Due diligence che devi fare prima di acquistare una nota dell'hotel

Stai acquistando o considerando di investire in una nota di hotel? Mentre gli hotel sono proprietà commerciali, investire in note di hotel è diverso poiché non si acquista solo la nota, ma si acquisisce anche la proprietà immobiliare. Per questo motivo, è necessario eseguire un'ampia due diligence prima di acquistare una nota dell'hotel. Sebbene questo non sia un elenco esaustivo di due diligence, questo è un buon inizio per il processo di acquisto delle note dell'hotel.

1. Eseguire una visita fisica dell'hotel

Quando un investitore acquista una nota dell'hotel, acquisisce sia la nota che la proprietà immobiliare. Gli investitori dovrebbero condurre una procedura dettagliata con un appaltatore e un ingegnere esperto. Verificare che tutte le risorse dell'hotel siano conformi alle leggi ambientali e a qualsiasi permesso di utilizzo condizionale rilasciato dal governo.

2. Assicurarsi che tutti i documenti di prestito siano a posto

Prima di acquistare un prestito alberghiero, confermare quante volte il prestito è stato assegnato a un acquirente del prestito. Vorresti anche ottenere un file della corrispondenza del venditore della nota. Insieme a queste informazioni, cercare eventuali accordi di gestione alberghiera e eventuali accordi di comfort o subordinazione. Collabora con il tuo avvocato per assicurarti che tutti i documenti di incarico siano completi e funzionino correttamente.

3. Assumi uno specialista della zonizzazione per verificare la conformità dell'hotel

Durante il processo di due diligence, è opportuno assumere un team di specialisti per valutare le condizioni e la conformità della proprietà. Uno specialista della zonizzazione, un ispettore ingegnere e un ispettore ambientale dovrebbero analizzare la proprietà e fornire un rapporto sui risultati. Ad esempio, uno specialista della zonizzazione dovrebbe esaminare i diritti dell'hotel, come confermare che il numero di posti auto è conforme ai requisiti di zonizzazione. Un ispettore ingegnere dovrebbe fornire una relazione sugli aspetti fisici della proprietà, inclusi impianti idraulici, elettrici, informatici, telefonici e meccanici. La relazione dell'ingegnere dovrebbe anche dettagliare le condizioni degli elementi strutturali.

Un ispettore ambientale dovrebbe cercare eventuali rischi ambientali attuali e potenziali che possono esistere sulla proprietà e nelle vicinanze. L'ispettore ambientale deve anche verificare se la segnaletica della proprietà e dell'hotel è conforme a tutte le leggi ambientali e al permesso di uso condizionale rilasciato dal governo. La segnaletica dovrebbe anche essere verificata che sia conforme alle leggi ambientali e statali.

4. Analizza le operazioni dell'hotel

Analizza i sistemi alberghieri. Rivedi il costo per mantenere o modificare i concetti, i protocolli e i sistemi dell'hotel. Alcuni acquirenti di note dell'hotel correggono o completano i dati finanziari dell'hotel se l'albergo è gestito in modo errato. Tieni presente che alcuni acquirenti di hotel implementano anche nuovi sistemi di gestione delle entrate, sistemi di prenotazione e sistemi di contenimento dei costi. Prendi in considerazione questi potenziali costi mentre analizzi l'acquisto della nota dell'hotel.

5. Rivedere tutti i file dei dipendenti e le questioni lavorative

Verificare che tutti i dipendenti (comprese le cameriere, i bidelli e il team di gestione) siano lavoratori legali e abbiano la documentazione adeguata in archivio. Se trovi che ci sono lavoratori privi di documenti, è una buona idea cercare un'altra nota dell'hotel da acquistare. Assicurati di analizzare completamente tutte le posizioni dei dipendenti, dai bidelli ai dirigenti.

Inoltre, dovresti esaminare eventuali problemi sindacali. Questo è decisamente necessario se stai acquistando la nota di un grande marchio alberghiero. Ad esempio, se l'hotel è oggetto di una campagna sindacale, i costi operativi dell'hotel potrebbero aumentare fino al 40%. Ciò può abbassare il valore della nota dell'hotel.

6. Rivedi i nuovi requisiti di proprietà con il franchisor dell'hotel

Se stai pensando di acquistare un hotel in franchising, verifica le condizioni e i requisiti del marchio per una nuova proprietà. Alcuni franchisor possono richiedere agli affiliati di rimborsare eventuali commissioni di franchising non pagate come contingenza per l'utilizzo del marchio. Alcuni franchisor di hotel richiedono anche una penale per la cancellazione per i nuovi proprietari che desiderano terminare e assumere un nuovo operatore.

Inoltre, un franchisor può richiedere un piano di miglioramento della proprietà, che può influire sul valore della nota. Un piano di miglioramento della proprietà è un piano di aggiornamento per gli hotel. A volte viene utilizzato dagli hotel per rispettare le leggi ambientali e governative. Alcuni franchisor lo richiedono anche affinché l'affiliato possa tenere il passo con gli standard del marchio dell'hotel. Di seguito sono riportati alcuni dei miglioramenti tipici:

Ristrutturazioni di facciate esterne, inclusi segnaletica, coperture e colori
Aggiornamenti della sala e della hall come illuminazione e impianti
Nuovi servizi come piscine interne / esterne e aree fitness
Espandi o migliora il parcheggio

7. Ricerca di privilegi nascosti sulla proprietà

Quando acquisti una nota dell'hotel, non stai solo acquistando il prestito, ma stai anche acquistando la proprietà immobiliare. Per questo motivo, è importante che venga eseguita una ricerca di privilegi sulla proprietà. È anche imperativo eseguire una ricerca UCC per privilegi nascosti. I privilegi eccezionali su una proprietà possono abbassare il valore di una nota dell'hotel. Un avvocato esperto dovrebbe essere in grado di completare la ricerca del privilegio per te.

8. Rivedi i dati finanziari dell'hotel

Dal momento che acquisterete la proprietà fisica insieme alla nota dell'hotel, sicuramente vorrete chiedere al vostro avvocato e / o contabile di eseguire la due diligence sui dati finanziari dell'hotel. Le informazioni che dovrebbero essere riviste sono:

Conto economico mensile, con programmi di supporto
Occupazione e tariffa giornaliera media (ultimi 3 anni)
Conto economico da inizio anno in corso, rispetto all'anno precedente
Bilancio certificato (per gli ultimi 5 anni)
Fatture dell'imposta sui beni immobili e personali degli ultimi 3 anni
Conto economico certificato annuale, con programmi di supporto completi (per gli ultimi 3 anni)
Inventario di FF&E, forniture, materiali di consumo
Spese in conto capitale (per gli ultimi 5 anni) con proiezioni correnti di spesa
Copie di tutti i contratti rilevanti, come contratti di gestione alberghiera, contratti di servizio, licenze, permessi, locazioni, contratti collettivi e tutti i documenti che descrivono in dettaglio gli obblighi che si assumerà il nuovo proprietario dell'hotel
Documenti di copertura assicurativa, inclusi i costi del premio, la lingua della polizza e la data di scadenza

Conclusione

Se acquistati correttamente, le note dell'hotel possono essere un investimento redditizio. Come per la maggior parte degli investimenti, è importante tenere a mente gli obiettivi e gli obiettivi che desideri raggiungere. L'acquisto di note di hotel è più adatto a coloro che hanno esperienza e conoscenza della proprietà di hotel. Se ti manca, ti consigliamo di acquistare un altro tipo di nota commerciale. Se hai esperienza nel settore alberghiero o dell'ospitalità e ti senti a tuo agio nell'acquistare note sugli hotel, assicurati di assumere un avvocato esperto che possa aiutarti durante il processo di acquisizione.