Una panoramica del mercato immobiliare commerciale e industriale di North York

Un'introduzione a North York

Toronto è uno dei centri finanziari più stabili al mondo. Ciò sta contribuendo all'espansione del settore dei servizi finanziari. Così ha fatto il fatto che il Canada sia uscito dalla crisi finanziaria globale del 2007-2010 relativamente indenne. La crescente importanza internazionale della città contribuirà solo alla domanda di uffici e spazi industriali a Toronto.

North York si trova nel quartiere centrale di Toronto. Si trova a nord della Vecchia Toronto, a est di Etobicoke e ad ovest di Scarborough. Si è sviluppato rapidamente dagli anni '70 a causa della crescita del centro di North York City. È diventato il secondo centro economico della città, rivaleggiando solo con il centro di Toronto. Le persone e le aziende che non riescono a trovare spazio in centro sono sempre più incapaci di trovare case o uffici a prezzi accessibili anche a North York.

Il settore edile locale raggiungerà probabilmente il suo decimo anno consecutivo di crescita nel 2019 poiché l'area fatica a soddisfare la domanda di immobili. Ad esempio, il tasso di disoccupazione è sceso al 6%, il tasso più basso dagli anni Novanta. La popolazione in crescita a sua volta guida la domanda di servizi e immobili commerciali. Toronto sta assistendo alla più grande ondata di costruzione e riqualificazione di uffici in un decennio e mezzo. Tuttavia, l'offerta e la domanda sono distribuite in modo non uniforme. Ciò crea condizioni del mercato immobiliare radicalmente diverse nella Greater Toronto Area.

Mentre gli immobili residenziali attirano l'attenzione degli aspiranti investitori come un modo per diventare ricchi, gli immobili commerciali sono in forte espansione a North York, Toronto.

Tamara Wilhite

Lo Stato di Toronto Real Estate

Secondo The Financial Post , la disponibilità di proprietà industriale in tutto il Canada è scesa al minimo storico del 3,9% nel 2018. Ancora più importante, la carenza di immobili industriali disponibili non si attenuerà presto. Questo è il motivo per cui gli affitti industriali in città sono aumentati del 15% nel 2018. Gli affitti potrebbero aumentare molto anche nel 2019, perché l'offerta non può essere portata online così velocemente come le imprese vogliono riempirla.

Uno dei fattori principali per l'aumento degli affitti per le proprietà industriali nella GTA è la mancanza di terreno su cui costruire. Non c'è abbastanza terra per costruire nuovi grandi impianti industriali. La crescita della popolazione a Toronto rimane forte. Ciò lascia gli sviluppatori industriali in competizione e perdere quando qualcun altro acquista un terreno su cui costruire edifici condominiali a molti piani. L'adeguamento degli edifici esistenti o l'investimento nell'automazione per utilizzare meglio lo spazio che hanno non è sempre un'opzione per le aziende industriali e commerciali, portando molti a pagare per nuove strutture che non saranno online per due o più anni. Tuttavia, molte aziende scelgono di costruire le proprie strutture per la sicurezza che fornisce.

Gli inquilini industriali vengono cacciati quando i grandi edifici in cui si trovano vengono riqualificati per uso residenziale. Dopotutto, è più facile demolire un vecchio magazzino per avere terreni per la costruzione di residenze cittadine che strappare una fila di vecchie case unifamiliari. Inoltre, convertire vecchi magazzini e spazi commerciali in spaziosi loft è un modo antico di portare le unità residenziali sul mercato. Anche demolire gli stessi edifici commerciali per ottenere terreni per costruire unità condominiali di media altezza è semplice, dal momento che non stai sfrattando i residenti esistenti per costruire un patrimonio abitativo migliore e più denso.

Poiché il denaro è a buon mercato a causa dei bassi tassi di interesse e la valutazione sia dei terreni che degli edifici industriali sta aumentando, c'è stato un picco nelle nuove costruzioni industriali. È visto come un investimento saggio, poiché l'edificio si apprezzerà intorno al 10% all'anno e protegge l'azienda da aumenti a due cifre dei canoni di locazione.

Tutto ciò spiega perché l'attività di costruzione a Toronto è aumentata del 47% nel 2018. Il problema più grande per le imprese di Toronto è la mancanza di siti adatti dove vogliono o devono essere. Le posizioni ideali sono vicino alle autostrade cittadine e vicino ai centri abitati. Circa otto milioni di piedi quadrati di spazio industriale sono in costruzione nella Greater Toronto Area. Gli esperti del settore affermano che tutto questo potrebbe essere assorbito dal mercato a causa della domanda. In effetti, dei circa 7,3 milioni di piedi quadrati di nuovo spazio in fase di sviluppo in centro è già stato pre-affittato a partire dalla fine del 2018.

Lo Stato del North York Commercial Real Estate

Più di tre milioni di piedi quadrati di spazio industriale nella Greater Toronto Area sono stati assorbiti nell'ultimo trimestre del 2018. Tre quarti di questo si verificano nei mercati GTA West come Milton, Mississauga e Brampton. Eppure la domanda è elevata in tutta l'area metropolitana di Toronto.

Il mercato della Greater Toronto Area Central, incluso North York, ha l'area di disponibilità industriale più bassa del GTA, appena lo 0,8%. Questo spiega perché la richiesta di affitti netti a North York ha superato i sette dollari per piede quadrato. Le tariffe degli affitti industriali sono aumentate del 23% su base annua composta tra il 2016 e il 2018. Per confronto, la crescita degli affitti tra il 2014 e il 2016 è stata solo dello 0,8%.

Alla fine del 2018, l'inventario industriale di North York era di quasi 73 milioni di piedi quadrati di spazio. A quel punto erano in costruzione circa 900.000 piedi quadrati di nuovo spazio industriale, anche se nel quarto trimestre del 2018 non è stato completato nulla. milioni di piedi quadrati di spazio industriale. Il tasso di disponibilità complessiva di spazi industriali a North York era dell'1,2% alla fine del 2018.

Il futuro del mercato immobiliare di North York

Toronto è il mercato industriale più limitato del Nord America. Il mercato complessivo ha solo il 2,2% di disponibilità. Vancouver è arrivata seconda con il 2,4%. Perché la domanda di immobili industriali è in forte aumento? È principalmente dovuto alla maggiore necessità di magazzino, distribuzione di cibo e spazio per l'e-commerce. E la posizione ideale per queste strutture è a North York grazie a vie di trasporto come la Highway 400, la Highway 401, la Highway 404 e la Don Valley Parkway. In effetti, la sezione dell'autostrada 401 che attraversa North York è la sezione più trafficata dell'autostrada del Nord America.

Il tasso di posti vacanti per gli spazi per uffici a Toronto è sceso al 3% nel 2018. La domanda di spazi per uffici nel centro si sta restringendo perché la domanda rimane elevata a causa della maggiore locazione dal settore tecnologico e del forte mercato del lavoro in generale. Le aziende tecnologiche rappresentavano il 30% degli utenti di spazi industriali e commerciali nel 2018. Le aziende di coworking sono un nuovo concorrente in questo mercato e sono note per l'affitto di qualsiasi spazio di grandi dimensioni che colpisce il mercato. Ciò aumenta la domanda di spazi industriali di tutte le dimensioni. C'è un nuovo spazio immobiliare in costruzione, ma non sarà completato fino al 2021.

Tutto ciò suggerisce che le valutazioni e le tariffe di affitto per gli immobili commerciali e industriali a North York continueranno a crescere a bassi tassi a doppia cifra fino al 2021 e probabilmente negli anni a venire.

Riferimenti

"Gli affitti industriali di GTA sono aumentati del 15% nel 2018, con un aumento", Real Estate News Exchange, 21 gennaio 2019

"Non sono solo condomini - Toronto sta anche esaurendo gli immobili commerciali"; The Financial Post, 17 luglio 2018

"Mercati da tenere d'occhio nel 2019"; PriceWaterhouseCoopers, 12 aprile 2019

"Toronto Industrial Snapshot"; Cushman e Wakefield; 11 aprile 2019

“Prospettive del mercato immobiliare canadese 2019”; CBRE, 26 febbraio 2019