Sommario:
- Strata Councils: furto, bullismo e decisioni non autorizzate
- Sommario
- 1. Strata Council è il capo?
- 2. Quali sono le responsabilità del Consiglio degli strati?
- 3. Allora chi è il capo?
- 4. I membri del Consiglio di Strata possono intimidire i residenti?
- 5. I membri del Consiglio degli strati possono rubare denaro?
- 6. Invio di spese tramite denaro contante
- 7. In Cahoots con l'appaltatore
- 8. Prendere in prestito denaro dal Contingency Reserve Fund (CRF)
- 9. Non è il gestore della proprietà in carica?
- Questi gestori di proprietà portano a casa la stessa paga
- 10. È possibile portare davanti alla giustizia un Consiglio degli strati?
- NOTARE CHE:
- domande e risposte
Strata Council: furto, bullismo e decisioni non autorizzate
Leong
Strata Councils: furto, bullismo e decisioni non autorizzate
Sono il tipo di adulto che ama ancora le favole. Credo che la verità verrà fuori! Credo che il bene prevarrà sul male.
Quindi, quando mi sono reso conto che il consiglio degli strati che gestisce l'edificio (che ospita il mio condominio appena acquistato) stava rubando soldi, maltrattando i residenti e facendo scelte strutturalmente dannose, mi sono unito al consiglio degli strati. Mi vedevo come l'eroe riluttante, la fata buona che avrebbe salvato l'edificio e restituito la libertà al popolo. Avevo previsto gratitudine, felicità e uno spirito comunitario eccezionale.
Tutto quello che ho fatto è stato perdere la mia innocenza.
Di solito sei convinto che "a modo tuo" sia il modo migliore, indipendentemente da quello che dicono gli altri?
Sì! Bene, allora… il consiglio degli strati potrebbe essere il posto giusto per te.
I consigli degli strati sono composti da volontari. Molti di questi volontari sono persone eccezionali che danno il loro tempo e spesso danno liberamente la loro esperienza.
Ma sfortunatamente, la maggior parte delle persone che sono attratte dal servire in questo consiglio sono di solito quelle con un programma. A volte usano la loro posizione per fare soldi. Più spesso, usano la loro posizione per alimentare i loro problemi di controllo disfunzionale.
Le case stratificate non hanno zar, governanti o capi. Questa relazione semplicemente non è necessaria, né la sua raccomandazione può essere trovata da nessuna parte nello Strata Property Act.
Leong
Sommario
- Strata Council è il capo?
- Quali sono le responsabilità del Consiglio degli strati?
- Allora, chi è il capo?
- I membri del Consiglio di Strata possono intimidire i residenti?
- I membri del Consiglio di Strata possono rubare soldi?
- Invio di spese tramite piccoli contanti
- In combutta con l'appaltatore
- Prendere in prestito denaro dal Contingency Reserve Fund (CRF)
- Non è il gestore della proprietà in carica?
- È possibile portare davanti alla giustizia un consiglio di strati?
1. Strata Council è il capo?
Questo è un malinteso orribile ma comune. Orribile per i residenti, perché nessuno ha bisogno di un capo nella propria casa. E la verità è orribile anche per il consiglio degli strati.
Gestire solo poche persone di solito richiede una laurea in economia aziendale in risorse umane. Le esigenze di gestire molte famiglie (a seconda delle dimensioni dell'edificio o del complesso) sarebbero sufficienti per evocare immagini di giacche dritte, stanze imbottite e vocine.
No, il consiglio degli strati non è il capo.
Sorpreso? È vero. Le case stratificate non hanno zar, governanti o capi. Questo rapporto semplicemente non è necessario, né la sua raccomandazione può essere trovata ovunque nello Strata Property Act (SPA).
I membri del consiglio non sono una forza di polizia. Un conestabile riceve una formazione approfondita in molte aree, tra cui comportamento umano, indagini e questioni legali.
I doveri di leadership coinvolti nel servire nel consiglio sono spesso confusi con le posizioni di autorità.
"Servire" è la parola chiave.
Quanto all'autorità, il consiglio può agire solo su qualcosa che va contro lo statuto. Anche allora, devono avere un reclamo scritto. L'unico momento in cui dovrebbero avere alcun potere è durante le riunioni del consiglio adeguatamente convocate.
Se ti capita di assistere a qualcosa o di presentare un reclamo, non dirlo a un membro del consiglio. Invece, invia un'e-mail al gestore della proprietà. Non è a conoscenza della politica dell'edificio e quindi può rimanere imparziale.
Inoltre, per legge, tutta la corrispondenza che il gestore della proprietà riceve deve essere portata avanti e indirizzata dal consiglio degli strati. Ecco perché paghi un sacco di soldi alla società di gestione della proprietà.
L'unica volta che si suppone che il consiglio degli strati abbia alcun potere, è durante le riunioni del consiglio opportunamente convocate.
Leong
2. Quali sono le responsabilità del Consiglio degli strati?
Sono intermediari, che rappresentano l'edificio e i residenti (tramite elezioni e voti). Dirigono l'amministratore della proprietà in tutte le questioni della società a strati. Insieme prendono decisioni su:
- La manutenzione dell'edificio (noto anche come la società degli strati).
- Corrispondenza dai proprietari (come consegnata dal gestore della proprietà).
Chi è il capo? Lo Statuto!
Leong
3. Allora chi è il capo?
Lo statuto. Sai, quella letteratura secca e autorevole che ti provoca tensione al petto seguita da nozioni indesiderate di ribellione… o almeno sbadigli seguite da palpebre pesanti.
Onestamente non è così male! Di solito sono solo una minuscola pila di fogli, spessi circa due millimetri, facili da leggere e puoi finirli, da copertina a copertina, in circa 15 minuti. Concediti e raccogli la libertà che deriva dalla conoscenza.
Dalla data di adozione, lo statuto è le linee guida che i proprietari (per amore dell'armonia e per il benessere dell'edificio) hanno scelto di seguire.
È lo statuto e la SPA a cui devi rivolgerti per avere una guida, non i singoli membri del consiglio degli strati (che possono avere i propri pregiudizi).
Supponendo che tu possieda un condominio (e il tuo account è in regola), hai un voto e possiedi una parte del tuo edificio.
Hai tutto il diritto di:
- Usa i servizi dell'edificio
- Scopri come vengono spesi i tuoi soldi
- Comprendi le decisioni che vengono prese per tuo conto
4. I membri del Consiglio di Strata possono intimidire i residenti?
Sì! Sfortunatamente, questo accade abbastanza spesso. Essere nel consiglio è un lavoro ingrato. Prende tempo personale e non importa quali decisioni vengono prese, molti si lamenteranno.
Inoltre, i membri del consiglio hanno un posto in prima fila davanti alla bruttezza dell'umanità. Sono testimoni ogni volta che i residenti hanno controversie, violano lo statuto e mancano di rispetto l'un l'altro e la proprietà comune. Nel tempo, possono trovare questo così frustrante da perdere del tutto la fiducia nell'umanità. La multazione dei residenti può diventare un modo per sfogarsi. Ancora di più se i membri del consiglio di strato hanno problemi di controllo in primo luogo.
Sebbene il consiglio degli strati dovrebbe essere un'organizzazione di volontari, alcuni o tutti i membri del consiglio POSSONO rubare denaro per sovvenzionare i loro sforzi.
Leong
5. I membri del Consiglio degli strati possono rubare denaro?
Anche se dovrebbero essere tutti volontari, alcuni o tutti i membri del consiglio di strato possono rubare denaro per sovvenzionare i loro sforzi.
Se l'importo è ridotto al minimo, di solito non diventa un problema.
Tuttavia, quando le persone trascorrono anni sedute alla lavagna, diventano potenti nella conoscenza. Questo, insieme al diventare stanchi e arroganti, potrebbe spronarli a fare sempre più incassi.
6. Invio di spese tramite denaro contante
Non tutte le aziende offrono credito, anche a una società a strati. Quindi a volte un membro del consiglio deve acquistare un oggetto "di tasca propria" per essere utilizzato dall'edificio. Ciò significa che per il rimborso, deve compilare e inviare un modulo per contanti piccoli. Tuttavia, a meno che non siano in atto fermate e controlli, questo può essere facilmente abusato.
Prevenzione: una volta entrato a far parte del consiglio, configura il tuo sistema di piccoli contanti in modo che:
- Le ricevute devono essere presentate insieme al modulo di rimborso in contanti piccoli
- Devono esserci le firme di due membri del consiglio oltre al membro del consiglio che ha presentato il modulo
Esempio di vita reale
Un giorno Racine fu euforica di mostrare a Pam il suo nuovo pulitore a vapore portatile portatile con l'ugello del formichiere. Apparentemente, potrebbe pulire qualsiasi cosa, ovunque, specialmente quelli difficili da raggiungere. E ha pagato solo $ 60!
Racine è nota per la sua storia di acquisti d'impulso come risultato della sua fanatica attrazione per i gadget che dopo solo pochi giorni si trasforma in noia.
Mesi dopo, divenuta tesoriera, Pam ricevette per posta il suo primo lotto di fatture fotocopiate (pagate) da sistemare. Immagina la sua sorpresa nel trovare un piccolo modulo di cassa, presentato da Racine, incluso quel pulitore a vapore portatile molto portatile. Racine doveva essersi stancata, quindi aveva deciso di vendere alla società degli strati, per un costo di 270 dollari.
Nel grande schema delle cose, questa è una quantità irrisoria. Tuttavia, se qualcuno è disposto a rubare una piccola somma di denaro, è sicuramente disposto a rubare una grande somma.
7. In Cahoots con l'appaltatore
Hai mai notato un membro del consiglio che sembra avere un ottimo rapporto con uno o due operai che frequentano il tuo edificio? Ti ha mai detto che essendo così attenta risparmia i soldi della costruzione?
Come funziona lo schema:
- Si verifica una "emergenza" meccanica nell'edificio e il membro del consiglio aggira il gestore della proprietà e tratta direttamente con un operaio di sua scelta.
- L'operaio presente elabora una fattura per molto più lavoro di quanto non faccia effettivamente. Il lavoro straordinario può essere particolarmente redditizio.
- Il membro del consiglio è sul posto per approvare il lavoro e quindi la fattura.
- Il gestore della proprietà, per conto della società a strati, taglia un assegno al lavoratore.
- L'operaio incassa il suo assegno e mantiene la sua quota più le tasse.
- L'operaio incontra il membro del consiglio in un vicolo buio e consegna un sacchetto di carta marrone con la quota del membro del consiglio, in contanti.
Prevenzione: difficile. A meno che tu non sia disposto a unirti al consiglio e prendere il controllo.
Esempio di vita reale
L'edificio dispone di due serbatoi di acqua calda identici. Un giorno, mentre gli altri membri del consiglio erano al lavoro, Racine ha sostituito uno dei serbatoi dell'acqua calda. Più tardi, ha spiegato che era "scoppiato" e lei l'aveva considerata un'emergenza e l'aveva sostituita immediatamente.
Ha usato un operaio con cui era molto amichevole. Sebbene fosse un idraulico, aveva svolto molti lavori occasionali in giro per l'edificio. Lo aveva persino invitato a pranzo nel suo appartamento. Pam in seguito ha scoperto che la sua fattura era di $ 27.000, comprese parti e manodopera.
Giusto per mettere tutto in prospettiva, l'anno successivo il nuovo consiglio ha sostituito l'altro serbatoio dell'acqua calda al costo di $ 3150 comprese parti e manodopera.
8. Prendere in prestito denaro dal Contingency Reserve Fund (CRF)
Il CRF è un obiettivo enorme poiché molte società di strati hanno più di quanto necessitano in questo conto e il denaro non è destinato a nulla. La SPA della British Columbia ha una legge in vigore per questo:
Spese dal fondo di riserva per imprevisti
96 La società a strati non deve spendere denaro dal fondo di riserva per imprevisti a meno che la spesa non sia (b) prima approvata da una risoluzione approvata con voto ¾ in un'assemblea generale annuale o speciale, o autorizzata ai sensi della sezione 98.
Tranne che questa legge consente l'abuso:
Spese non approvate
98 (3) La spesa può essere prelevata dal fondo di esercizio o dal fondo di riserva per imprevisti se vi sono ragionevoli motivi per ritenere che una spesa immediata sia necessaria per garantire la sicurezza o prevenire perdite o danni significativi, fisici o di altro tipo.
Come funziona lo schema:
- Lo stesso dello schema "In Cahoots With the Trades-worker", tranne per il fatto che l'importo è così grande che non ci sono abbastanza soldi nel fondo operativo (o in un fondo di prelievo speciale) per pagare la fattura.
- Il gestore della proprietà invia un modulo "Direttiva sull'uso dei fondi di riserva per imprevisti" . Per “prendere in prestito” denaro dalla CRF senza ottenere l'approvazione del proprietario in un'assemblea generale, questo modulo deve recare la firma di quattro membri del consiglio. Sposta effettivamente la responsabilità dal gestore della proprietà ai membri del consiglio.
- L'operaio riceve e incassa il suo assegno. Mantiene la sua quota più le tasse.
- L'operaio incontra i membri del consiglio in un vicolo buio e consegna in contanti un sacchetto di carta marrone con la loro parte.
Il denaro non viene mai restituito alla CRF
- Il gestore della proprietà non si preoccuperà di "far sì che il comune restituisca questi soldi" (ricorda, sono "fuori dai guai").
- Poiché i proprietari non ricevono saldi CRF mensili, non sanno mai che mancano soldi fino alla fine dell'anno (se si preoccupano anche di guardare il rendiconto).
- Se il consiglio viene scoperto, fanno semplicemente ciò che hanno fatto molte volte in passato: dicono che una "emergenza" deve essere affrontata immediatamente. Quindi possono utilizzare le future spese di manutenzione dei residenti per rimborsare il CRF.
Prevenzione: ancora una volta, molto difficile. A meno che tu non sia disposto a unirti al consiglio e prendere il controllo.
Esempio di vita reale
La società degli strati era seduta su una tassa speciale di centinaia di migliaia di dollari per un progetto specifico e fu assunta una società di costruzioni.
Un giorno, Pam vede un'e-mail dal gestore della proprietà con un allegato: un modulo "Direttiva per utilizzare fondi di riserva per imprevisti" per $ 24.000,00. Essendo nuova alla vita degli strati e al consiglio, Pam non capì e così chiese.
Racine informò Pam che il fondo di prelievo speciale e il conto di mantenimento del fondo di esercizio erano stati esauriti a causa di complicazioni derivanti dal progetto. Racine aveva ritenuto la situazione un'emergenza perché se l'impresa di costruzioni non fosse stata pagata in modo tempestivo, avrebbe potuto porre un privilegio sull'edificio. Pam non poteva discutere.
Mesi dopo, dopo essere diventata tesoriera, anche se Pam ha cercato, non è mai riuscita a trovare la voce che affermava che questo denaro era stato restituito alla CRF. Ha anche scoperto:
- L'impresa di costruzioni è stata assunta senza preventivi competitivi.
- Non c'è mai stato un contratto scritto con l'impresa di costruzioni, quindi nessuna garanzia.
- Un permesso di costruzione non è mai stato rilasciato dal municipio.
- Sebbene Pam sapesse che Racine era amichevole con i lavoratori della compagnia di costruzioni, non si rese conto, fino a molto tempo dopo, che uno dei supervisori era in realtà il fidanzato di Racine.
Il consiglio degli strati ha il potere di assumere e licenziare la società di gestione della proprietà. Al fine di mantenere il proprio lavoro e guadagnare quanto più denaro possibile, è nel migliore interesse del gestore della proprietà mantenere felice il consiglio degli strati.
Leong
9. Non è il gestore della proprietà in carica?
No. Il consiglio ha il potere di assumere e licenziare la società di gestione della proprietà (con un voto di 3/4 che è facile da passare). Al fine di mantenere il proprio lavoro e guadagnare più soldi possibile, è nel migliore interesse del gestore della proprietà mantenere felice il consiglio degli strati.
I gestori di proprietà sono oberati di lavoro, non ricevono molta gratitudine, ma possono guadagnare una quantità significativa di denaro. Sono pagati “a porta”. Diamo un'occhiata a tre diversi gestori di proprietà, ognuno responsabile di 1000 porte e ognuno guadagna la stessa busta paga.
Questi gestori di proprietà portano a casa la stessa paga
Property Manager | Strata Corporations | Suites per Strata |
---|---|---|
Betsy ha un lavoro facile! |
1000 suite in tre società di strati |
300, 350, 350 |
Maria fa più del doppio del lavoro |
1000 suite su sette strati corporativi |
230, 150, 150, 150, 150, 85, 85 |
Ellen è pronta per la divertente fattoria! |
1000 suite in dodici società di strati |
100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80 |
Ricorda, ogni società di strati ha:
- Consiglio di uno strato da affrontare
- 6-12 riunioni del consiglio a cui partecipare
- Un'assemblea generale annuale da tenere
- Possibili riunioni generali speciali da tenere.
Più sono le società a strati di cui è responsabile un gestore di proprietà, più il lavoro diventa difficile e dispendioso in termini di tempo. Le società a strati più grandi sono più redditizie e quindi attirano i gestori di proprietà migliori e più esperti.
Pertanto, se il responsabile della proprietà tormentato si rende conto che uno dei suoi consigli di strato sta pianificando qualcosa che è una violazione dello statuto o della SPA, invierà loro semplicemente un'e-mail con un avvertimento riguardo agli aspetti legali. Pertanto, lei e la sua azienda sono "fuori dai guai" e possono risparmiare tempo semplicemente guardando dall'altra parte. Ciò consente ai consigli di strati di fare tutto ciò che vogliono.
Quindi, sì, puoi assicurare un membro del consiglio alla giustizia. Attraverso uno sforzo gigantesco che richiede tempo, pazienza, sanità mentale e possibilmente le tue finanze senza alcun beneficio diretto per te.
Leong
10. È possibile portare davanti alla giustizia un Consiglio degli strati?
Abbastanza sorprendentemente, la seguente legge SPA protegge i membri del consiglio di strato. È la soggettività di questa legge che rende difficile provare negligenza e furto:
Standard di cura del membro del Consiglio:
31 Nell'esercizio dei poteri e nell'adempimento dei doveri della corporazione a strati, ogni membro del consiglio deve
Inoltre, non puoi contare sul gestore della proprietà oberato di lavoro per:
- Prevenire i furti
- Portare un membro del consiglio alla giustizia
- Perseguire il pieno recupero del denaro rubato
Sarebbe dispendioso in termini di tempo e denaro: nessun gestore di proprietà lo farà!
Per perseguire la giustizia, ci devono essere delle prove. Quindi, se sei sicuro come Pam, potresti probabilmente dimostrare il furto con una verifica forense. Tuttavia, gli audit forensi sono costosi e, a meno che tu non voglia utilizzare i tuoi fondi personali, avrai bisogno di un voto ¾ in un'assemblea generale per avviare una causa legale della società a strati. Ciò potrebbe significare un prelievo speciale. Quindi prima dovrai convincere i tuoi vicini.
Inoltre, i tribunali non considerano favorevolmente le corporazioni stratificate che inseguono un individuo, specialmente un volontario che ha donato il suo tempo. Quindi, anche se fosse dichiarata colpevole, la pena sarebbe minima.
Quindi, sì, puoi assicurare un membro del consiglio alla giustizia. Attraverso sforzi giganteschi che richiedono tempo, pazienza, sanità mentale e possibilmente le tue finanze senza alcun beneficio diretto per te.
La tua scommessa migliore è la prevenzione, attraverso il coinvolgimento. Inoltre, non sbaglierai mai con la dovuta diligenza. Sapere è potere! Datevi un vantaggio e mettetevi in una posizione superiore leggendo e comprendendo a fondo entrambi:
- Lo statuto della tua società di strati
- The Strata Property Act (SPA)
NOTARE CHE:
Il movimento di resistenza è diventato enorme. Non posso più rispondere a singoli commenti o email. Visita questo forum di Facebook, rispondi alle tre domande e unisciti alla conversazione.
Grazie.
domande e risposte
Domanda: Quanto dura un "tempo ragionevole" per un consiglio di strati per approvare una richiesta di ristrutturazione?
Risposta: Le difficoltà degli strati sono così numerose che non posso più rispondere alle singole domande. La soluzione migliore per ricevere aiuto con i problemi degli strati è iscriversi alla pagina Facebook intitolata Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.
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Domanda: chiedere la nomina di un amministratore riduce i valori delle proprietà?
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Domanda: Siamo stati molestati verbalmente e anche per iscritto dal Consiglio, inoltre abbiamo avuto oggetti molto personali messi in mostra al pubblico dal Presidente del Consiglio. Ci sono vie legali che possiamo e dobbiamo perseguire per porre fine a queste molestie? Non ci sentiamo più al sicuro a casa nostra. Grazie!
Risposta: Le difficoltà degli strati sono così numerose che non posso più rispondere alle singole domande. La soluzione migliore per ricevere aiuto con i problemi degli strati è iscriversi alla pagina Facebook intitolata Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.
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Domanda: i proprietari possono avere input nell'aggiornamento dello statuto?
Risposta: Le difficoltà degli strati sono così numerose che non posso più rispondere alle singole domande. La soluzione migliore per ricevere aiuto con i problemi degli strati è iscriversi alla pagina Facebook intitolata Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.
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© 2010 Sylvia Leong