Value engineering: processo o focus?

introduzione

Tra poche settimane, segnerò i 40 anni da quando sono entrato per la prima volta nello studio di un architetto, il sole che sorge agli albori della mia carriera. A 17 anni, non avevo idea di dove avrebbe portato quel percorso e guardando indietro era tutto ciò che si poteva sperare. Dato che mi sto avvicinando all'ultimo terzo della mia carriera, non avrei cambiato nulla in tutta la mia carriera. A questo punto, credo che si possa dire che sono un "anziano statista" nella mia professione. Sembra quasi un titolo distintivo, come vanno comunque i titoli. Quando un argomento particolare si è presentato ancora una volta nella mia pratica, ho iniziato a ripensare alla mia carriera, portando sentimenti e pensieri che riflettevano i sentimenti che avevo appena espresso. Tanto per ricordare, ora passiamo all'argomento che volevo discutere.

Il mentoring e l'insegnamento sono sempre stati un attributo trainante della mia carriera. Imparo qualcosa e ho solo un incessante bisogno di condividerlo con gli altri. Questo fa parte di quello che ho sempre considerato il passaggio del testimone alla prossima generazione di professionisti. Voglio discutere un concetto spesso abusato, l'ingegneria del valore (VE), che può essere uno strumento molto efficace o un potenziale cancro nel settore delle costruzioni che può costare molto all'intera società. Come molte cose nella vita, se maneggiato correttamente, VE può essere uno strumento incredibilmente potente. Se applicato in modo inappropriato, diventa un peso per l'intera società creando strutture che diventano depositi di denaro e fastidi. Spesso questi limoni vengono venduti a un acquirente ignaro come avvertimento. Come nota a margine, spesso mi chiedo fino a che punto la non divulgazione diventi non etica, non solo illegale,e quanta comprensione del vero carattere di alcune persone. Sono sicuro che siamo stati tutti lì in un momento in cui ci siamo sentiti come se avessimo davvero ottenuto il breve termine dell'accordo.

Responsabilità di proprietari di edifici, progettisti e costruttori

Pochissimi possono sostenere che una parte di loro possa vivere su questa roccia per 100 anni o più. L'industria edile è solo una di quelle pochissime industrie in cui i lavoratori possono davvero fare tali affermazioni legittimamente. Pensaci, fintanto che l'edificio su cui hai lavorato esiste, una parte di te esisterà su questo pianeta. Wow! Pochi possono rivendicare tale eredità ed essere precisi. Questa prospettiva dovrebbe portare i professionisti del settore edile a un nuovo livello, un'ideologia e una pratica sostenibili a lungo termine. Sfortunatamente, questa non è sempre l'opinione di chi lavora nel settore edile. In un precedente articolo ho fatto riferimento a questo fenomeno di miopia. Come ho affermato in quell'articolo,la seguente citazione è stata fornita nella convenzione nazionale dell'American Institute of Architects (AIA) del 1984 e la trovo così importante che voglio citare nuovamente quell'articolo:

"Troppo spesso, tu, l'architetto, contro il tuo miglior giudizio, segui i tuoi clienti… lasciati intimidire da sviluppatori, costruttori e proprietari che vogliono realizzare profitti rapidi a scapito della nostra intera società… Sfortunatamente, io Sono giunto a questa conclusione dopo aver costruito per molti anni e aver commesso molti errori e scoperto da solo che maggiore è l'investimento nella "linea superiore", maggiori sono i risultati sulla linea inferiore. Penso che tu (l'Architetto) avresti dovuto dirmelo molto tempo fa. "

Herman Chanen, presidente e presidente del consiglio di amministrazione

Chanen Construction Company

1984 Convenzione nazionale AIA

pubblicata su Architecture Record, giugno 1984

Questa citazione illustra lo stesso potenziale di cancro che VE può diventare se usato con la messa a fuoco e il processo sbagliato. Discuterò di questi due tra un momento. Prima di entrare in quella parte di questa discussione, voglio iniziare la discussione mettendo degli occhiali che ci aiuteranno a capire le ramificazioni di queste decisioni VE.

La vera ragione per VE

Non è richiesto alcun rivestimento di zucchero o illusione, non esiste un budget illimitato in nulla, ma soprattutto nella costruzione. Per essere chiari, lasciatemelo dire in un altro modo; non esiste un budget illimitato! Spero che sia chiarissimo a tutti coloro che leggono questo articolo. In quanto tale, non ci saranno mai fondi sufficienti per fare tutto ciò che potresti voler fare quando costruisci una struttura. Si prevede che queste strutture avranno una durata di 40 o 50 anni e, molto probabilmente, in molti casi si prevede che sopravviveranno per oltre 70 anni. Sono quattro, cinque, forse anche sette decenni. Questo rafforza nella tua mente un periodo di vita vivido? Ora puoi avere un'idea reale di ciò che ho detto prima sull'eredità.

Con la necessità di longevità e disponibilità di fondi limitati, diventa imperativo aumentare il valore per ogni investimento di sistema in una struttura. Per dirla in un altro modo, quasi tutti i sistemi di costruzione verranno sostituiti almeno una volta durante la vita di quella struttura. Come possiamo prendere al meglio queste decisioni di investimento? Il modo migliore è attraverso il costo del ciclo di vita, ma questa è una discussione per un'altra volta. A parte il costo del ciclo di vita, il modo più comune per controllare i costi è attraverso l'ingegneria del valore (VE). Ho visto VE inserito in un progetto attraverso due metodi di base. Il primo, come parte dell'intero processo di pianificazione / costruzione dalla due diligence all'acquisto dell'immobile fino all'occupazione della struttura completata. La seconda, quando è stato accertato che i costi di costruzione hanno superato il budget stabilito.Il primo è un approccio proattivo, il secondo è reattivo. Chi vorrebbe indovinare quale porterà i risultati più grandi e migliori?

Entrambi questi approcci avranno lo stesso obiettivo a breve termine, riducendo i costi iniziali. L'ignoto è quale avrà il maggiore danno alla struttura con l'invecchiamento dell'edificio. Vorrei ricordare a ogni lettore che, proprio come il corpo umano, gli edifici invecchiano. Questa è una verità ineludibile. Così come costa di più con l'avanzare dell'età, cioè appuntamenti dal medico, occhiali, ecc., Lo stesso vale per gli edifici. Il VE può potenzialmente diventare un cancro quando riduce l'aspettativa di vita della struttura o aumenta i costi dell'età al di sopra di quanto normalmente ci si aspetterebbe per una struttura di quell'età e tipo comparabili. Pensa in questo modo, se si suppone che il tetto duri 20 anni e nell'anno 10 il tetto deve essere rivestito di nuovo per arrivare al tetto dei 20 anni, cosa hai pagato esattamente quando l'hai pagato " Tetto da 20 anni per cominciare.Ne ho discusso in un altro articolo sulle garanzie.

In molte fonti che descrivono ciò che dovrebbe essere VE, un concetto sembra essere il più uniforme in tutte quelle descrizioni, essendo quello di ridurre il costo di costruzione iniziale espresso in termini di valore. Ho visto raramente i termini di valore espressi in un costo del ciclo di vita, ma questo è davvero il modo in cui questo valore dovrebbe essere espresso. Più comunemente ho visto questi valori espressi esclusivamente in termini di risparmi sui costi iniziali diretti immediati. Sembra che la ragione principale di quest'ultimo metodo sia il risultato diretto di quando il VE viene introdotto nel processo, più comunemente, alla fine dopo che è stato stabilito il superamento del budget. Questo punto di partenza potrebbe essere il presagio dell'equilibrio di questa discussione mentre passiamo al focus rispetto alle parti di processo di questo articolo. Focus essendo la fissazione sul taglio dei costi come risultato del superamento del budget.Il processo è la creazione di un equilibrio tra le esigenze a lungo e a breve termine della struttura e dell'organizzazione.

VE come strumento di processo

Quando VE viene introdotto nell'intero processo di pianificazione, ha il maggior potenziale di diventare uno strumento molto potente. Questo è il momento in cui il processo VE si concentra sui risultati di valore. Trovo quell'obiettivo irraggiungibile a parte una considerazione del ciclo di vita, e trasforma questa analisi in un ottimo indicatore se il proprietario ha iniziato con un budget iniziale appropriato. Il settore pubblico spesso non è all'altezza di questo aspetto poiché i decisori politici si concentrano sui dollari e spesso scontano forze politicamente incontrollabili che agiscono sul mercato. Spesso ciò che viene deciso sui costi dal ramo legislativo non è in linea con ciò che il mercato stabilisce come costi reali e, di conseguenza, è necessaria una costruzione inferiore agli standard e consentita per completare progetti politicamente importanti. Ad esempio, mentre la scienza ha determinato che i pomodori siano frutti,Il Congresso ha cercato di cambiare questa visione con il Tariff Act del 1833 che dichiara che i pomodori sono ortaggi. Purtroppo, la Corte Suprema ha assecondato le azioni del Congresso nella sua sentenza a sostegno del Tariff Act nel 1893. Lascerò questi fatti a stare da soli senza commenti, in questo momento.

Quando viene introdotto durante l'intera vita del progetto, VE può identificare potenziali risparmi sui costi iniziali e del ciclo di vita che possono ridurre gli oneri finanziari di una struttura per tutta la sua aspettativa di vita. Questo è ciò di cui parla il vero VE. Questo è quando VE diventa parte del processo e non solo un ripensamento. In questo caso, VE può diventare una forza di bilanciamento tra i costi del ciclo di vita a lungo termine e i costi di costruzione iniziali. Ora il potere del VE sta cominciando a brillare.

VE come Focus Cancer

Il momento più comune in cui ho visto VE utilizzato è tra la progettazione e la costruzione, quando è stato scoperto che il budget non è abbastanza grande per il progetto come progettato. VE è diventato un pensiero dopo il progetto. Questo non è solo rappresentativo di una cattiva pianificazione, ma anche di una cattiva pianificazione. Posso dirlo? Oh beh, troppo tardi, l'ho già fatto. Per non essere offensivo per nessuno, ma questo è rappresentativo del peggior tipo di pianificazione in assoluto, o della sua mancanza. Qualcuno non è riuscito ad anticipare qualcosa, quindi ora è necessario trovare una soluzione per quella svista e se gli viene dato un nome accattivante, potrebbe non sembrare sciocco come sarebbe altrimenti. Questo tipo di VE spesso non riesce a tenere conto di tutti i problemi quando viene utilizzato. Per esempio,per ridurre i costi di progetto si stabilisce che le linee di drenaggio del tetto (progettate per portare l'acqua piovana dal tetto lontano dall'edificio verso l'area di ritenzione) siano sostituite con ombrinali e pluviali (che drenano l'acqua piovana immediatamente adiacente all'edificio). Ora questo potrebbe non essere un problema su un altro progetto, ma questo progetto ha un terreno espansivo, quindi quando il terreno si bagna si espande e costringe i muri a sollevarsi. Quella decisione, su questo progetto, creerà costi di enormi dollari da spendere un decennio dopo per correggere i guasti strutturali perché il terreno espansivo si è bagnato. Quanto è stata efficace quella decisione VE? La maggior parte non tiene nemmeno traccia della decisione di VE di registrare questi eventi a causa del lasso di tempo successivo alla costruzione.Ora questo potrebbe non essere un problema su un altro progetto, ma questo progetto ha un terreno espansivo, quindi quando il terreno si bagna si espande e costringe i muri a sollevarsi. Quella decisione, su questo progetto, creerà costi di enormi dollari da spendere un decennio dopo per correggere i guasti strutturali perché il terreno espansivo si è bagnato. Quanto è stata efficace quella decisione VE? La maggior parte non tiene nemmeno traccia della decisione di VE di registrare questi eventi a causa del lasso di tempo successivo alla costruzione.Ora questo potrebbe non essere un problema su un altro progetto, ma questo progetto ha un terreno espansivo, quindi quando il terreno si bagna si espande e costringe i muri a sollevarsi. Quella decisione, su questo progetto, creerà costi di enormi dollari da spendere un decennio dopo per correggere i guasti strutturali perché il terreno espansivo si è bagnato. Quanto è stata efficace quella decisione VE? La maggior parte non tiene nemmeno traccia della decisione di VE di registrare questi eventi a causa del lasso di tempo successivo alla costruzione.Quanto è stata efficace quella decisione VE? La maggior parte non tiene nemmeno traccia della decisione di VE di registrare questi eventi a causa del lasso di tempo successivo alla costruzione.Quanto è stata efficace quella decisione VE? La maggior parte non tiene nemmeno traccia della decisione di VE di registrare questi eventi a causa del lasso di tempo successivo alla costruzione.

Spesso quando si fa qualcosa all'ultimo minuto e in fretta, le decisioni migliori non vengono mai prese, poiché i fattori cruciali vengono spesso trascurati. Abbastanza spesso il proprietario, che non è informato o esperto di tali decisioni, è quello che prende queste decisioni, aumentando ulteriormente le ramificazioni. Spesso ci sono pressioni di tempo per effettuare rapidamente queste determinazioni perché il ritardo nel tempo potrebbe essere più costoso ei risultati a lungo termine sono quasi inevitabilmente compromessi. Dovresti iniziare a vedere il potenziale effetto domino.

Considerazioni per VE

Una delle prime domande da porsi è qual è l'obiettivo del VE. Prima di arrivare alla questione del budget, è necessario chiedersi qual è il valore restituito per il VE. Se il VE non restituisce valore, forse non è la linea di condotta corretta. Se il valore determinato restituito serve solo a ridurre i costi di costruzione, la risposta successiva richiesta deve essere il budget del progetto originale appropriato per iniziare. Spesso un proprietario non vuole sentire nulla di tutto ciò poiché potrebbe riflettere che il proprietario non ha fatto qualcosa di corretto all'inizio. Se la VE viene introdotta in ogni fase del processo, la VE dovrebbe avere qualche altra ragione al di sopra del budget iniziale.

Fermati a pensare, proprio come il corpo umano, gli edifici invecchiano. Quali altri paralleli potrebbero esistere? Considera questo, se chiedi a un nutrizionista, uno specialista bariatrico, un preparatore atletico o qualcuno del genere, ti diranno tutti che tagliare le calorie per ridurre il peso è molto efficace fino a un certo punto, in cui il muscolo inizia a scomparire. Te lo posso dire dalla mia esperienza, lo vedo sempre. Se un cliente tenta di costruire un progetto con un budget pari al 20% del costo per piede quadrato per un tipo di edificio, l'edificio non funzionerà in modo appropriato o durerà a lungo. Potrebbe persino diventare un pozzo di denaro. Considera che.

Pensieri conclusivi

Come Herman Chanen scoprì e parlò nel 1984, c'è una base per vedere la VE come un possibile cancro, ma se impugnata bene può essere uno strumento molto potente. È responsabilità del proprietario assicurarsi che il team utilizzi la VE in modo efficace e il modo migliore è non prendere decisioni su questioni per le quali il proprietario ha poca competenza ed esperienza, delegare tali decisioni agli esperti assunti dal proprietario. Se VE verrà utilizzato in un progetto, integrare il VE durante l'intero progetto, non solo quando il budget viene superato.