Benefici fiscali di una seconda casa o di una casa per le vacanze come casa principale rispetto all'affitto

Approfitta delle detrazioni fiscali della seconda casa

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Una seconda casa ha vantaggi preziosi

Possedere una seconda casa offre molti vantaggi. Naturalmente, uno dei vantaggi principali è che possiedi un posto dove tu, la tua famiglia e i tuoi amici potete andare e trascorrere tutto il tempo che volete senza il fastidio di dover prenotare un hotel o un affitto. Un altro vantaggio potrebbe essere che hai un posto tranquillo dove andare in pensione. Potrebbe anche essere un'opportunità di investimento sotto forma di denaro in affitto. E infine, ultimo ma non meno importante, potresti avere diritto ad alcune agevolazioni fiscali possedendo una seconda casa.

Le seconde case possono essere un ottimo investimento

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Come l'IRS definisce una casa

Molti tipi di strutture possono essere considerati una casa. L'Internal Revenue Service (IRS) identifica una casa come una casa, una casa galleggiante, una casa mobile, un appartamento cooperativo o un condominio. Finché ci sono strutture per dormire, cucinare e bagni, può essere classificato come una casa. Se sei proprietario di una casa, conosci già i vantaggi fiscali di possedere la tua residenza principale. Le seconde case possono anche ricevere agevolazioni fiscali dall'IRS.

Tuttavia, non tutte le seconde case sono trattate allo stesso modo, quindi se possiedi o intendi acquistare una seconda casa, dovresti assolutamente assicurarti di essere a conoscenza delle regole fiscali di base che riguardano i proprietari di seconde case.

Se la tua seconda casa è la tua casa per le vacanze (non la affitterai)

Se usi la tua seconda casa per divertimento personale, in genere, i tuoi interessi ipotecari e le tasse sugli immobili possono essere detratti come faresti sulla tua residenza principale.

Interessi ipotecari

Come proprietario di una casa, sai già che gli interessi sul mutuo sulla prima casa sono deducibili. Se usi la tua seconda casa come seconda casa dove vivi parte del tempo e non la affidi, allora sono deducibili anche gli interessi sul mutuo sulla seconda casa. Puoi cancellare il 100% degli interessi che paghi su un debito fino a 1,1 milioni di dollari garantito dalla tua prima e seconda casa e utilizzato per acquisire o migliorare le tue proprietà. Tieni presente che questa detrazione è per un totale di $ 1,1 milioni di debito e non $ 1,1 milioni su ogni casa.

Tasse di proprietà

Puoi detrarre le tasse sulla proprietà sulla tua seconda casa. In effetti, puoi detrarre le tasse sulla proprietà pagate su qualsiasi numero di case che possiedi.

Se affittate la vostra seconda casa

Il numero di giorni in cui affittate la vostra seconda casa è importante per determinare il numero di vantaggi fiscali a cui avete diritto. Fondamentalmente, se affittate la vostra seconda casa per meno di 14 giorni all'anno, potete trattare la vostra seconda casa come la vostra residenza principale. Se affitti la tua seconda casa per più di 14 giorni all'anno, l'IRS determina che la tua seconda casa è una proprietà in affitto, che è tassata in modo diverso rispetto alle residenze primarie. Tieni presente che se non visiti mai la tua seconda casa sarà classificata come investimento immobiliare. Per essere considerato uso personale della tua proprietà, devi usare la tua casa. Le visite che effettui controllando la tua casa o effettuando riparazioni o manutenzioni non contano come uso personale e renderanno la tua seconda casa una casa di investimento.

Periodo di noleggio all'anno = 14 o meno giorni

Se affittate la vostra seconda casa per 14 giorni o meno durante l'anno, potete ricevere i fondi esentasse. Non importa quanto addebiti per l'affitto, non devi richiedere questo importo all'IRS. Se affittate la vostra seconda casa per meno di 14 giorni, la casa viene trattata come la vostra residenza personale e dedurrete gli interessi ipotecari e le tasse sulla proprietà come fareste per la vostra residenza principale.

Periodo di noleggio all'anno = più di 14 giorni

Se affitti la tua seconda casa per più di 14 giorni, devi segnalare tutti i redditi da locazione che ricevi. Allo stesso tempo, è possibile detrarre le spese di affitto comprese le tasse, l'assicurazione, gli interessi sui mutui, le utenze, le pulizie e le riparazioni. Puoi anche detrarre forniture come asciugamani e lenzuola. Inoltre è possibile stornare gli ammortamenti, il valore perso a causa dell'usura nel tempo della casa. La sfida sta nel determinare dove allocare i costi tra il tempo in cui hai utilizzato la proprietà per scopi personali e il tempo in cui hai affittato la proprietà. Vuoi tenere registrazioni eccellenti di date, entrate e spese. Inoltre, assumere un professionista fiscale per attribuire correttamente il reddito imponibile e non imponibile.

La chiave per massimizzare le detrazioni è mantenere l'uso personale annuale della tua casa di vacanza a meno di 15 giorni o al 10% dei giorni di affitto totali, a seconda di quale sia maggiore. In tal caso, la casa vacanze può essere trattata come un affitto, ricevendo detrazioni per l'affitto. Per mantenere la tua seconda casa considerata una proprietà in affitto, devi evitare di superare il limite del 10%. Per aiutarti a valutare la quantità massima di tempo che puoi utilizzare la tua casa per uso personale, in pratica, non dovresti usare la tua seconda casa più di un giorno per ogni 10 giorni di affitto.

Per massimizzare le detrazioni sulla proprietà in affitto, è necessario essere attivamente coinvolti nel processo di locazione. Ciò significa condurre riunioni con gli inquilini e stabilire i termini del contratto di locazione per gli inquilini. E questo è molto importante: devi possedere almeno il 10% della proprietà.

Trasformare la vostra seconda casa nella vostra residenza principale

Una strategia di vantaggio fiscale che i proprietari di seconde case utilizzano per evitare di pagare le imposte sulle plusvalenze sulla vendita di una seconda casa consiste nel convertire la loro seconda casa nella loro residenza principale. Il modo per farlo è vivere nella seconda casa per due anni dei cinque anni precedenti prima di vendere la casa. Ciò qualifica la vendita per l'esclusione dalle tasse per un profitto fino a $ 250.000 per i single filer e $ 500.000 per i filer congiunti.

Per il 2009 e gli anni successivi, paghi regolarmente il 10% di imposte sulle plusvalenze sulla parte del guadagno che equivale al tempo in cui hai utilizzato la casa come casa per le vacanze dopo il 2008.

Le tasse informatiche sono complicate

Il tuo professionista fiscale avrà bisogno di tutti i dettagli su come utilizzi la tua seconda casa. Queste informazioni devono essere raccolte e conservate in modo coerente durante tutto l'anno affinché il professionista fiscale possa calcolare con precisione il reddito lordo rettificato e il reddito lordo rettificato modificato. Confuso? In effetti lo è .

Turbo Tax spiega le detrazioni fiscali sugli immobili in affitto

Risorse

L'IRS ha molte pubblicazioni per aiutarti a comprendere le basi per possedere una seconda casa e come le tasse vengono applicate alla proprietà. Per ulteriori informazioni su come possedere, utilizzare e vendere la tua seconda casa e sui pro e contro fiscali, vai su www.IRS.gov e cerca le seguenti pubblicazioni.

Pubblicazione n. 527 Proprietà in affitto residenziale (incluso l'affitto di case per le vacanze)
Pubblicazione # 523 Selling Your Home