Possesso avverso e come funziona

Il possesso avverso è una dottrina legale studiata principalmente dagli studenti del primo anno di giurisprudenza e dimenticata non appena gli esami sono finiti. La legge sulla proprietà, altrimenti oscura, nota anche come "diritti degli squatter", ha fatto una grande notizia nel 2011 quando un uomo del Texas ha affermato di acquisire una casa da $ 340.000 per appena la tassa di $ 16 per presentare una dichiarazione giurata di possesso avversa al tribunale della contea. Ken Robinson ha successivamente creato un sito Web, pubblicato un eBook e tenuto una conferenza a una classe di studenti di giurisprudenza presso la SMU prima di essere costretto a lasciare la casa nel febbraio 2012.

Allora, cos'è il possesso sfavorevole e può davvero essere utilizzato per prendere la proprietà di una costosa casa suburbana?

Il possesso negativo si riferisce allo sconfinamento.

La legge del possesso avverso

La teoria alla base del possesso sfavorevole è semplice: se qualcuno occupa un terreno che non possiede senza il permesso del proprietario, il vero proprietario deve agire per espellere il trasgressore entro un certo periodo di tempo (come prescritto dallo statuto delle limitazioni applicabile). Se il vero proprietario non agisce in tempo, il possessore avverso può acquisire il titolo sulla terra e diventare il proprietario legale.

Cinque elementi essenziali

Per prevalere, il possessore avverso deve mostrare questi cinque elementi essenziali:

1. Che lui o lei sia in possesso effettivo del terreno e lo utilizzi come farebbe il vero proprietario di una proprietà simile.
2. Che il possesso è in esclusione a tutti gli altri e non condiviso con il vero proprietario o il pubblico in generale.
3. Che il possesso avverso è aperto e visibile a tutti in modo che il vero proprietario sia consapevole che qualcun altro sta rivendicando la proprietà.
4. Che il possessore avverso ha un diritto sulla proprietà che è ostile o incompatibile con il reclamo del proprietario.
5. Che il possesso sfavorevole è stato continuo e ininterrotto per tutto il periodo di prescrizione.

I requisiti variano in base allo Stato

I requisiti dettagliati variano da stato a stato. Il tempo richiesto per il possesso può variare da un minimo di cinque anni in uno stato a un massimo di 20 anni in un altro. Alcuni stati richiedono al possessore avverso di pagare le tasse sulla proprietà o di apportare miglioramenti alla terra durante questo periodo; in altri stati, queste azioni riducono il tempo richiesto per il possesso.

Alcuni stati richiedono al possessore avverso di ritenere in buona fede di detenere il titolo sulla proprietà; alcuni stati richiedono persino il "colore del titolo", una qualche forma di documento che pretenda di trasmettere il titolo al possessore avverso ma non è valido per qualche motivo. Altri stati richiedono che il possessore avverso sia consapevole che sta sconfinando. In alcuni stati, lo stato d'animo del possessore avverso è irrilevante e tutto ciò che conta è che la terra sia occupata senza il permesso del vero proprietario.

Consultare le leggi del proprio stato per ulteriori informazioni.

Un caso istruttivo

Mentre il periodo di prescrizione è stabilito dalla legge statale, i requisiti della dottrina sono definiti da decisioni giudiziarie scritte dai giudici. Per illustrare come funziona la possessione avversa, esamineremo un caso giudiziario che ha fornito a molti studenti di giurisprudenza la loro prima introduzione al concetto.

Belotti v. Bickhardt

Belotti v. Bickhardt, deciso dalla Corte d'Appello di New York nel 1920, ha coinvolto i proprietari di lotti adiacenti nel Bronx. Il proprietario del lotto J costruì un saloon e una locanda sulla proprietà nel 1892 ma, a causa di una mappa difettosa, l'edificio invase di diversi metri sul lotto K adiacente, che era di proprietà della madre di Belotti. Nel 1906, Bickhardt acquistò il lotto J dagli eredi del proprietario originale, ampliò l'edificio e da allora lo utilizzò come albergo.

Nel 1914, Belotti fece causa a Bickhardt per rimuovere l'edificio invadente dal lotto che aveva ereditato da sua madre. Belotti ha avuto successo a livello di tribunale, ma Bickhardt ha fatto appello. La Corte d'Appello di New York ha annullato la sentenza originale, ritenendo che Bickhardt soddisfacesse i requisiti per il possesso avverso.

Bickhardt non aveva posseduto la proprietà contestata per i 20 anni richiesti dalla legge sulle limitazioni di New York, ma il tribunale ha ritenuto che l'occupazione della proprietà da parte dei precedenti proprietari fosse attaccata alla sua per creare una catena ininterrotta di possesso avverso dal 1892. Bickhardt era ora il legittimo proprietario ai sensi di legge.

Lo scopo del possesso avverso

Sebbene alcuni ritengano che il possesso avversa acquisisca il titolo tramite furto, la dottrina serve a diversi scopi importanti.

Primo, la legge presume che qualcuno che possiede la terra lo faccia sotto titolo. Il titolo può essere difficile da provare perché gli atti sono stati persi e non registrati o perché i registri dei titoli di proprietà sono carenti. La dottrina del possesso avverso fornisce protezione contro documenti inaffidabili e un mezzo per correggere errori di trasmissione di molto tempo fa. La dottrina richiede anche che le controversie sulla proprietà siano contestate entro un ragionevole periodo di tempo mentre i ricordi dei testimoni sono ancora freschi e le prove sono più affidabili.

Il possesso sfavorevole incoraggia l'uso produttivo della terra premiando coloro che la utilizzano per l'agricoltura, l'edilizia abitativa o altri usi, penalizzando coloro che la lasciano vacante. Infine, protegge le aspettative delle persone che hanno utilizzato la proprietà per anni senza obiezioni da parte di nessuno. Spesso emerge nel contesto di una controversia sui confini in cui è stata costruita una recinzione nel posto sbagliato e nessuno ha messo in dubbio l'invasione per anni.

Il caso del possesso avverso del Texas

Ken Robinson ha acquisito notorietà durante l'estate del 2011 quando si è trasferito in una casa libera nel sobborgo di Flower Mound di Dallas e l'ha rivendicata come sua sulla base del pagamento di una tassa di deposito di $ 16.

Sfondo del caso

Robinson, un ex investitore immobiliare di marina e autodefinito, aveva scoperto la casa mentre stava esplorando la zona per potenziali opportunità di investimento. Il cortile era trasandato e la casa sembrava abbandonata.

Inizialmente pensando che la casa sarebbe stata un buon candidato per una vendita allo scoperto o una vendita di privilegi fiscali, Robinson non è riuscito a trovare un proprietario o un titolare di mutuo con cui negoziare e non c'era traccia di un pignoramento da nessuna parte. Fu allora che decise di acquisire la casa secondo la dottrina del possesso avversa. Ha depositato un "affidavit di possesso sfavorevole" con la contea, ha cambiato le serrature e si è trasferito.

Sebbene Robinson si occupasse della manutenzione della casa, che era caduta in uno stato di rovina, i suoi vicini di Flower Mound non erano felici. Hanno chiamato la polizia, che ha visitato la casa. Quando Robinson ha mostrato agli ufficiali la sua dichiarazione giurata, hanno deciso che non era una questione penale e se ne sono andati.

Copertura mediatica nazionale

La storia ha colpito i media nazionali e Robinson è stato inondato di richieste di consulenza immobiliare. Ha iniziato a tenere seminari su come acquistare una casa per quasi niente e ha pubblicato un eBook sull'argomento. Ha accolto potenziali clienti e membri dei media a casa ed è stato felice di fornire tour e sottolineare come aveva ripulito le cose. Poi la fama lo raggiunse.

Come si è scoperto, la società ipotecaria originale era fallita nel 2009 e il mutuo era ora detenuto dalla Bank of America, che era stata troppo sommersa da altri pignoramenti per agire sulla casa di Flower Mound. Ma di fronte a una fiorente industria di proprietà avversa e ad altri che cercavano di replicare l'apparente successo di Robinson, essa e altri titolari di privilegi iniziarono a reprimere. Il 6 febbraio 2012, un giudice del Texas ha ordinato a Robinson di lasciare la casa entro una settimana. Se n'è andato senza protestare.

Perché il piano di Robinson non ha funzionato

Robinson credeva davvero che avrebbe acquisito il titolo della casa, o stava semplicemente trascorrendo il suo tempo in scavi sciccosi mentre incassava tutta la pubblicità?

Secondo la legge del Texas, Robinson doveva rimanere in casa per cinque anni, pagando nel frattempo le tasse sulla proprietà e le tasse dell'associazione dei proprietari di case, per acquisire il titolo per possesso sfavorevole. In qualsiasi momento durante quei cinque anni sarebbe stato soggetto a sfratto da parte del vero proprietario, che alla fine è quello che è successo dopo che la Bank of America ha scoperto il suo piano. Che mi dici di quella dichiarazione giurata di $ 16 di possesso avversa che ha presentato? Ha semplicemente messo il mondo in guardia contro la sua richiesta e ha fornito una data di inizio per i cinque anni a decorrere; non trasmetteva titolo.

La lezione nella storia di Robinson risale agli scopi per i quali è stata sviluppata la dottrina del possesso avverso. Era inteso come un mezzo per risolvere controversie in buona fede sulla proprietà derivanti da problemi storicamente pervasivi nel settore immobiliare come sondaggi errati e inadeguati, titoli fondiari carenti o atti mancanti o difettosi. La possessione negativa non è mai stata concepita per premiare i trasgressori intenzionali e gli squatter. Come ha appreso Ken Robinson, non è un buon modello di business per gli investitori immobiliari.

La possessione negativa non aveva lo scopo di premiare trasgressori e abusivi.