugli investimenti immobiliari per principianti, esploreremo le risposte a tutte queste domande.

Possedere una casa può aiutarti a ritirarti prima.

In che modo investire in una casa può aiutarti a raggiungere i tuoi obiettivi finanziari

Possedere una casa significa molto di più che avere un posto dove appoggiare la testa, piantare un giardino e appendere foto di famiglia. Una casa è una risorsa finanziaria molto reale, che costituisce una parte importante del patrimonio netto per la maggior parte delle persone. In quanto tale, il valore di una casa può essere sfruttato per aiutare una persona a raggiungere più

facilmente alcuni dei suoi obiettivi finanziari.

Pensi che potresti andare in pensione presto? Molte persone decidono che ti ritiri prima.

stipulare un'ipoteca inversa sulle loro case, per integrare le pensioni e / o altri redditi da pensione, al fine di aiutarli ad andare in pensione prima di quanto avrebbero potuto altrimenti. O forse ti piacerebbe avviare una piccola impresa, lanciare cartellini con il nome e orologi al vento e diventare il capo di te stesso! Prendere in prestito contro il patrimonio netto della tua casa (cioè il valore di mercato di una casa meno qualsiasi debito ipotecario in essere) può aiutarti a raccogliere abbastanza capitale per iniziare tale impresa. Un altro modo per utilizzare l'equità che hai accumulato nella tua casa è finanziare l'

università per tuo figlio o per i tuoi figli (se ne hai, o vorresti farlo un giorno).

Tuttavia, vantaggi monetari a parte, ci sono altri fattori molto importanti a cui pensare prima di decidere se investire in una casa. Ad esempio, il finanziamento è un impegno enorme e, a meno che tu non sia estremamente ricco, puoi aspettarti di contrarre un mutuo di 15-30 anni per pagare il tuo domicilio. Inoltre, sarai responsabile di tutti i problemi di manutenzione che si verificano. Forse ancora più importante, la casa che acquisti diventerà una parte inestricabile della tua identità e devi assicurarti che qualunque proprietà tu scelga sia quella in cui puoi vederti per un lungo periodo di tempo.

Affittare e acquistare una casa (pro e contro)

Non mancano i “guru” immobiliari che vi diranno che è sempre meglio acquistare una casa piuttosto che affittare. Un argomento comune in tal senso è che l'acquisto di una casa è più conveniente che affittare a lungo termine, a causa dei grandi vantaggi fiscali che derivano dalla proprietà. Inoltre, l'affitto è come "buttare via i soldi".

In verità, la realtà è un po 'più complessa. In primo luogo, i vantaggi fiscali associati alla proprietà della casa, per quanto belli possano essere, sono già presi in considerazione nei costi più elevati di possedere una casa. Se le tasse sulla proprietà e gli interessi che paghi sul mutuo non fossero deducibili dalle tasse, allora puoi essere certo che i prezzi delle case sarebbero molto più bassi di quanto non siano adesso (perché il costo totale di possesso sarebbe molto più alto).

Inoltre, semplicemente non è vero che l'affitto è sempre più costoso dell'acquisto a lungo termine. In realtà, in alcune comunità affittare certi tipi di proprietà può essere meno costoso. Una buona indicazione che l'affitto potrebbe non essere la cosa peggiore per te è se sei in grado di risparmiare il dieci percento dei tuoi guadagni in modo coerente, pur vivendo comodamente. Se sei il tipo di persona che non desidera essere ostacolato dalla pletora di responsabilità (finanziarie e di altro tipo) che vanno di pari passo con la proprietà della casa, e sei ancora in grado di scovare abbastanza soldi da investire negli IRA, 401 (k) se / o altri titoli finanziari orientati al pensionamento, l'affitto potrebbe in effetti essere la scelta migliore per te.

C'è anche qualcosa da dire per non ancorarti a un pezzo di terra per un numero indefinito di anni. Gli affittuari hanno il lusso di ritirare e andare

dove vogliono senza preoccuparsi della seccatura di vendere una casa. Certo, potrebbero esserci contratti di locazione da affrontare, ma questi sono molto più facili da regolare rispetto ai mutui a lungo termine! Inoltre, se il proprietario di una casa decide di trasferirsi in un'area diversa all'impulso del momento, non vi è alcuna garanzia che lui o lei troverà un acquirente in modo tempestivo, né che tale acquirente sarà disposto

a pagare un prezzo che (almeno) copre le perdite del proprietario della casa.

Affittare non è necessariamente buttare via i tuoi soldi.

Tuttavia, c'è uno svantaggio molto importante per l'affitto di cui devi essere consapevole. Cioè, ti lascerai vulnerabile all'inflazione (cioè, l'aumento generale dei prezzi nel tempo e il conseguente calo del potere d'acquisto del denaro). A meno che tu non viva in un appartamento, una casa o un'altra

proprietà con canone di locazione controllato, il tuo padrone di casa sceglierà molto probabilmente di aumentare l'affitto ogni volta che rinnovi il contratto di locazione, per evitare che i suoi profitti soffrano all'aumentare del costo della vita sarà) nel tempo. Al contrario, i pagamenti mensili del mutuo saranno fissati a un tasso fisso (a condizione che tu stipuli un prestito a tasso fisso) e non siano esposti ai danni dell'inflazione. L'assicurazione del proprietario di casa, le tasse sulla proprietà e le spese di manutenzione lo sono, ma questi costi sono molto inferiori rispetto ai costi mensili del mutuo.

Preparazione per i costi di transazione del proprietario di abitazione

Se sei ancora impegnato ad acquistare una casa dopo aver soppesato tutti i pro e i contro, allora è tempo di iniziare a prepararti per il drenaggio finanziario che un tale

investimento avrà su di te per i prossimi anni, anche prima di te inizia a scovare proprietà specifiche! A meno che tu non sia nato con un cucchiaio d'argento in

bocca, è probabile che i costi iniziali associati alla proprietà della casa ti facciano vacillare come un pugno allo stomaco. Ma proprio come il pugile che ha trascorso gli

ultimi nove mesi ad allenarsi può resistere alle prime battute d'arresto in un incontro per il titolo e, infine, sopravvivere a un avversario per vincere; così anche il prudente acquirente di casa per la prima volta può sopportare gli immensi costi preliminari della proprietà della casa.

I costi di transazione scoraggianti a cui dovrai prepararti includeranno le spese di ispezione, i costi associati all'ottenimento di un mutuo (ad esempio, commissioni per la domanda, commissioni sul rapporto di credito, commissioni per la valutazione), assicurazione sulla proprietà, costi di trasloco e commissioni di agenti immobiliari. E non dimentichiamoci dei punti ipotecari (cioè, interessi ipotecari dovuti in anticipo che possono coprire dall'uno al due percento dell'importo totale del prestito) richiesti da

molti istituti di credito. Oltre a un acconto considerevole, la maggior parte della classe operaia impiegherà dai tre ai cinque anni per recuperare le proprie finanze dopo una spesa così elevata! È per questo motivo che non dovresti nemmeno prendere in considerazione l'acquisto di una casa in cui non ti vedi vivere almeno così a lungo.

Come approssimazione generale, puoi aspettarti che i costi di transazione associati all'ottenimento di un mutuo ti coprano circa il sedici percento del prezzo totale della tua casa. ¹ Pertanto, dovrai vedere il tuo investimento apprezzare almeno così tanto prima di vendere, solo per andare in pareggio. Negli ultimi trentacinque anni circa, il mercato immobiliare complessivo ha goduto di un rendimento medio annuo di circa il nove percento - e questo è molto, molto buono! ²

Probabilmente dovrai accontentarti di un lungo inverno (finanziario) dopo aver sborsato i costi di transazione!

Ma questo include le fluttuazioni imprevedibili del mercato che a volte si traducono in perdite significative a breve termine. Se compri una casa e poi tenti di scaricarla dopo uno o due anni, perdi il lento ma costante apprezzamento che il mercato immobiliare è destinato a godere nel tempo. Inoltre, aumenti le tue possibilità di rimanere bloccato come venditore in un mercato al ribasso, cercando comunque di recuperare dai costi di transazione dell'acquisto di una casa in primo luogo!

Valutare onestamente le tue finanze

Una volta acquisita una comprensione generale dei costi di transazione coinvolti nell'acquisto della prima casa (circa il 16%, come discusso nella sezione precedente), sarà il momento di iniziare a sgranocchiare i numeri per determinare quanto puoi effettivamente permetterti di spendere. Non vuoi finire a mordere più di quanto puoi masticare, o potresti benissimo ritrovarti a lavorare così tanto per tenere il passo con i pagamenti che raramente sei a casa abbastanza a lungo da goderti il ​​tuo investimento! Quindi prendi carta e matita o un software per il budget per i più esperti di tecnologia e preparati a dare uno sguardo onesto alla tua situazione finanziaria:

Dai uno sguardo onesto alle tue abitudini di spesa.

Innanzitutto, conta le spese mensili. Tali costi includono - ma non sono limitati a - generi alimentari, acqua ed elettricità, bollette della TV via cavo o satellitare, internet e spese per il tempo libero come mangiare fuori o andare al cinema. Successivamente, moltiplica il tuo reddito mensile lordo per il dieci percento (l'importo minimo dei tuoi guadagni mensili che dovrebbe già essere destinato al risparmio previdenziale… giusto?), Quindi aggiungi la risposta alla tua spesa mensile totale. Infine, sottrai questo numero di spesa combinato dal tuo reddito mensile lordo.

Questo è l'importo che utilizzerai come confronto di base per stimare se sarai in grado o meno di permetterti una determinata proprietà, calcolando i pagamenti mensili del mutuo che ti saranno richiesti, in base al prezzo totale della casa (meno l'acconto) e il tasso di interesse del prestatore. In seguito, quando effettui una ricerca attiva negli elenchi di immobili e / o nei siti web, potresti imbatterti in una proprietà che ti piace davvero, ma calcola il costo mensile del mutuo come appena fuori dalla tua fascia di prezzo. Se ciò accade, non scoraggiarti immediatamente! Ci sono altri tre fattori che non abbiamo ancora considerato:

Per cominciare, il prezzo di quotazione di una proprietà raramente è uguale al valore di mercato reale della proprietà e il prezzo di vendita finale di un immobile è spesso inferiore alla quotazione. ³ Inoltre, ricorda che le tasse sulla proprietà e gli interessi che paghi sul mutuo sono deducibili dalle tasse. Pertanto, semplicemente aggiornando il tuo W-4 (o 1040-ES se sei un lavoratore autonomo), puoi ridurre i tuoi obblighi fiscali e aumentare il tuo reddito mensile abbastanza da permetterti comodamente l'ipoteca sulla casa ideale che pensavi appena fuori portata. Se ciò non bastasse, potresti comunque essere in grado di permetterti la proprietà dando un'altra occhiata alle tue abitudini di spesa mensili e stringendo la cintura per eliminare le spese frivole. (Dopotutto, non ci sono molti tra noi che possono dire onestamente di non desiderare meno ricevute di McDonalds in giro!)

Comprensione del valore di mercato

Una volta che hai iniziato la tua ricerca, è più che probabile che sarai esposto a dozzine di potenziali candidati all'alloggio prima di scegliere finalmente una casa. Tieni d'occhio i prezzi di listino rispetto ai prezzi di vendita finali per queste proprietà. In questo modo, inizierai a capire intuitivamente la differenza tra il valore di mercato reale di una casa e il prezzo di listino maggiorato che molti venditori (ei loro agenti) cercano di spingere sugli acquirenti di casa per la prima volta.

Determinazione di un acconto sulla tua casa

In generale, è buona norma pagare fin dall'inizio almeno il venti percento del prezzo totale di acquisto di una casa. ⁴ Se non sei in grado di farlo, la maggior parte degli istituti di credito ti richiederà di stipulare una polizza assicurativa ipotecaria privata. Lo fanno per proteggersi dall'essere incatenati con una proprietà che vale meno dell'importo di un mutuo, se per qualsiasi motivo un acquirente è inadempiente a un prestito. ⁵

Va tutto bene per loro, ma ora devi preoccuparti di pagare centinaia di dollari in più all'anno in bollette, in modo che il tuo prestatore possa dormire più profondamente la notte! Per questo motivo, si consiglia vivamente di attendere fino a quando non si dispone di un risparmio sufficiente per effettuare un acconto del venti per cento prima di contrarre un mutuo per la casa. Se non puoi assolutamente farlo e ti trovi bloccato con una politica PMI , tieni d'occhio il valore totale della tua casa e il saldo del tuo prestito. Il saldo dovuto dovrebbe diminuire man mano che effettui i pagamenti nel tempo, e una volta che vedi che è sceso all'ottanta percento o meno, puoi contattare il tuo prestatore e abbandonare il PMI (di solito vorranno che tu paghi prima una valutazione)!

Alcuni acquirenti scelgono addirittura di mettere più del venti per cento in meno quando prendono un mutuo per la casa. Alcuni consulenti finanziari personali non sarebbero d'accordo con questo approccio, ragionando sul fatto che un acquirente può guadagnare più che a sufficienza per compensare gli interessi maturati su un mutuo investendo il denaro extra in titoli finanziari ad alte prestazioni (ad esempio, azioni, obbligazioni, fondi comuni di investimento) anziché. Ad esempio, se il tuo mutuo matura interessi a un tasso fisso dell'otto percento e investi i tuoi soldi in un fondo comune di investimento ad alto rendimento che guadagna a un tasso medio del dieci percento, allora guadagni il due percento netto dei profitti che avresti perso semplicemente pagando più soldi sul tuo mutuo.

Tuttavia, come ogni prospetto di fondi comuni di investimento è obbligato a dirti: le prestazioni passate non sono garanzia di risultati futuri . Anche se i mercati azionari e immobiliari hanno un tasso di apprezzamento medio storico di circa il dieci per cento all'anno, è importante ricordare che

in quel lasso di tempo sono inclusi alcuni scossoni finanziari catastrofici ! La maggior parte delle persone che hanno letto questo articolo probabilmente non erano in giro per il crollo del mercato azionario del 1929, ma che dire della bolla immobiliare giapponese tra la fine degli anni '80 e l'inizio degli anni '90? Se questo sembra un po 'vago, non dimenticare la crisi dei titoli spazzatura che ha scosso Wall Street durante lo stesso periodo di tempo. E chi può dimenticare le nostre più recenti montagne russe finanziarie: il

crollo del mercato immobiliare iniziato nel 2007?

Non parlo di questi storici incendi finanziari per spaventarti. In effetti, dovresti tenere a cuore la consapevolezza che, nonostante tali difficoltà economiche, i mercati azionari e immobiliari sono ancora riusciti a far guadagnare agli investitori un rendimento medio annuo di circa il dieci per cento! Quando investi per un lungo periodo, non devi preoccuparti (tanto) delle brusche flessioni che occasionalmente sconvolgono il mondo finanziario e sei in grado di superare i tempi difficili in modo da goderti i bei tempi.

Ma la cosa esasperante dei mercati "in calo" è che sono molto difficili da calcolare. Inoltre, se si sceglie di investire più soldi in titoli finanziari di quanto si farebbe normalmente, invece di ripagare il mutuo più rapidamente, si potrebbe rimanere bloccati in una di quelle flessioni e finire per compensare una perdita. Pertanto, il gioco più sicuro è investire regolarmente nei tuoi titoli finanziari a lungo termine (ad esempio, IRA, 401 (k) s) come faresti di solito, ma pensa seriamente a ripagare il tuo mutuo più rapidamente se sei abbastanza fortunato da esserlo capace di.

Inoltre, se hai studiato a fondo una proprietà e l'area circostante prima di stipulare un mutuo (discusso un po 'più in basso), puoi ragionevolmente aspettarti che il valore della tua proprietà aumenti nel tempo. In tal caso, puoi guadagnare solo aumentando l'equità nella tua casa più rapidamente (purché tu abbia una buona assicurazione sulla proprietà). E non dimenticare: investire più soldi in una casa in anticipo significa prendere in prestito meno - e questa è sempre una buona cosa!

Per illustrare, considera questi due scenari:

In primo luogo, immagina di aver contratto un prestito di soli interessi - o zero soldi - per una casa da $ 100.000, a un tasso di interesse annuo del cinque percento. Pertanto, nel primo anno del mutuo, avrai accumulato $ 5.000 di interessi sull'importo del capitale originariamente preso in prestito ($ 100.000), per una passività totale di $ 105.000. Ciò significa che per ogni pagamento ipotecario effettuato solo nei primi dodici

mesi, $ 420 andranno a coprire gli interessi sul prestito ($ 5.000 / 12 mesi = 416,67 $). In altre parole, se il pagamento del mutuo mensile è di $ 540, circa il settantotto percento dei pagamenti non andrà a rimborsare l'importo che hai preso in prestito!

Inoltre, non dimenticare che dovrai tenere conto della spesa aggiuntiva di una politica PMI (dal momento che hai acquistato la casa per meno del venti percento in meno). Nello scenario sopra, una politica tipica ti costerebbe circa $ 40 al mese. Quindi, pagheresti effettivamente l'ottantacinque percento dell'importo del mutuo mensile di $ 540 ($ 420 + $ 40 = $ 460 o $ 540 x.85 = circa $ 460) in interessi e spese assicurative che

non ti avvicinano affatto al pagamento la vostra casa. E questo è prima delle tasse (di proprietà)!

Ora immagina di aver acquistato la stessa casa da $ 100.000, a un tasso di interesse annuo del cinque percento, dopo aver pagato un acconto del venti percento ($ 20.000) in anticipo. Ciò significa che devi prendere in prestito solo $ 80.000 da un prestatore e nel primo anno del tuo mutuo pagherai $ 1.000 in meno di interessi accumulati sul tuo prestito rispetto all'esempio precedente - o $ 4.000. Pertanto, solo il sessantadue percento della

stessa rata mensile del mutuo di $ 540 verrà speso per pagare gli interessi accumulati sul prestito nel primo anno ($ 4.000 / 12 mesi = circa $ 333; e $ 333 / $ 540 = circa..62).

Inoltre, dal momento che hai scelto di pagare almeno il venti per cento in meno sulla tua casa, non devi preoccuparti del fastidio (e della spesa) di una politica PMI . Quindi, questa è una differenza totale del 23% in più dei tuoi sudati soldi destinati a pagare il capitale sul tuo mutuo per la casa nel primo anno, in contrasto con il tuo alter-ego di "garanzia ipotecaria solo per interessi" nel primo scenario. Soprattutto,

i pagamenti mensili del mutuo saranno sempre più spesi per ripagare il capitale dovuto più rapidamente, poiché il saldo totale dovuto diminuisce nel corso degli anni (a condizione che tu abbia preso in prestito a un tasso di interesse fisso).

Come puoi vedere, è prudente ridurre la quantità di denaro che sarai indebitato con un creditore ipotecario fin dall'inizio, nell'interesse (nessun gioco di parole) di ripagare l'importo che devi e interrompere il tuo rapporto con il prestatore - il più rapidamente possibile. Gli istituti di credito non sono gestiti da filantropi, e più a lungo permetti a tali organizzazioni di avere potere sul tuo destino finanziario, più dolore puoi aspettarti in termini di accumulo di interessi, commissioni e telefonate moleste il mercoledì sera se ti capita di dimenticare un pagamento. (Ri: "È nella posta, Guv'nah - lo giuro su di me poveri bambini affamati, sì!" )

Ma non aspettarti che gli addetti ai prestiti ti parlino degli aspetti negativi associati al prestito di denaro. Vogliono che tu gli sia debitore il più a lungo possibile, poiché è così che i finanziatori realizzano un profitto. Elaborerò di più sulle motivazioni che guidano i fornitori di mutui nella prossima sezione.

Ma non aspettarti che i funzionari addetti ai prestiti ti parlino degli aspetti negativi associati al prestito di denaro. Vogliono che tu gli sia debitore il più a lungo possibile, poiché è così che i finanziatori realizzano un profitto. Elaborerò