Investimenti immobiliari residenziali e commerciali 101

Investimenti immobiliari

L'investimento immobiliare può sembrare intimidatorio per chi non lo sapesse. La prima e unica incursione nella proprietà della proprietà che la maggior parte degli americani farà è l'acquisto di una casa, e questo è già abbastanza impegnativo senza aggiungere complicazioni al mix! Dopo tutto, chi sano di mente si iscriverebbe per più in termini di pagamenti ipotecari, spese assicurative e costi di manutenzione?

Come risposta, è sufficiente guardare al tasso storico di apprezzamento registrato sugli investimenti del mercato immobiliare (circa il 9% all'anno negli ultimi trentacinque anni). ¹ Questo ha senso perché i posti di lavoro vengono creati man mano che l'economia cresce. Considera che duecento anni fa la popolazione degli Stati Uniti si trovava a circa cinque milioni di anime. Un secolo fa, c'erano (circa) settantacinque milioni di persone che vivevano nel nostro paese. Oggi, quel numero è più che quadruplicato e oltre trecento milioni di persone ora chiamano gli Stati Uniti di una casa - e puoi tranquillamente presumere che la maggior parte di queste persone avrà bisogno di due cose a un certo punto: un posto dove lavorare e un posto vivere! ^2,3 Per inciso, entrambe queste cose richiedono proprietà immobiliari.

In generale, la continua creazione di nuove case e posti di lavoro nel nostro paese ci richiederà di attingere dall'offerta limitata di terra a cui abbiamo accesso. Man mano che la quantità (offerta) di questa terra diminuisce, anche se il bisogno di essa cresce (domanda), i prezzi aumentano sempre più. Ricordi quando eri di nuovo alle elementari, imparando a conoscere la Grande espansione verso l'Occidente del 1800? In quei giorni, il governo federale stava letteralmente dando via la terra ai cittadini che hanno accettato di vivere e lavorare quella terra in cambio. Potevano permettersi di essere così generosi perché l'offerta di terra all'epoca superava di gran lunga la domanda.

Non è più così, e come per qualsiasi risorsa finita, i prezzi continueranno a salire con la crescita della popolazione umana, alimentando il consumo della nostra offerta fissa di terra edificabile. In quanto tale, l'individuo esperto vedrà gli immobili come un buon investimento. Tuttavia, questo non vuol dire che il mercato immobiliare sia immune dagli alti e bassi a cui sono soggetti i mercati finanziari. Lontano da esso! In effetti, la maggior parte delle persone che non trovano successo nell'investimento immobiliare sono quelle che reagiscono in modo eccessivo alle fluttuazioni a breve termine e cercano di destreggiarsi di conseguenza con le loro partecipazioni.

Per realizzare appieno il potenziale di apprezzamento dell'investimento immobiliare, di solito è necessario acquistare e detenere proprietà per molti anni, anche prima del pensionamento e oltre, per resistere alle perdite a breve termine e trarre vantaggio dall'apprezzamento a lungo termine. Inoltre, sebbene sia teoricamente vero che tutti i prezzi dei terreni continueranno a salire con l'espansione della popolazione, in alcuni casi ciò potrebbe richiedere del tempo.

Pertanto, non è sufficiente acquistare semplicemente un vecchio pezzo di immobile, quindi sedersi e guardare la tua proprietà apprezzare in valore. È necessario applicare metodi collaudati per valutare il valore di una proprietà prima dell'acquisto, al fine di massimizzare le possibilità di vedere il valore aumentare a un ritmo più veloce rispetto ad altre proprietà (relativamente parlando). Questi includono: analisi dei mercati e delle economie immobiliari locali, ispezioni e valutazioni approfondite per ogni proprietà che prendi seriamente in considerazione e calcoli realistici per i flussi di reddito previsti rispetto alle spese in uscita.

Tutte queste considerazioni e molto altro verranno trattate in questo tutorial in più parti: Investimenti immobiliari residenziali e commerciali 101! In questa puntata, esporrò i pro ei contro dell'acquisto di proprietà per far crescere la tua ricchezza. Quindi, parleremo di alcuni dei metodi più indiretti di investimento immobiliare, per quelle persone che vogliono solo ottenere i rendimenti goduti dal mercato nel tempo, ma che non hanno alcun desiderio di affrontare la seccatura che va di pari passo -in mano con l'essere un padrone di casa.

Nella seconda puntata, Come investire direttamente negli immobili , fornirò una panoramica dettagliata di ciò che comporta l'investimento nelle tre principali tipologie di proprietà: immobiliare residenziale, immobiliare commerciale e terreno non edificato. Nella Parte 3, Valutazione immobiliare e analisi del flusso di cassa , affronteremo i principi che devi comprendere per individuare le aree desiderabili per le tue

attività di investimento immobiliare, come eseguire una valutazione adeguata e una procedura dettagliata metodo per determinare il flusso di cassa (cioè, reddito da locazione meno spese).

La parte 4 di questa serie, Negoziare accordi ed evitare truffe negli investimenti immobiliari , ti fornirà informazioni sui punti più fini della chiusura di un affare immobiliare (costo) in modo efficiente, nonché un manuale su alcuni terribili investimenti immobiliari da evitare del tutto costi. Dopo aver letto questa puntata, sarai pronto a identificare alcune delle comuni "trappole del limone" del mondo immobiliare, nonché le tattiche popolari impiegate da acquirenti e venditori non etici.

Quindi, senza ulteriori indugi, ti do 101 Investimenti immobiliari residenziali e commerciali!

Investimenti immobiliari residenziali e commerciali 101

Cosa hanno in comune le grandi città come New York, Los Angeles e San Francisco? Per cominciare, i prezzi degli immobili in tutte quelle fiorenti metropoli sono tra i più alti in circolazione! Questo perché l'offerta di terreni edificabili è scarsa se misurata rispetto alla grande domanda di essa. Pertanto, sia le proprietà residenziali che quelle commerciali hanno maggiori probabilità di essere vendute a un premio.

Al contrario, i prezzi degli immobili in gran parte del Midwest americano o del Sud sono molto più bassi perché c'è una maggiore offerta di terreno edificabile (cioè, pensa "ampi spazi aperti"). Questo non vuol dire che non potresti vedere un buon tasso di apprezzamento su qualsiasi investimento immobiliare effettuato in tali aree rurali, ma solo che dovresti ridimensionare le tue aspettative di conseguenza. Ad esempio, se si determina che lo stato di

l'economia locale nella città di medie dimensioni A, un piccolo e accogliente borgo rannicchiato da qualche parte nel cuore dell'America, è in buona salute e pronta ad espandersi, quindi hai tutto il diritto di aspettarti un investimento immobiliare (ben studiato e finanziariamente solido) da apprezzare nella zona piacevolmente nel tempo. Potrebbe non ricevere il tipo di premi che ti aspetteresti da una casa a schiera di Manhattan nel corso della tua vita, ma questo è meno importante dell'apprezzamento totale sul tuo investimento originale.

Il progresso, l'industria e la produttività hanno tutti un'influenza positiva sui prezzi degli immobili e le opportunità abbondano (in molte aree) per gli investitori intelligenti che desiderano vedere crescere il proprio denaro. Finché hai una comprensione di come analizzare e selezionare le proprietà di investimento, è probabile che sarai in grado di trovare alcuni immobili di valore nella tua zona generale. E anche in caso contrario, ad esempio, se ti capita di vivere in una regione economicamente depressa, puoi comunque investire indirettamente nel settore immobiliare tramite REIT e fondi comuni di investimento REIT (discussi più avanti).

Pro di investire nel settore immobiliare:

1. Apprezzamento della proprietà e reddito da locazione

Ci sono due modi in cui gli investitori immobiliari guadagnano dalle loro proprietà: apprezzamento nel tempo e / o reddito da locazione da inquilini. Inoltre, a differenza di altri titoli finanziari (non pensionati) come azioni e obbligazioni, l'apprezzamento della proprietà aumenta la dilazione fiscale fino al momento in cui gli investitori scelgono di vendere. Il pagamento delle tasse può comunque essere evitato anche in questo caso, se i profitti derivanti dalla vendita di proprietà in affitto vengono utilizzati per acquistare altri immobili in affitto. Questi sono noti come scambi Starker o scambi IRS Sezione 1031 .

Fortunatamente, anche se gli investitori decidono di non rinnovare i profitti dalla vendita di proprietà in affitto, la tassazione su tali profitti è limitata al massimo al quindici per cento, se le proprietà in questione sono state detenute per almeno un anno. Tali profitti sono classificati come plusvalenze a lungo termine e sono tassati a un'aliquota drasticamente inferiore rispetto alle plusvalenze a breve termine, che possono essere tassate fino al quaranta per cento. (Yikes!)

Tuttavia, c'è un problema e sta nel modo in cui l'IRS classifica il profitto realizzato da una vendita di proprietà in affitto (non rollover). Cioè, il governo non calcola i profitti dalla vendita di una proprietà in affitto semplicemente come il prezzo di vendita meno il prezzo di acquisto. Al contrario, l'ammortamento (cioè la riduzione del valore dell'immobile con il passare del tempo, dovuto in particolare all'usura) che gli investitori

reclamano sulle loro dichiarazioni dei redditi - per ogni anno di proprietà di un immobile - viene detratto dal prezzo di acquisto originale e questo numero viene quindi utilizzato per determinare i profitti totali di una vendita.

Ad esempio, supponi di voler vendere una proprietà in affitto che hai acquistato cinque anni fa per $ 100.000. Per ogni anno di proprietà, hai richiesto $ 3.000 di deprezzamento sulla tua dichiarazione dei redditi, per un totale di $ 15.000. Ora, immagina che la tua proprietà si sia apprezzata a un tasso del dieci percento all'anno negli stessi cinque anni, quindi il valore totale del tuo investimento è cresciuto a $ 110.000.

A prima vista, sembrerebbe che il tuo reddito imponibile sia di $ 10.000 ($ 110.000 - $ 100.000 = $ 10.000), ma l'IRS non la vede in questo modo! Ai loro occhi, il tuo profitto totale includerebbe l'ammortamento di $ 15.000 che hai richiesto sulla tua dichiarazione dei redditi. Pertanto, dovresti loro il taglio di un profitto di $ 25.000, anche se in realtà hai guadagnato solo $ 10.000 con la vendita ($ 100.000 - $ 15.000 = $ 85.000

e $ 110.000 - $ 85.000 = $ 25.000). Solo per portare a casa il punto: il quindici percento di $ 10.000 è $ 1.500; mentre il quindici percento di $ 25.000 è $ 3.750, più del doppio dell'importo originale!

Ovviamente, questa illustrazione non tiene conto del profitto ottenuto dai redditi da locazione meno le spese in quel periodo di cinque anni. Questo è noto come "flusso di cassa" ed è un fattore determinante per stabilire se una proprietà in affitto sarà o meno un investimento utile. Tipicamente, il flusso di cassa è piccolo nei primi anni di proprietà della proprietà - a meno che non venga effettuato un grande acconto (sul mutuo) all'inizio - poiché i profitti operativi mensili sono divorati dai costi dei mutui, dalle tasse sulla proprietà, dalle assicurazioni e dalle spese di manutenzione.

(Nota: il flusso di cassa — reddito da locazione eccedente le spese (ad esempio, mutuo, tasse sulla proprietà, assicurazione, manutenzione) per una proprietà — è trattato in modo più completo nella Parte 3 di questo tutorial.)

Nella migliore delle ipotesi, gli investitori aumenteranno le tariffe di affitto delle loro proprietà più velocemente dell'aumento delle loro spese, ottenendo così un profitto costante. Tuttavia, questo potrebbe non essere possibile durante i periodi di lenta crescita economica o, peggio, di recessione. In questi casi, il canone di locazione potrebbe addirittura diminuire!

Starker Exchange

Gli scambi Starker non sono adatti al fai-da-te. Di solito è richiesta una terza parte per supervisionare il processo e i profitti derivanti dalla vendita della proprietà in affitto vanno in un conto di deposito a garanzia. Inoltre, è necessario identificare una proprietà sostitutiva entro quarantacinque giorni e finalizzare il nuovo acquisto entro sei mesi. La maggior parte delle persone sceglie di assumere un consulente fiscale / avvocato per assisterli con questi acquisti di rinnovo, per assicurarsi che tutte le loro "i" siano punteggiate e le "t" siano incrociate!

2. Leva finanziaria

Con gli immobili, in genere puoi prendere in prestito l'ottanta percento o più del (valore del) investimento, controllando così un bene molto più grande a una frazione del costo. Ad esempio, ricordi quell'ipotetica proprietà di $ 100.000 che hai "acquistato" nella sezione precedente? È probabile che non ti sei immaginato di

entrare in banca con una valigetta piena di contanti per comprare il posto. (Scommetto che lo sei ora , però, giusto?) Piuttosto, se sei come la maggior parte delle persone, dovresti ottenere un mutuo per pagare il tuo investimento.

Archimede: "Dammi abbastanza leva… e sposterò il mondo !!"

Tradizionalmente, ciò significa rivolgersi a un fornitore di mutui con (almeno) un acconto del venti percento, o $ 20.000 per questo esempio, e chiedere al prestatore di finanziare il saldo dovuto. In questo modo, puoi assumere il controllo di un asset reale di $ 100.000 a solo un quinto del prezzo di acquisto. Se il valore della tua proprietà si apprezza nel tempo, come speri, hai l'opportunità di guadagnare con il tuo investimento originale oltre al denaro che hai preso in prestito.

Per illustrare, diciamo che dopo aver detenuto il suddetto immobile per un certo numero di anni, il valore della proprietà aumenta a $ 120.000. Se scegli di vendere a questo punto, avrai ottenuto un ritorno del cento percento sull'investimento originale di $ 20.000 (l'acconto che hai effettuato per il mutuo), dopo aver pagato al tuo prestatore il saldo dovuto ($ 120.000 - $ 80.000 = $ 40.000). Naturalmente, questo esempio semplificato presume che la tua proprietà sia esistita in un bizzarro limbo durante i tuoi anni di proprietà e che tu non abbia pagato di più per il tuo mutuo, né sperimentato alcun flusso di cassa positivo (o negativo) dal reddito da locazione. Inoltre, si presume che nel mondo bizzarro, l'IRS dia alle persone un passaggio gratuito sulle tasse e i costi di transazione associati all'acquisto e alla vendita di immobili non esistono!

3. Investimenti a lungo termine

Uno dei vantaggi dell'investimento a lungo termine è la riduzione del carico fiscale sostenuto dal possesso di titoli e attività nel corso degli anni. Come discusso nelle sezioni precedenti, le tasse sulle vendite di immobili possono prendere una grossa fetta dei tuoi guadagni. Inoltre, i costi di transazione e le commissioni varie associate all'acquisto e alla vendita di proprietà sono ingombranti e possono costare fino al quindici

percento (o più) del valore totale di un bene immobiliare.

Nel settore finanziario, ci sono grandi affari nel riportare ogni singola mossa del mercato, e gli pseudo-analisti sponsorizzati dalla rete con espressioni tormentate "consigliano" agli investitori di destreggiarsi tra le loro partecipazioni in frenetici tentativi di comprare a basso e vendere a alto. Ma proprio come negli investimenti immobiliari, l'acquisto e la vendita frequenti incide sui rendimenti degli investitori sotto forma di tassazione delle plusvalenze a breve termine, per non parlare delle commissioni dei broker e di varie commissioni di negoziazione. Molte persone che investono i loro soldi in titoli finanziari e beni immobili non prendono queste considerazioni sotto consiglio e finiscono per perdere l'apprezzamento a lungo termine che i mercati hanno goduto nel tempo (in media 7% -10% all'anno, storicamente), alimentando contemporaneamente la macchina guidata dalle commissioni composta da cattivi consigli di investimento che pervade la nostra società.

Tuttavia, anche se i prezzi del mercato immobiliare sono in continuo mutamento tanto quanto i prezzi del mercato azionario, non ci sono canali di rete, pubblicazioni, e-mail e avvisi di testo dedicati alla segnalazione di tali cambiamenti. "Lontano dagli occhi, lontano dalla mente", come si suol dire, e agli investitori immobiliari viene concessa la relativa tranquillità che deriva dall'ignorare le macchinazioni sottili - e, francamente, insignificanti - dei prezzi di mercato, in favore della crescita a lungo termine. Inoltre, a differenza delle azioni o delle obbligazioni che possono essere negoziate in un attimo, la seccatura legata alla preparazione di una proprietà per la vendita sta provando (per non parlare del dispendio di tempo) e funge da ulteriore barriera alla vendita impulsiva.

Ad esempio, immagina uno scenario come quello sopra, solo ora il mondo bizzarro include un canale televisivo di rete che riporta le fluttuazioni del mercato immobiliare fino al secondo: Real Estate Watch! Inoltre, una recente recessione ha fatto scendere il valore della tua proprietà a $ 80.000 e vedi che hai tecnicamente compensato una perdita del cento percento sul tuo investimento originale (il tuo

acconto di $ 20.000). In preda al panico, scegli di vendere prima che le cose peggiorino e finisci per sacrificare la tua vera risorsa. Ciò si traduce nel dover pagare effettivamente la vendita per coprire i costi di transazione e le commissioni di chiusura!

Diversi mesi dopo, dopo essere successo a Real Estate Watch! mentre navighi sul canale, noti che il mercato è rimbalzato. Il valore della tua vecchia proprietà è tornato a dov'era prima della recessione! In preda alla rabbia cieca, lanci il telecomando della TV contro il tuo schermo piatto, mandandolo in frantumi. Poi, come ulteriore insulto, ti ricordi che non hai soldi per comprare un televisore sostitutivo, avendo già fatto il bagno nella tua impresa immobiliare.

Mercati opposti

Un vantaggio dell'investimento immobiliare è che i valori delle proprietà non si muovono in sincronia con il mercato azionario e / o altri tipi di attività che potresti detenere. Ciò è vantaggioso, perché un portafoglio di investimenti diversificato può aiutarti a coprire le tue perdite se uno o più settori di mercato si comportano male in una fase di recessione economica.

4. Aggiungere valore alla tua proprietà

Quando si investe in società acquistando azioni e obbligazioni, direttamente o indirettamente tramite fondi comuni di investimento, non c'è molto altro da fare, se non sedersi e guardare i propri titoli (si spera) apprezzare. Un'eccezione sarebbe se ti capitasse di possedere una grande quantità di azioni in una particolare società, il che ti darebbe il diritto di avere più voce in capitolo nelle operazioni di quella società. Ma non devi necessariamente essere in grado di acquistare una partecipazione di controllo in Microsoft per assumere un ruolo più attivo nei tuoi investimenti.

Gli investitori immobiliari esperti sono spesso in grado di identificare le proprietà con difetti superficiali e quindi acquistarle a prezzo scontato impiegando astute capacità di negoziazione. Ciò è particolarmente interessante per le persone a cui piace l'idea di rimboccarsi le maniche e dedicare del lavoro ai propri investimenti, al fine di aumentare il valore di mercato. Le proprietà che necessitano di una nuova mano di vernice, di un'attenzione paesaggistica o semplicemente di una buona

pulizia abbondano sul mercato immobiliare, aspettando solo un investitore con il giusto stato d'animo per applicare un po 'di TLC!

Alcuni investitori con un talento per il miglioramento della casa vanno ancora oltre e cercano intenzionalmente proprietà logore o altrimenti in difficoltà da acquistare, al solo scopo di ripararle per essere rimesse sul mercato. Questa pratica,

nota come "flipping", può essere redditizia se affrontata correttamente. Tuttavia, non commettere l'errore di saltare in questa nicchia senza una corretta comprensione degli indicatori economici che influenzano i prezzi nel mercato immobiliare (discussi più dettagliatamente in

seguito), le tasse sulle plusvalenze a breve termine (discusse in precedenza) e i costi di transazione associati a vendite immobiliari, nonché una stima realistica di quanto il

le riparazioni ti costeranno. Altrimenti, potresti finire per versare sangue, sudore e lacrime in un pozzo di denaro che non ha alcuna possibilità di guadagnare un reddito decente!

Pinne

Gli investitori immobiliari che acquistano proprietà in difficoltà che necessitano di importanti ristrutturazioni, al solo scopo di eseguire tali ristrutturazioni al fine di rivendere la proprietà a scopo di lucro, sono noti come "flippers".

5. Offerta finita di terra

Probabilmente hai familiarità con l'iconica citazione di Mark Twain relativa al settore immobiliare:

È probabile che tu non ci abbia mai pensato molto, ma considera che il signor Twain visse durante la seconda metà del diciannovesimo secolo, quando la popolazione mondiale era di circa 1,6 miliardi. Per metterlo in prospettiva, nel 2014 la popolazione umana totale del mondo supera i 7 miliardi. Quindi, ci sono voluti più di duecentomila anni prima che la popolazione raggiungesse un miliardo, e in poco più di un secolo abbiamo superato quel numero sei volte!

La terra è solo una cosa di cui le persone avranno sempre bisogno e, a parte la colonizzazione di Marte o della Luna, siamo praticamente bloccati con la quantità che abbiamo sempre avuto. Accoppia questa offerta fissa con una domanda in rapido aumento e non è difficile vedere gli immobili come un investimento interessante. Inoltre, le persone tendono a stabilirsi relativamente vicine le une alle altre e nelle immediate vicinanze di una robusta infrastruttura di trasporto che include strade, ferrovie e aeroporti.

La proprietà situata all'interno di fiorenti aree metropolitane - e nei sobborghi circostanti - che ha una piccola offerta di terreno edificabile tende a ricevere i premi più alti (e di solito apprezza di più). Come accennato all'inizio di questo tutorial, i prezzi degli immobili in luoghi come New York City e San Francisco sono alle stelle per questi motivi. Questo vale anche per isole e catene di isole come Hawaii, Giappone e Taiwan.

Skyline di East Midtown, New York

Contro di investire nel settore immobiliare:

1. Impegno di tempo enorme

Investire nel settore immobiliare non è una passeggiata nel parco. Determinare lo stato dell'economia locale, ricercare le tendenze dei prezzi delle case e scovare potenziali proprietà richiedono tempo. Se non fai la tua diligenza prima di acquistare, potresti benissimo finire con un limone.

Inoltre, se scegli di affittare la tua proprietà, devi essere pronto ad assumerti tutte le responsabilità che derivano dall'essere un proprietario. Il tuo lavoro non consiste semplicemente nel trovare inquilini affidabili e poi riscuotere un assegno da loro ogni mese. È inoltre necessario affrontare eventuali problemi che potrebbero avere durante il noleggio da te, inclusi tutti i problemi di manutenzione.

Sei pronto a rispondere al telefono alle 2 del mattino quando il serbatoio dell'acqua calda della tua proprietà in affitto si rompe? Hai tempo per assumere un subappaltatore e supervisionare le riparazioni? In caso contrario, essere un proprietario non fa per te.

Sebbene sia vero che puoi assumere un gestore di proprietà per gestire molti di questi problemi, questo costa denaro. Inoltre, delegare la responsabilità in questo modo non ti toglie completamente dai guai. Il denaro si ferma ancora con te, ovvero dovrai firmare e supervisionare eventuali riparazioni importanti.

2. NON è un viale per Easy Riches

Hai mai visto uno di quei spot pubblicitari a tarda notte, in cui un portavoce untuoso si vanta di come ha fatto milioni di dollari investendo in immobili, usando un metodo segreto che può essere appreso solo acquistando questo o quel libro, come fare? video o altro prodotto esclusivo?… Certo che l'hai fatto! Questo paese non sarebbe lo stesso senza un assortimento standard di venditori ambulanti che sfruttano quel desiderio americano di arricchirsi rapidamente - con poco o nessun sforzo - impiegando una sorta di espediente. Come PT Barnum una volta (presumibilmente) disse:

Ma in verità, non esiste un metodo segreto per ottenere un mucchio di ricchezza attraverso investimenti immobiliari, salvo il buon vecchio olio di gomito. Se dedichi il tempo alla ricerca di proprietà, all'identificazione di potenziali affari e al calcolo dei numeri per determinare il flusso di cassa stimato, sarai più pronto a godere dei vantaggi dell'investimento immobiliare rispetto a ogni diplomato guru sulla faccia della terra! (Entreremo nelle specifiche della valutazione di una proprietà in seguito.)

3. Rischio

Gli investimenti immobiliari sono soggetti agli stessi rischi associati ad altri tipi di investimenti, come azioni, obbligazioni e fondi comuni di investimento. Come accennato in precedenza, il mercato immobiliare subirà di volta in volta fluttuazioni a breve termine e alcune di queste influenzeranno negativamente il valore delle tue proprietà. Sebbene gli investitori immobiliari abbiano storicamente goduto di rendimenti complessivi paragonabili a quelli di cui godono gli investitori del mercato azionario, la performance passata non è garanzia di risultati futuri.

Inoltre, se la tua intenzione è quella di affittare la tua proprietà di investimento, è importante rendersi conto che anche gli inquilini più coscienziosi non si preoccupano di un affitto allo stesso modo di un proprietario. Gli incidenti accadono e, come sa chiunque abbia bambini o animali domestici, l'usura è una conseguenza inevitabile dell'abitazione.

Inoltre, gli inquilini non si limitano a cadere dal cielo e occupano immediatamente le tue proprietà in affitto. C'è un processo (a volte lungo) coinvolto nella ricerca di affittuari affidabili e affidabili, così come nella gestione di depositi cauzionali, contratti di locazione e tutte le altre minuzie burocratiche associate alla nostra moderna esistenza litigiosa. Soprattutto se hai proprietà per un solo occupante (che può significare un'intera famiglia, non letteralmente solo una persona), ci possono essere momenti in cui sei bloccato senza inquilini e devi quindi far fronte allo scarico di denaro di un'unità vuota senza qualsiasi reddito da locazione per compensare le spese. (Ahia!)

Investimenti immobiliari semplici: acquisto di una casa e REIT

Quando stavi imparando a nuotare per la prima volta, sono disposto a scommettere che non ti sei tuffato immediatamente in profondità e hai lasciato che le carte cadessero dove potevano. Probabilmente hai

iniziato come la maggior parte delle persone: nella piscina per bambini, intrattenuto con un assortimento di dispositivi di galleggiamento colorati e monitorato attentamente sotto l'occhio vigile di un genitore o

istruttore. Man mano che acquisivi fiducia ed esperienza, i dispositivi di galleggiamento venivano ignorati e alla fine sei stato in grado di avventurarti in acque profonde da solo

senza paura per la tua vita.

Allo stesso modo, se sei nuovo nel settore immobiliare non è strettamente necessario che tu esaurisca e acquisti subito un condominio multi-unità, al fine di raccogliere i frutti dell'investimento in questo settore. Perché non "bagnarsi i piedi" (metaforicamente parlando) con uno o due tentativi immobiliari relativamente semplici - acquistare una casa e / o investire in fondi di investimento immobiliare (noti come REIT ) - invece? In effetti, molti investitori personali non portano mai il loro coinvolgimento nel mercato immobiliare oltre questo, e non c'è assolutamente nulla di sbagliato in questo!

1. Acquisto di una casa

Che lo sappiano o no, ogni proprietario di casa in America è un investitore immobiliare. Navigare nel complesso processo di acquisto di un domicilio (ad esempio, scouting di proprietà e sgranocchiare numeri, risparmiare per un acconto e rivolgersi a un creditore ipotecario) è simile in molti modi all'acquisto di un investimento immobiliare residenziale o commerciale. Inoltre, mentre i proprietari di case pagano i loro mutui e accumulano capitale proprio nelle loro case, mentre si spera godono di un tasso costante di apprezzamento, stanno aumentando il loro patrimonio netto esattamente allo stesso modo di un magnate immobiliare con dozzine di proprietà di investimento, anche se su un scala più piccola.

Inoltre, se a un certo punto decidi di trasferirti, hai la possibilità di convertire la tua proprietà in un affitto. Tuttavia, non considerare nemmeno di farlo a

meno che tu non sia pronto ad assumerti tutte le responsabilità che derivano dall'essere un proprietario, come discusso in precedenza. Inoltre, alcuni proprietari di case pensano erroneamente di prendere questa strada durante un mercato depresso, per aspettare che i prezzi delle case si riprendano prima di vendere. Anche questa di solito è una cattiva idea perché nella maggior parte dei casi i profitti derivanti dalla vendita di una proprietà in affitto sono tassati come plusvalenze (a meno che tali profitti non vengano trasferiti in un'altra proprietà simile).

2. REIT

I Real Estate Investment Trust , o REIT , sono organizzazioni che raccolgono fondi di investimento e quindi acquistano immobili residenziali e commerciali con quei soldi. La gestione delle proprietà viene quindi gestita dai REIT a pagamento, con i profitti guadagnati dagli affitti raccolti e dalle vendite che vengono trasferiti agli investitori originali. Puoi investire in REIT individuali se lo desideri, ma un approccio più diversificato consiste nell'investire in fondi comuni di investimento REIT .

Non sentirti in colpa se non hai mai sentito parlare di REIT prima: non ricevono molta stampa. Non ci sono reality a loro dedicati, e gli agenti immobiliari (compresi i tanti, tanti libri scritti da agenti immobiliari) di solito non si occupano nemmeno dei REIT , perché non è redditizio per loro farlo. Questo perché investire in un REIT “taglia fuori gli intermediari” e molti professionisti del settore immobiliare sono

essenzialmente uomini e medie donne glorificati.

Agenti immobiliari, mediatori e servizi agiscono tutti da tramite tra acquirenti e venditori di proprietà e si guadagnano da vivere su commissione ogni volta che due parti (che hanno riunito) conducono affari. Ma i REIT sono negoziati sulle principali borse come altri titoli finanziari, e quindi gli investitori non richiedono i servizi di professionisti del settore immobiliare per acquistarli. Semmai, il tuo agente di borsa ha più di un interesse acquisito nel cercare di convincerti ad acquistare azioni REIT , ma la tattica impiegata dai broker di valori mobiliari e dalle società di intermediazione è tutta un'altra discussione!

Tre fondi comuni di investimento REIT di tutto rispetto per la tua considerazione (in ordine alfabetico), sono:

• Cohen & Steers Realty Shares Fund (simbolo ticker: CSRSX )
• Fidelity Real Estate Investment Portfolio (simbolo ticker: FRESX )
• Fondo indicizzato Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (simbolo ticker: VGSIX )

Ciascuno di questi fondi mantiene partecipazioni in una varietà di REIT individuali, quindi gli investitori non dipendono interamente dal successo di una singola organizzazione per vedere un ritorno sul proprio denaro. Inoltre, tutto il lavoro relativo alla ricerca e all'acquisto di quote di singoli REIT è gestito dai gestori di fondi, così come tutto il lavoro relativo alla ricerca e all'acquisto di proprietà di investimento (per non parlare della gestione di tali proprietà) è gestito dai REIT , quindi letteralmente non devi fare altro che investire e poi andare avanti con la tua vita! Soprattutto, se investi in fondi comuni di investimento REIT attraverso un conto pensione come un IRA tradizionale , non devi pagare alcuna tassa sui tuoi guadagni finché non inizi a prendere le distribuzioni!

Lavoro correlato di Earl:

• Acquistare la tua prima casa: un investimento nel futuro
• Investimenti in fondi comuni di investimento per principianti

Risorse

1. Francis, JC e Ibbotson, RG Contrasto immobiliare con investimenti comparabili, 1978-2004; pagg. 6-8. New York, NY e New Haven, CT (lavoro collaborativo): disponibile tramite Morningstar Inc.; circa 2007 febbraio.

2. Hobbs, F. e Stoops, N. Tendenze demografiche nel XX secolo; pg. 75. Washington, DC: US ​​Census Bureau, Census 2000 Special Reports, serie CENSR-4; circa 2002.

3. Orologio degli Stati Uniti e della popolazione mondiale. Washington, DC: US ​​Department of Commerce / United States Census Bureau; in continuo aggiornamento. Disponibile su:

Crediti fotografici

1. "Panorama immobiliare". Fonte: philippaopao, CC-BY 3.0, via Deviantart. 16 settembre 2010. Disponibile da:

2. "Insegna al neon per immobili". Fonte: Chris Griffith, CC-BY 2.0, tramite Flickr. 10 gennaio 2009. Disponibile da:

3. "Leva di Archimede". Fonte: Mechanics Magazine, Public Domain (ovvero, questa immagine è stata disegnata negli Stati Uniti prima del 1923, quindi il copyright è scaduto: ulteriori informazioni), tramite Wikimedia Commons. Circa 1824. Disponibile da:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "Prezzi di vendita medi e medi delle case nuove vendute negli Stati Uniti 1963-2010 (mensile)". Fonte: grafica creata da "Smallman12q", basata sulla mediana del censimento degli Stati Uniti e sul prezzo di vendita medio dei dati delle nuove case vendute, dominio pubblico (l'autore ha rilasciato questa grafica nel pubblico dominio), tramite Wikimedia Commons. 22 gennaio 2010. Disponibile da:

5. "East Midtown Skyline, New York". Fonte: Dimitry B., CC-BY 2.0, tramite Flickr. 12 maggio 2011. Disponibile su: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. "Segni di immobili in vendita". Fonte: Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, tramite Flickr. 7 febbraio 2009. Disponibile da:

7. "Segnale stradale del mercato immobiliare". Fonte: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, tramite Flickr. 4 febbraio 2012. Disponibile da:

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