Devo rifinanziare la mia ipoteca?

Quando dovresti rifinanziare il tuo mutuo

In poche parole, dovresti rifinanziare il tuo mutuo quando ti farà risparmiare denaro. Non complicare eccessivamente i mutui immaginando che siano grandi e spaventosi.

Se riesci a mettere insieme alcuni documenti (in genere: W2, estratti conto bancari, buste paga, dichiarazioni dei redditi, prove di assicurazione), potresti essere in grado di risparmiare migliaia di dollari per tutta la durata del tuo mutuo con un rifinanziamento.

Strategia di rifinanziamento

Chiunque ti dica di sapere dove saranno i tassi di interesse tra pochi anni ti sta mentendo. La strategia che raccomando ai miei clienti è quella di cogliere ogni opportunità di rifinanziamento che ridurrà il loro tasso di interesse su un "prestito gratuito".

Ma cos'è un "prestito gratuito"? Non deve esserci un problema?

Bene, hai ragione se presumi che il tuo prestatore e il tuo broker stiano ancora guadagnando denaro con un prestito gratuito. Tuttavia, ciò non significa che sia un cattivo affare per te!

Un malinteso generale sui prestiti gratuiti è che non ci sarà denaro dovuto alla chiusura di un prestito gratuito. Anche se questo ha un senso intuitivo, è un brutto modo per valutare il mutuo dal punto di vista del mutuatario perché è una transazione più complicata di così.

Dove vanno i soldi in un prestito gratuito?

Userò alcuni numeri tipici per illustrare dove scorre il denaro in un mutuo gratuito che dovrebbe aiutarti a capire una transazione di rifinanziamento.

Diciamo che la tua casa ha un valore di $ 250.000 e devi ancora $ 200.000 su di essa. Il tuo attuale tasso ipotecario è del 5%. Ti è stato offerto un rifinanziamento gratuito al 4% (dovresti SEMPRE prenderlo e ti spiego perché nella prossima sezione).

I costi associati al prestito possono essere simili ai seguenti (variano in base allo stato e al venditore):

• Assicurazione sul titolo: $ 700
• Valutazione: $ 500
• Commissione di sottoscrizione: $ 900
• Commissione di chiusura: $ 300
• Commissione del rapporto di credito: $ 50

Quei costi devono ancora essere pagati in un prestito gratuito, anche se non li paghi. Ecco come succede.

Il prestatore offre quello che viene chiamato un "credito prestatore" per coprire i costi di fare il prestito. Quando un agente di prestito ipotecario guarda quello che chiamano un "foglio dei tassi", su un prestito gratuito cercherà un credito prestatore che copra i costi. Nell'esempio precedente, sarebbe $ 2450. Su un prestito di $ 200k, ciò equivale all'1,225% dell'importo totale del prestito.

Quindi sul foglio dei tassi, il tasso di interesse del 4% può avere un credito del prestatore dell'1,3% accanto ad esso. Per capirlo un po 'meglio, ricorda che a un tasso di interesse del 3,75%, il credito del prestatore può essere qualcosa come lo 0,2%. Ci sarebbe anche un'opzione per "pagare punti" se volessi pagare soldi extra per arrivare a un tasso più vicino al 3% in questo esempio.

Forse ti starai chiedendo perché devi ancora portare i soldi al tavolo di chiusura se si tratta di un prestito gratuito. La risposta è perché hai ancora interessi da pagare sul vecchio mutuo e probabilmente dovrai creare un nuovo conto di deposito a garanzia (dove vanno le tasse e i soldi dell'assicurazione per l'anno successivo). Dico ai miei clienti che questo è in genere un lavaggio perché riceverai un rimborso dell'assegno di deposito a garanzia dal tuo vecchio prestatore un paio di settimane dopo la chiusura e potrai saltare il pagamento del mutuo (i mutui vengono pagati dopo che gli interessi sono maturati, oppure " in arretrato ", quindi se chiudi il 23 ottobre, paghi dal 23 ottobre al 31 ottobre alla chiusura e il tuo primo pagamento sul nuovo mutuo non è fino al 1 dicembre).

Perché dovrei rifinanziare il mio mutuo se non ci sono costi?

Se non ci sono costi e il tasso è inferiore al tuo tasso attuale, dovresti sempre rifinanziare il tuo mutuo.

Il semplice motivo è chiaro se ci pensi in questo modo: non importa quanto il tuo prestatore ti chiede di pagare ogni mese. Ciò che conta è il tuo saldo e la tua tariffa. Se riduci la rata e continui a pagare l'importo che hai pagato con il mutuo precedente, lo pagherai prima. Periodo.

Non c'è magia in questo e penso che molte persone siano confuse dalla durata di un mutuo. La verità è che un mutuo non è altro che un saldo dovuto a un certo tasso di interesse. Il termine è la durata più lunga che ti viene data per pagare, ma a meno che non ci sia una penale per il pagamento anticipato (molto rara di questi tempi), puoi pagare al tuo prestatore quello che vuoi pagare.

Dovresti rifinanziare con un prestito a costo zero?

Rifinanziare sempre il mutuo se non ci sono costi e il tasso è abbassato. Se continui a pagare l'importo che stavi pagando con il tuo vecchio mutuo, lo pagherai prima e con meno soldi. Periodo.

Sei d'accordo con la mia raccomandazione per quando dovresti rifinanziare il tuo mutuo? avete domande? Sentiti libero di chiedere nei commenti qui sotto.

© 2017 Dominic Joseph