Come imbrogliano gli agenti immobiliari loschi

Ho ricevuto molte lamentele da agenti immobiliari su questo articolo! Affermano che tutti gli agenti immobiliari sono Honest John e hanno a cuore i migliori interessi dei loro clienti.

Ci sono molti buoni e onesti agenti immobiliari. Ma ogni industria ha la sua parte di praticanti shonky - sfortunatamente, questa è solo la natura umana. Prendi un grande gruppo di persone e troverai una percentuale che è disposta a distorcere le regole a proprio vantaggio. E come tutti sappiamo, le persone più fresche e affascinanti possono anche essere le più disoneste, quindi non possiamo presumere che i bravi ragazzi siano davvero i bravi ragazzi!

Per la maggior parte delle persone, la loro casa è il singolo più grande investimento che faranno mai nella loro vita, quindi vale la pena essere consapevoli dei trucchi che possono fare i senza principi.

Gli agenti immobiliari possono fare più soldi vendendo diverse case a buon mercato, rispetto a una casa al miglior prezzo

Perché gli agenti immobiliari ombrosi vogliono vendere a buon mercato

Alla radice del problema c'è un enorme malinteso: che tu e l'agente immobiliare abbiate lo stesso obiettivo in mente, che è vendere la vostra proprietà al prezzo massimo possibile. Semplicemente non è vero. Si desidera vendere al prezzo più alto possibile. L'agente immobiliare vuole solo vendere.

Forse ti starai chiedendo, perché mai un agente immobiliare non vorrebbe il miglior prezzo? Dopotutto, la sua commissione si basa sul prezzo di vendita, quindi maggiore è il prezzo, maggiore è la sua commissione.

La risposta è semplice: velocità. Se resiste per il prezzo più alto che il mercato può sopportare, significa più se più ispezioni. È vero, otterrà meno commissioni se il prezzo è più basso, ma avrà anche speso molto meno tempo e sarà in grado di passare alla casa successiva molto più velocemente.

Può vendere sei case a prezzo basso nello stesso tempo che gli ci vuole per vendere tre case a prezzo pieno, e il risultato sarà più commissioni per lui!

Certo, legalmente l'agente immobiliare deve concordare una cifra con te e rispettarla: non può vendere la proprietà se non sei d'accordo con il prezzo. Ma il losco agente immobiliare ha dei modi in cui può lavorare su di te, il venditore, per convincerti ad accettare un prezzo più basso alla fine.

Come un losco agente immobiliare riduce il prezzo di vendita

Quando l'agente immobiliare viene a vedere la tua casa, sottolinea tutte le buone caratteristiche della tua proprietà e nomina un prezzo impressionante.

Una volta che ti sei registrato, l'agente inizia a mostrare i possibili acquirenti attraverso la tua casa. Dopo ogni ispezione, ti chiama per dirti come è andata. Con tua sorpresa, ti dice che è deluso di ricevere un feedback negativo (che, stranamente, non ha mai menzionato - o liquidato come non importante - alla sua prima visita!).

La prima settimana, potrebbe dire che alcuni acquirenti non hanno gradito l'arredamento e avrebbero dovuto ridipingere l'intera casa. La seconda settimana menzionerà gli acquirenti che ritenevano che la cucina avrebbe bisogno di essere sostituita. La terza settimana, potrebbe essere un tappeto consumato o un pezzo di grondaia danneggiato. In alternativa, potrebbe affermare di ricevere commenti costanti su un unico ma importante difetto, come la mancanza di luce solare nel soggiorno o il ponte che deve essere sostituito.

Potrebbe anche dire che gli acquirenti hanno detto quello che potrebbero pagare, ad esempio "Sto ottenendo un interesse per i trecento bassi" significa che le persone hanno detto che potrebbero pagare $ 300.000 a $ 350.000 per la casa. Qualunque sia la gamma, è sempre sostanzialmente inferiore alla cifra citata per la prima volta. Se esprimi preoccupazione, lui dirà "beh, devi tenere a mente, a loro non piaceva…." (qualunque fosse l'ultimo difetto).

Potresti aver intuito che gli acquirenti probabilmente non hanno detto nulla del genere, o se lo hanno fatto, è stato un commento casuale. Si sta inventando per creare dubbi nella tua mente, per minare la tua fiducia in quel prezzo impressionante che ha originariamente citato. Settimana dopo settimana, ti fornisce feedback negativi sulla proprietà, con l'obiettivo di abbassare le tue aspettative. Nel frattempo, sta lavorando anche sugli acquirenti…

Tieni d'occhio gli agenti che hanno una bussola morale tutt'altro che ideale.

"Agganciare" l'acquirente

È illegale citare un prezzo che il venditore non ha concordato, ma se l'agente ha una conversazione privata con un potenziale acquirente e non ci sono testimoni, è la sua parola contro la loro, quindi non puoi provare nulla e lo farai probabilmente non lo saprò mai comunque.

Se la tua proprietà è in vendita a un prezzo fisso, durante le ispezioni l'agente immobiliare dirà agli acquirenti che sei "molto negoziabile" (che tu lo sia o meno). Se la tua proprietà è all'asta, l'agente nominerà privatamente una fascia di prezzo ben al di sotto di quello che speri di ottenere.

Ho beccato più di un agente a farlo, perché adoro vedere le proprietà, quindi quando un conoscente mette in vendita una casa, devo solo andare a vedere. Una volta era un appartamento in vendita per $ 380.000. Ho parlato con l'agente e lui mi ha detto: "Se sei interessato, sono sicuro che accetterebbero un'offerta di $ 340.000".

La volta successiva che ho incontrato un mio amico, ho chiesto loro come stava andando. "Non va bene," disse tristemente. "L'agente mi sta dicendo che stanno ottenendo interesse solo per i $ 300 bassi. Inizialmente ci aveva detto che avremmo facilmente ottenuto più di $ 375.000, quindi siamo davvero delusi."

Certo, sta ottenendo interesse solo per i $ 300 bassi, se è quello che dice agli acquirenti che vale la pena!

Se sorprendi il tuo agente a farlo, ti dirà: "citiamo un prezzo basso per attirare l'interesse degli acquirenti, quindi possiamo negoziarli da lì". Non so perché qualcuno ci crede mai!

Questa casa è stata venduta per il prezzo promesso?

Conquistare l'affare

Alla fine, riceverai un'offerta per la casa, o arriverà il giorno dell'asta e qualcuno farà un'offerta.

Grazie all'agente, è molto probabile che l'offerta o l'offerta sarà inferiore a quanto previsto. Quando te lo presenta, è molto probabile che tu lo dica, al che l'agente risponderà: "oh sì, ma tieni presente che gli acquirenti sono stati tutti scoraggiati dalla mancanza di luce solare (o qualunque fosse il problema) ". Ti dirà come non puoi mai essere sicuro di quanto valga una proprietà in anticipo, ma ora è stata "testata sul mercato".

Questo è tutto tosh totale. La proprietà non è stata "testata sul mercato" al suo vero valore, perché l'agente ha detto a tutti che vale meno di quanto non sia in realtà!

Ho sperimentato esattamente queste tecniche quando ho venduto la mia casa dopo il divorzio. Anni dopo, ho letto una denuncia di formazione immobiliare e trucchi sporchi scritta da Neil Jenman, che ha fondato un gruppo di agenti immobiliari impegnati in pratiche di vendita etica. Consiglio vivamente i suoi libri a chiunque acquisti o venda proprietà. Il libro che mi ha aiutato di più è stato Real Estate Mistakes (sono disponibili sia la versione kindle che quella tascabile). Il libro è stato scritto sul mercato immobiliare australiano, ma è ugualmente applicabile negli Stati Uniti. Consiglierei a chiunque acquisti o venda una proprietà di acquistarla.

Ho ricevuto diversi commenti da agenti immobiliari che dicevano "Mi dispiace che tu abbia avuto una brutta esperienza" e mi assicurano quanto sia meravigliosa la maggior parte degli agenti immobiliari. Quindi dovrei chiarire che questo articolo non si basa su una brutta esperienza. Da quando ho letto i libri di Jenman, ho comprato e venduto diverse proprietà e mi sono imbattuto in quelle stesse tecniche ancora e ancora. Fortunatamente grazie alla mia consapevolezza, sono stato in grado di sfruttarli a mio vantaggio, soprattutto al momento dell'acquisto. Altri non sono così fortunati.

Non sto negando che ci siano buoni agenti immobiliari là fuori. Ma se ti imbarchi nella vendita della tua casa immaginando che tutti gli agenti siano angeli, sei un idiota!

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© 2008 Kate Swanson